Nửa năm trôi qua, chủ đầu tư một dự án tại quận Thanh Xuân mới bán được 8 căn hộ dù cuối năm ngoái, có những tháng bán tới 50 căn. Một dự án khác có tổng hơn 400 căn hộ, mở bán từ cuối năm 2017 nhưng đến nay cũng mới có 30 căn hộ được giao dịch.
Lãnh đạo một số chủ đầu tư các dự án chung cư, đặc biệt là cao cấp tại Hà Nội cho hay, thanh khoản thị trường trong những tháng đầu năm giảm do tính chu kỳ. Tuy nhiên khoảng 2 tháng nay, tình trạng này tồi tệ hơn khiến họ đang phải tìm mọi cách để tăng thanh khoản.
Hải, nhân viên kinh doanh một sàn bất động sản từ đầu năm 2018 phải kiếm thêm bằng một số thương vụ môi giới đất thổ cư. Thậm chí, có giai đoạn thị trường sôi động, Hải cũng tham gia tư vấn cả bất động sản tại Vân Đồn và một số tỉnh, thành lân cận ở miền Bắc.
"Nếu như trước Tết, mỗi tháng bán 1-2 căn thì nay mấy tháng rồi không bán được căn nào. Các sàn cũng nợ tiền hoa hồng bởi chưa được chủ đầu tư thanh toán", anh Hải nói.
Giám đốc một sàn bất động sản có hệ thống ở nhiều tỉnh, thành nhận định thị trường căn hộ tại Hà Nội đang có giai đoạn khó khăn nhất trong vòng hai năm trở lại đây. Dù vẫn nỗ lực đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ở mọi phân khúc, ông cho biết hiện môi giới được phân chia bán ở nhiều địa bàn, không tập trung nhiều tại thị trường Hà Nội nữa. Đơn vị này đặt cọc phân phối bán hàng cho một số dự án, song do tiêu thụ chậm nên khoản tiền này còn chưa thể rút ra.
Để cứu vãn thanh khoản, một số chủ đầu tư không chỉ tăng hoa hồng cho đơn vị phân phối mà còn sẵn sàng tăng mức thưởng nóng. Mức hoa hồng các sàn được nhận về sau mỗi giao dịch là khoảng 3-4,5%, tùy từng chủ đầu tư. Mức này tăng khoảng 0,5-1% so với trước đây. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho môi giới (thông thường các sàn chỉ trả khoảng 1-1,5%), chưa kể thưởng nóng 10-20 triệu đồng với mỗi căn hộ giao dịch thành công.
“Với những căn hộ chỉ có giá khoảng một tỷ đồng, mức thưởng nóng như vậy là rất cạnh tranh”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc Sàn bất động sản Phú Quý nhận định.
Cùng với việc thu hút môi giới, những chương trình khuyến mại, hỗ trợ lãi suất khủng cũng được các chủ đầu tư tung ra để kích cầu. Ở hầu hết các dự án căn hộ, người mua nhà hiện chỉ cần nộp 30-50% giá trị căn hộ, kể cả với những dự án đã xây xong và có thể về ở ngay. Khoản tài chính còn lại được các tổ chức tín dụng là đối tác của chủ đầu tư cho vay hầu hết không lãi suất trong 2 năm đầu. Bên cạnh đó còn chưa kể các chương trình chiết khấu có nhiều dự án lên tới 11% giá trị căn hộ.
"Tuy nhiên, chính sách này cũng không giúp tình hình được cải thiện bởi thị trường quá nhiều thông tin xấu, hạ tầng một số khu vực rất kém, việc tư vấn, thuyết phục khách rất khó", ông Hà nói. Trong khi đó, chi phí bán hàng, nuôi quân rất lớn khiến các đại lý tìm kiếm dự án, phân khúc có thanh khoản tốt.
Theo ông, hiện nay một số chủ đầu tư tay ngang mới tham gia lĩnh vực bất động sản và không có kinh nghiệm về thị trường nên việc bán hàng gặp tình trạng khó khăn là điều dễ hiểu.
Cũng đồng quan điểm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần EZ Việt Nam cho rằng, việc tăng phí không phải là yếu tố quan trọng nhất khiến các sàn quyết định có bán sản phẩm đó hay không. Do đó, đây không phải là mấu chốt vấn đề cần tháo gỡ.
"Nếu phí thấp nhưng hàng bán chạy thì vẫn tốt. Phí cao nhưng hàng không tiêu thụ được thì bản thân các sàn cũng không nuôi quân được", ông Toản nói.
Ông Toản cho biết, các chủ đầu tư chuyên nghiệp thường bán nhanh, trung bình khoảng 6 tháng bán hết 85%-90% dự án. Trong khi đó, những chủ đầu tư chung cư mà chưa có "nghề" thì có thể bán trong 2-2,5 năm sẽ vẫn có lãi nếu sử dụng vốn vay khoảng 30%. Tuy nhiên, hiện nay đa số các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tỷ lệ lớn nên nếu bán hàng kéo dài sẽ khiến lợi nhuận bị ăn mòn.
Theo tính toán của một chủ đầu tư, nếu dự án bán chậm một năm so với dự kiến thì doanh nghiệp sẽ phải chịu thêm chi phí khoảng 1,2-1,5 triệu đồng cho một m2 sản phẩm. Mỗi chủ đầu tư chuyên nghiệp, khi triển khai dự án đều tính toán kỹ phương án bán hàng kéo dài trong khoảng 2-2,5 năm mà vẫn có hiệu quả. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư không có tính toán kỹ, sẽ dễ bị rơi vào khủng hoảng, thậm chí không hoàn thành được dự án do không đảm bảo dòng tiền triển khai.
