Ngày 15/01/2024 Quốc Hội sẽ khai mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5, trong đó có nội dung xem xét, thông qua dự án Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, theo VARS vẫn còn khoảng 20 điểm, vấn đề chưa thực sự được thống nhất. Đây đều là những vấn đề quan trọng, ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản, cũng như các nhóm đối tượng liên quan. Cụ thể như:
Nhóm vấn đề liên quan đến lợi ích người dân:
Thứ nhất, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được quy định một cách cụ thể, đúng người, đúng việc. Tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân. Khi đất đai thuộc quyền sở hữu của mình, nhưng việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ theo đúng quy định lại gặp nhiều khó khăn, thủ tục lằng nhằng. Nhiều trường hợp phải chầu chực, như “đi xin”.
Thứ hai, liên quan đến quyền lợi của người dân khi có đất đai thuộc diện thu hồi. Cần có cơ chế, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp. Đảm bảo chế độ cho người dân, để họ không bị thiệt. Đồng thời, cần có những phương án bố trí tái định cư đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân. Không để người dân bị dồn vào thế khó, tránh tuyệt đối tâm lý “bị cưỡng chế/cưỡng đoạt”.
Nhóm vấn đề liên quan đến doanh nghiệp, nhà đầu tư
Thứ nhất, việc tiếp cận đất đai cần được thực hiện theo hướng công khai và minh bạch hơn. Các quy định về đấu giá, đấu thầu cần cụ thể, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà. Quá trình thực hiện phải đảm bảo sự công bằng.
Thứ hai, về quy định tính tiền sử dụng đất: phương án tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã được đưa ra bàn luận rất nhiều. Nhưng làm thế nào để vừa đảm bảo sự công bằng, vừa khuyến khích được các chủ đầu tư phát triển dự án không phải là dễ. Cần có những quy định, tính toán, cân nhắc rất kỹ mới có thể hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Thứ ba, về phương án nộp tiền sử dụng đất. Thay vì yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần, có thể xem xét phương án nộp tiền sử dụng đất hàng năm. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.
Thứ tư, liên quan đến thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp…phải có diện tích đất ở có sẵn trong dự án và chủ đầu tư phải tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%. Liệu có gây khó cho doanh nghiệp hay không? Nếu làm theo quy định này, sẽ được gì và bị giới hạn gì?
Ngoài ra, các vấn đề về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển dự án; việc mua bán, đầu tư bất động sản trên đất thương mại dịch vụ; việc phân lô tách thửa… như thế nào cho hài hòa, tránh nguy cơ gây mất “an toàn”, nhưng không quá “khắt khe”, cũng là điều cần bàn tính kỹ.
Nhóm vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước
Tính đến 30/12/2023, đã có khoảng 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương trong thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn cần có những quy định cụ thể và thống nhất, giúp các địa phương cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn.
Có thể thấy, việc tích cực rà soát nhằm thông qua Luật Đất đai sửa đổi là một động thái rất quyết tâm của Chính phủ nhằm sớm hoàn thiện các thể chế, để kích thích, tạo đà phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, do mức độ ảnh hưởng rất sâu và rộng của Luật này nên trong quá trình soát xét cuối cùng trước khi thông qua, rất cần sự cẩn trọng và tập trung tối đa của những người tham gia. Cần có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo sự phù hợp và “ăn khớp” với chủ trương, tinh thần, các quy định của các Luật liên quan khác. “Chất lượng về nội dung” nên được đề cao hơn là “thời gian hoàn thành và thông qua Luật”.
Đại diện VARS cho biết, rất mong Quốc Hội, các Đại Biểu Quốc Hội sẽ thông qua được bộ luật quan trọng này trong kỳ họp bất thường đầu năm 2024 với chất lượng cao nhất. Nếu được như vậy, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.
