Báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, 3 phân khúc căn hộ, đất nền và nhà phố tại TP HCM đã trải qua chu kỳ đầy biến động trong giai đoạn từ hậu khủng hoảng đến phục hồi. Đơn vị này đã nghiên cứu và khảo sát diễn biến giá nhà đất tại đô thị hơn 10 triệu dân này trong những năm 2012-2015-2016-2017.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng một m2 thì đến nay (2017) có giá trung bình dao động khoảng 18 đến 20 triệu đồng mỗi m2 - tăng 54% sau nửa thập niên.
Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18 - 20 triệu đồng một m2 thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27 - 30 triệu đồng, tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu đồng mỗi m2 thì đến nay rơi vào khoảng 55 triệu đồng, tăng 47%.
Mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, song DKRA đánh giá, căn hộ vẫn luôn là thị trường giữ được nhịp ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình tại TP HCM.
Nguyên nhân là do quỹ đất tại đô thị này dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung.
Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua bất động sản cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.
Trong khi đó, do đặc thù loại hình nhà phố, biệt thự phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá đất nền trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động chỉ từ 20-56%. Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như quận 2, 9 và khu Nam điển hình là Phú Mỹ Hưng. Khu vực quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những năm qua khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.
Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu đồng một m2. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng mỗi m2.
Riêng đất nền luôn là loại hình được người Việt ưa chuộng do tính ổn định và bền vững. Trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được giới đầu tư quan tâm, săn lùng, là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất tăng cao thời gian qua.
Biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130-170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.
Hiện nay, giá đất nền tại, khu vực Phường Phước Long B, quận 9 dao động phổ biến khoảng 27-35 triệu đồng/m2. Khu Nam mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, quận 7 giá tăng khoảng 50%, dao động trung bình khoảng 42-55 triệu đồng một m2.
Tổng giám đốc Công ty DKRA, Phạm Lâm cho biết, xét về vĩ mô, giá bất động sản chịu ảnh hưởng hoặc phụ thuộc vào chỉ số tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, CPI, lãi suất, tỷ giá, giá vàng, chứng khoán…
Tuy nhiên, nhìn ở góc độ vi mô, mặt bằng giá mới của của thị trường bất động sản TP HCM chịu sự tác động cộng hưởng của nhiều yếu tố nội tại sau.
Thứ nhất, tác động mạnh mẽ của việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng.
Thứ hai, do sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng xã hội, dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường bất động sản.
Thứ ba, hấp lực từ nền kinh tế sôi động, hiện đại giúp khu vực này thu hút lượng chuyên gia và lao động dồi dào đến làm việc và an cư. Dân số đông tạo ra nguồn cầu bức thiết về nhà ở tiếp tục là nguyên nhân khá lớn tác động đến giá bán.
Ngoài ra, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu.
Các dự án càng về sau có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng dự án ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn. Bên cạnh đó chi phí đầu vào tăng (ví dụ: vật liệu xây dựng, nhân công)… cũng ảnh hướng đến giá bán.
