Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước hiện có hàng nghìn nhà chung cư cũ, tuổi đời trên dưới 50 năm, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP.HCM. Nhiều nhà chung cư trong số này đã bị hư hỏng nặng, thậm chí trong tình trạng gây nguy hiểm cho người sử dụng.
Quận 3 đề xuất gom 43 chung cư cũ vào 3 chung cư lớn
Theo số liệu HoREA cung cấp, TP.HCM hiện có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ. Trong đó, chỉ có rất ít khu chung cư có quy mô lớn như chung cư Cô Giang (quận 1), chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), chung cư Chánh Hưng (quận 8), chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim (quận 10), chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh).
Đa số còn lại là các nhà chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể, có nguồn gốc chuyển đổi từ khách sạn, nhà ở riêng lẻ từ trước năm 1975, diện tích khuôn viên chỉ dưới 500m2, nhiều chung cư nằm trong hẻm nhỏ như quận 5 có 408 chung cư, quận 3 có 48 nhà chung cư. Phần lớn trong số này không thể xây dựng lại nhà chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp quy hoạch.
Trong số 48 nhà chung cư tại quận 3, 5 chung cư đã được tất cả chủ sở hữu chuyển nhượng cho doanh nghiệp để thực hiện dự án khác, do đó thực tế chỉ còn 43 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.
Để giải quyết bài toán xây dựng lại nhà chung cư cũ phù hợp với quy hoạch, theo HoREA, UBND quận 3 đã có ý tưởng xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo giải pháp quy gom. Theo ý tưởng này, quận 3 sẽ gộp 43 nhà chung cư cũ trên địa bàn quận sẽ được xây dựng thành 3 chung cư quy mô lớn, đủ để đảm bảo tái định cư cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng tại các chung cư cũ, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Giải pháp quy gom này sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại các nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, y tế, giáo dục... của người dân. Thực tế đã xảy ra tình trạng người được tái định cư không chọn vào ở khu tái định cư như Khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) có hơn 1.700 căn hộ nhưng hiện nay chỉ có khoảng 15% người tái định cư đến ở.
Hệ số bồi thường từ 1 đến 2 lần căn hộ cũ
Về việc quy gom một số nhà chung cư đã được đề cập đến tại Khoản 4, Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) của Chính phủ: Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì tuỳ theo tình hình cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị”.
Điều 21 Nghị định 69 cũng quy định, căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng dự án, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích của căn hộ cũ. Các chủ sở hữu tầng 1 có diện tích dùng để kinh doanh thì ngoài việc được bồi thường còn được mua hoặc thuê một phần diện tích của sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ tại dự án mới để kinh doanh.
Ngoài ra, chủ sở hữu nhà chung cư cũ có thể lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.
Công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ được TP.HCM chủ trương từ nhiều năm qua, nhưng đến nay vẫn gặp nhiều trở ngại dẫn đến triển khai rất chậm. Nguyên nhân chính đến từ nhiều vướng mắc với quy định pháp luật, nhiều quy định không sát với thực tiễn.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc Chính phủ ban hành Nghị định 69 với các cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đẩy mạnh công tác xây dựng lại nhà chung cư cũ và tái định cư trong người dân trong thời gian tới.
