Theo đó, giá trị thanh lý hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ EcoHome 1 được xác định như sau: Giá trị thanh lý HĐMB căn hộ = Đơn giá bình quân phê duyệt x Hệ số giá bán căn hộ x Diện tích sàn sử dụng.
Cách tính đơn giá bán căn hộ được giữ nguyên như khi ký hợp đồng, chỉ thay thế đơn giá trung bình tạm tính thành đơn giá bán phê duyệt. Cụ thể đơn giá bán phê duyệt: Đơn giá bán các căn hộ thuộc ô đất B4-CT1 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì: 10.284.652 VNĐ/m2. Đơn giá bán đã bao gồm VAT: 11.004.578 VNĐ/m2. Đơn giá bán các căn hộ thuộc ô đất B5-CT2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì: 10.562.000VNĐ/m2. Đơn giá bán đã bao gồm VAT: 11.301.340 VNĐ/m2.
Hệ số giá căn hộ được áp dụng nhất quán từ khi ký Hợp đồng mua bán tạm tính đến khi thanh lý HĐMB. Hệ số giá bán căn hộ được xác định là tích số của các hệ số điều chỉnh gồm hệ số điều chỉnh tầng cao và hệ số vị trí căn hộ trên mỗi tầng gồm: Hệ số điều chỉnh tầng cao được xác định theo Thông tư số 15/2009/BXD. Hệ số tầng không thấp hơn 0,95 và không cao hơn 1,05. Bình quân giá tất cả hệ số tầng của mỗi toà nhà và của toàn bộ dự án bằng 1 ( gần bằng và nhỏ hơn 1).
Hệ số vị trí căn hộ trên mỗi tầng: xác định theo các tiêu chí như số mặt thoáng (căn góc hay căn giữa), hướng cảnh quan trong tầm nhìn ban công, hướng cửa chính (so với cầu thang, nhà rác). Việc áp dụng hệ số vị trí căn hộ trên mỗi tầng đảm bảo nguyên tắc: bình quân gia quyền hệ số vị trí căn hộ trong cùng một tầng trong mỗi toà nhà bằng 1 (gần bằng và nhỏ hơn 1). Bình quân gia quyền hệ số giá bán căn hộ trong cùng một tầng trong mỗi toà nhà bằng hệ số tầng cao (gần bằng và nhỏ hơn hệ số tầng cao). Bình quân hệ số giá bán căn hộ trong cả toà nhà và của toàn bộ dự án bằng 1 (gần bằng và nhỏ hơn 1).
 Quá trình xác định giá đã được cơ quan chức năng thẩm tra, chấp thuận. |
Như vậy, căn cứ trên hệ số giá bán và đơn giá bình quân được phê duyệt, việc thanh lý HĐMB được tính theo phương pháp: tỷ lệ giữa đơn giá ghi trên HĐMB tạm tính của căn hộ với đơn giá bình quân tạm tính. Trên cơ sở đó, đơn giá bán trung bình tạm tính của các căn hộ thuộc toà E1 ô đất B4 CT1 thấp hơn đơn giá bán trung bình phê duyệt. Chủ đầu tư cam kết không thu thêm của các hộ dân cư. HĐMB căn hộ được thanh lý theo đúng giá trị đã ký trước đây.
Đơn giá trung bình tạm tính của các căn hộ thuộc các toà E2- E3- E4 thuộc ô đất B5 CT2 cao hơn đơn giá trung bình phê duyệt. HĐMB căn hộ được thanh lý trên cơ sở đơn giá bán trung bình phê duyệt, dồng thời chủ đầu tư tính toán và thực hiện trả lại tiền chênh lệch cho các hộ dân cư.
Phương pháp tính toán nêu trên của chủ đầu tư đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, các chỉ đạo và hướng dẫn chuyên môn của các Sở. ngành. Đồng thời, đảm bảo sự công bằng giữa các khách hàng mua căn hộ, tôn trọng nhất quán lịch sử giao dịch đã ký kết giữa chủ đầu tư và các khách hàng mua nhà. Chủ đầu tư cũng khẳng định đảm bảo hoàn trả hết tổng giá trị chênh lệch của Dự án gồm 3 phần: giá trị căn hộ trước thuế, thuế GTGT, kinh phí bảo trì là 4.720 triệu đồng phân chia hết cho 677 căn hộ thuộc các toà E2- E3- E4.
Về phương pháp tính toán nêu trên của chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đã có công văn số 18/20/1/2017 trong đó nêu rõ: căn cứ các quy định pháp lý hiện hành, việc áp dụng hệ số tầng khi xác định giá bán căn hộ nhà ở xã hội tại Dự án Ecohome 1 của Capital House là phù hợp.
Dự án Ecohome 1 do Capital House là chủ đầu tư là một trong những dự án thí điểm về nhà ở xã hội của Hà Nội. Dự án đã được bàn giao và đưa vào sử dụng từ năm 2014. Hiện Capital House đang tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ để sớm thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Đại diện chủ đầu tư chia sẻ, do là dự án thí điểm nên việc tính toán hệ số tầng, hệ số vị trí bình quân của các căn hộ có nhiều vướng mắc khiến một số người mua thắc mắc và chủ đầu tư đã nghiêm túc tiếp thu với tinh thần cầu thị, vì quyền lợi chính đáng và hợp pháp của cả hai bên, tuân thủ quy định của pháp luật và hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước.
