Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển rất nhanh, diện mạo đô thị có nhiều thay đổi nhưng cũng bộc lộ khá nhiều vấn đề bao gồm vấn đề mà Chủ tịch HĐND vừa nêu đó là làm thế nào để khai thác sử dụng đất cũng như đầu tư xây dựng các dự án mang lại hiệu quả cao hơn.
Hiện TP.HCM đang có 9 dự án Metro, trong đó đang triển khai 2 tuyến, gồm số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), số 2 (giai đoạn 1, Bến Thành - Tham Lương) và chuẩn bị đầu tư tuyến số 5 giai đoạn 1 (ngã tư Bảy Hiền - cầu Sài Gòn). Khi các tuyến Metro đi vào hoạt động, nhất định thành phố sẽ có một diện mạo mới. Làm thế nào để kiểm soát tốt nhất diện mạo mới đó? Làm thế nào để đầu tư rất lớn này thực sự mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất?
Với tư cách Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và VLXD Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Viết Hải trình bày 7 giải pháp mang lại hiệu quả trong xây dựng và sử dụng đất đầu tư xây dựng hệ thống metro Thành phố Hồ Chí Minh:
1. Cần quy hoạch đất và giải tỏa đất rộng tối thiểu bán kính 300m chung quanh nhà ga thay vì chỉ giải tỏa diện tích vừa đủ để xây dựng nhà ga, như vậy sẽ đảm bảo kiểm soát tốt việc thực hiện qui hoạch và khai thác hiệu quả đất có giá trị rất cao quanh nhà ga.
2. Song song với đầu tư và khai các tuyến metro ở những vùng đất còn trống với qui hoạch và giải tỏa đất xây dựng nhà ga bán kính lên đến 500m nhằm tạo ra một chuỗi đô thị nằm dọc theo tuyến metro, từ đó nhằm kéo dân cư về những khu đô thị mới. Không nhất thiết phải xây dựng metro dọc theo những khu dân cư đông đúc. Giải pháp này sẽ làm giảm áp lực cho những khu đô thị đông đúc dân cư và dần dần sẽ khai thác hiệu quả tuyến metro.
3. Có chiến lược đấu giá đất hợp lý bao gồm đưa ra các qui định về quyền lợi của nhà đầu tư. Chúng ta cần phân lô không quá nhỏ, không quá lớn nhằm hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư, đồng thời tạo sự cạnh tranh về sản phẩm địa ốc mang lại lợi ích cao nhất cho người mua nhà. Nên mạnh dạn bỏ quy định về hạn chế số lượng dân cư khu nhà ga.
Hạn chế mật độ xây dựng cao nhưng không hạn chế về số tầng cao, ngoại trừ các quy định về an toàn bay nhằm khai thác hiệu quả nhất không gian bên trên khu đất phục vụ cho dân sinh. Đảm bảo mặt đất thông thoáng với lượng cây xanh lớn.
4. Cần kết hợp xây dựng metro với chính sách nhà ở xã hội bởi có thể khẳng định đây là khu vực phù hợp nhất để giải quyết vấn đề này, bảo đảm về cả số lượng và chất lượng cho vấn đề an sinh của một bộ phận rất lớn dân cư.
5. Cho xây cao ốc ngay trên nhà ga như nhiều nước đã làm vì như vậy chúng ta sẽ khai thác đất nhà ga hiệu quả nhất. Bởi khi sinh sống ở ngay tại nhà ga người dân sẽ đi lại vô cùng thuận tiện. Nhà nước đã tốn nhiều chi phi để giải tỏa xây dựng metro và đây là giải pháp hữu hiệu để thu hồi một phần vốn đầu tư.
6. Chọn thời điểm đấu giá quyền sử dụng đất tối ưu với mục tiêu giá trị tài sản đất được nâng lên phù hợp. Như vậy, TP.HCM sẽ thu được ngân sách nhiều hơn. Thời điểm đó triển khai việc xây dựng của nhà đầu tư và đưa vào khai thác đồng thời, như vậy một việc mà mang lại hiệu quả cho cả hai bên. Theo quan sát của tôi, có những vị trí khi chưa có hạ tầng thì giá chỉ bằng hoặc ít hơn 1/3 so với khi hạ tầng hoàn thiện.
7. Cần có giải pháp hạ giá thành xây dựng metro bằng cách nội địa hóa tổng thầu xây dựng. Trong quá trình xây dựng và phát triển các dự án này, nếu biết cách chúng ta sẽ giúp các doanh nghiệp xây dựng trong nước làm chủ công nghệ thi công và như vậy mới làm cho các tuyến còn lại giảm suất đầu tư xây dựng. Hiện nay, cách tổng thầu nước ngoài giao thầu manh mún cho các nhà thầu nội không thể giúp các nhà thầu trong nước nắm bắt nhanh công nghệ cũng như có thể tạo nên hồ sơ đủ năng lực để đảm đương vai trò tổng thầu ở những tuyến metro còn lại. Nhà thầu nước ngoài cần giao thầu trực tiếp cho nhà thầu nội chứ không nên cho phép giao cho nhà thầu phụ nước ngoài. Kinh nghiệm quý trong lĩnh vực xây dựng dân dụng đó là khi chúng ta làm chủ được công nghệ thi công nhà cao tầng đã giảm suất đầu tư từ 2000 đô la /m2 còn dưới 1000 đô la/m2.
