Với tổng số 900 căn hộ đã được bán, nhiều khách hàng đặt vấn đề về việc chủ đầu tư đã “kiếm” được một khoản tiền nhiều tỷ đồng từ khoản diện tích thiếu này...
Bán căn hộ thiếu diện tích?
Dự án Mon City (số 2 Lê Đức Thọ, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HD Mon Holdings) làm chủ đầu tư (CĐT). Dự án này có quy mô gồm: 2 toà nhà tháp cao 30 tầng (2 tầng thương mại và 28 tầng căn hộ chung cư) cùng 2 tầng hầm; các công trình hỗn hợp cao tầng với tầng hầm liên thông, các tầng thương mại và các khi vui chơi, dịch vụ; khu phố với 147 căn nhà phố thương mại được thiết kế 5 tầng 1 tum.
Tuy nhiên, dù được giới thiệu hấp dẫn là vậy, thế nhưng thời gian gần đây, dự án này hiện đang vướng phải một số những lùm xùm khi khách hàng đồng loạt lên tiếng “tố” HD Mon Holdings – đơn vị CĐT đã làm trái các cam kết.
 Trường hợp một căn hộ bị thiếu diện tích ở chung cư Mon City |
Phản ánh trong đơn kiến nghị, một số khách hàng đã mua căn hộ tại Mon City cho biết, sau khi ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB), tháng 2/2018 CĐT đã tiến hành bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Khách hàng đã nhận căn hộ từ CĐT theo quy trình bàn giao căn hộ do phía CĐT tự đề ra mà không thực hiện kiểm tra, đo đạc lại diện tích căn hộ dưới sự giám sát và chứng kiến của khách hàng. Sau đó, phía HD Mon Holdings ký vào Biên bản bàn giao, Biên bản thanh lý hợp đồng tại thời điểm khách hàng không đủ năng lực để kiểm tra được hết toàn bộ các hạng mục có đúng như trong HĐMB hay không...
Sau khi ký các giấy tờ do CĐT đưa ra và nhận căn hộ, tuy nhiên, do nghi ngờ việc diện tích căn hộ của mình bị thiếu hụt so với diện tích căn hộ đã nêu trong HĐMB, tháng 6/2018, một số khách hàng đã tiến hành kiểm tra lại diện tích căn hộ của mình bằng cách thuê một đơn vị có tính pháp nhân độc lập, có giấy phép hoạt động đo đạc bản đồ do Nhà nước cấp.
Sau khi đơn vị này tiến hành đo đạc lại thì phát hiện giữa Hồ sơ hoàn công, Hồ sơ diện tích và diện tích thực tế của một số căn hộ bị thiếu hụt so với HĐMB đã ký trước đó.
Trước hiện trạng này, khách hàng tỏ ra vô cùng băn khoăn và bức xúc cho rằng CĐT HD Mon Holdings có dấu hiệu “ăn bớt” diện tích căn hộ của khách hàng khi cung cấp một sản phẩm căn hộ không đúng với cam kết đã nêu rõ trong HĐMB căn hộ.
Trong nội dung đơn khiếu nại của mình gửi cơ quan chức năng, ông Bùi Trung Khánh - khách hàng mua căn hộ số B27-06 tại dự án Mon City cho biết: Căn cứ nội dung văn bản số 21/2018/CV-KD ngày 2/7/2018 của công ty đề cập đến phương pháp đo diện tích căn hộ, công ty đã chính thức chối bỏ phương pháp đo theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, là cách đo cân bằng lợi ích giữa các CĐT và khách hàng. Do đó, pháp nhân tôi thuê đã đo theo điều 1.8 của HĐMB căn hộ. Kết quả, diện tích thông thuỷ căn hộ thực tế chỉ có 65,641 m2, thiếu khoảng 1,359 m2 so với hợp đồng, tương đương với giá trị bằng tiền là 44 triệu 167 nghìn đồng”.
Theo nhiều cư dân, cách mà CĐT bàn giao nhà cho cư dân cũng rất “có vấn đề”. Trong phụ lục của HĐMB có nêu rõ: “Diện tích của căn hộ có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đac thời điểm bàn giao căn hộ”. Thế nhưng, không hề có công đoạn CĐT đo đạc theo thực tế tại thời điểm bàn giao căn hộ. Vì vậy, trong các biên bản bàn giao nhà của HD Mon Holdings cho khách hàng, sai số đều được ghi là 0% so với diện tích trên bản vẽ.
 Gia đình chị Thiên Ái đã phải đục phá căn hộ của mình để có thể đặt vừa được các vật dụng. |
Một trường hợp khác đó là trường hợp căn hộ của chị Thiên Ái (toà B1). Theo chị Ái, gia đình chị nhận bàn giao căn hộ từ tháng ngày 20/1/2018. Ngày 21/1, chị tiến hành lắp đặt máy giặt và điều hoà tại căn hộ của mình, chị Ái có đặt thiết kế nội thất theo đúng chỉ số kích thước căn hộ được ghi trên bản vẽ bàn giao nhà. Tuy nhiên, máy giặt và cục nóng điều hoà do chị Ái mua dựa trên bản vẽ đã không thể đặt vừa vào trí đã định. Gia đình chị Thiên Ái đã phải đục phá căn hộ của mình để có thể đặt vừa được các vật dụng. Nghi ngờ căn hộ bị CĐT HD Mon Holdings “bớt xén” diện tích, gia đình chị Thiên Ái đã tự đo đạc và nhận thấy thiếu rất nhiều.
Được biết, dự án Mon City có tổng số 900 căn hộ. Với những lời “tố” về việc diện tích căn hộ có dấu hiệu bị thiếu hụt, khách hàng đã mua căn hộ tại dự án cho rằng: nếu trung bình cứ 1 căn hộ bị hụt khoảng 1 – 3 m2 diện tích, mỗi m2 diện tích có giá hơn 30 triệu đồng, thì nhẩm một phép tính đơn giản sẽ thấy số tiền mà HD Mon Holdings có thể thu về từ việc “ăn bớt” diện tích căn hộ của khách hàng là một con số xấp xỉ hàng trăm tỷ đồng?
Do hiểu chưa đúng về cách đo diện tích?
Trước các vấn đề khiếu nại của khách hàng, đại diện Chủ đầu tư, ông Đặng Xuân Tâm - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Địa ốc Hải Đăng (HD Mon Holdings: “Công ty có nhận được đơn đề nghị của khách hàng phản ánh về việc căn hộ của mình có dấu hiệu bị thiếu hụt diện tích so với HĐMB. Tôi là dân chuyên môn, cũng có kiểm tra cách tính của khách hàng và nhận thấy rằng cách tính của khách hàng “có vấn đề”.
“Tuy nhiên, với thiện chí và tinh thần hợp tác, phía công ty vẫn tiến hành kiểm tra lại và nhận thấy rằng, mâu thuẫn giữa CĐT và khách hàng chỉ nằm duy nhất ở cách tính diện tích thông thuỷ như thế nào chứ còn đo thì không có vấn đề gì cả.” ông Tâm cũng cho biết thêm.
 Do đặt thiết kế nội thất theo đúng chỉ số kích thước căn hộ được ghi trên bản vẽ bàn giao nhà nên gia đình chị Thiên Ái phải đục hộp kỹ thuật thì mới lắp vừa cục nóng điều hoà. |
Thực tế đo sai số là không đáng kể, nhưng vấn đề là cách tính diện tích thông thuỷ như thế nào thì giữa CĐT và cách tính của cư dân là không thống nhất. CĐT đã có văn bản gửi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, thì đang chờ để bên đó trả lời. Sau khi bên Cục trả lời thì tôi sẽ làm việc với dân, thống nhất lại cách tính.
Phía ông Tâm cũng khẳng định, căn cứ theo văn bản phúc đáp của Cục quản lý và thị trường bất động sản về phương pháp đo đạc diện tích mà từ đó Chủ đầu tư cũng như cư dân sẽ cùng xem xét và xử lý những khúc mắc này.
Trước câu hỏi về việc, nếu xảy ra việc thiếu diện tích của các căn hộ thì chủ đầu tư sẽ xử lý như thế nào, ông Tâm khẳng định: Nếu kết quả thẩm định trả lời là CĐT sai thì chúng tôi sẽ trả lại phần tiền tương đương với diện tích bị thiếu hụt cho dân, chúng tôi không lấy một xu của dân...
Nếu thiếu diện tích thì xử lý thế nào?
Trước các vấn đề xảy ra tại dự án HD Mon, Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội). Theo Luật sư Tú thì, trong hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng.
Vì vậy, việc xác định tỷ lệ phần trăm sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.
Khi đó, nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép, thì khách hàng được trả lại tiền. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư uy tín đã hoàn trả tiền chênh lệch diện tích cho khách hàng.
 Luật sư Trương Anh Tú |
Cũng chính vì hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để tiến hành đo đạc lại diện tích.
Thường người mua nhà sẽ không tin tưởng đơn vị đo đạc do chủ đầu tư đề xuất, mà muốn thuê đơn vị theo ý mình, trong khi một số chủ đầu tư do muốn có lợi về mình, nên thường thuê những đơn vị đã có quan hệ từ trước, dẫn đến tình trạng sai sót dữ liệu hoặc cách thức đo khác nhau.
Với những trường hợp sai sót về diện tích như trên, hiện tại có hai hướng xử lý, là hai bên thương thảo lại với nhau về giá bán căn hộ hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua. Trong trường hợp các bên không thoả thuận được phương án xử lý, thì có thể đề nghị toà án có thẩm quyền xử lý.
Dẫu vậy, việc ra tòa thực tế thường không dễ dàng và mất nhiều thời gian, lẫn chi phí. Do đó, để tránh rủi ro phát sinh khi có sai lệch diện tích, ngay khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ, người mua nhà cần làm rõ cách tính và thỏa thuận luôn với chủ đầu tư. Ngoài ra, người mua căn hộ cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, nên tránh chọn những dự án do chủ đầu tư từng có tranh chấp thực hiện, mà lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có quy định rõ biên độ sai số diện tích chấp nhận được trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.
Ngày Nay tiếp tục cập nhật thông tin
