Thiếu vốn + vướng mắc pháp lý, cả ngàn dự án “đắp chiếu”
Tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án, theo thông tin từ Bộ Xây dựng.
Tại Hà Nội và TP.HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Chỉ riêng phân khúc bất động sản du lịch, tính đến đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ giấy chứng nhận sở hữu, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.
Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc – Thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra sáng nay, 19/4.
 |
TS Cấn Văn Lực cho rằng các quy định về đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.... Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.
Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
Bên cạnh vướng mắc pháp lý, khó khăn về dòng tiền là thách thức lớn thứ hai khi tăng trưởng tín dụng, trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý I/2023 chỉ đạt 1,6%; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.
“Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh như vật liệu - xây dựng, nội thất, thị trường lao động… và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng. Do đó, cần quan tâm tháo gỡ vướng mắc, tạo động lực giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục, qua đó tạo bệ đỡ cho tăng trưởng kinh tế đất nước năm 2023 và xa hơn”, ông Lê Trọng Minh, TBT báo Đầu tư chia sẻ.
 |
Nhà báo Lê Trọng Minh, TBT báo Đầu tư: Với những tín hiệu ủng hộ của chính sách vĩ mô, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu dần kết thúc chu kỳ điều chỉnh để quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng bền vững. |
Đề xuất của chuyên gia: không hình sự hoá các quan hệ kinh tế
Với những tín hiệu ủng hộ của chính sách vĩ mô, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu dần kết thúc chu kỳ điều chỉnh để quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng bền vững. Các nhà phát triển dự án, nhà môi giới… đã bắt đầu đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường với các chính sách khuyến mãi, chiết khấu và cam kết chất lượng, tiến độ ưu việt hơn. Các nhà đầu tư và khách mua nhà ở thực cũng bớt dè dặt hơn trong việc ra quyết định mua bán khi lòng tin manh nha quay trở lại.
Tuy nhiên, để phát triển thị trường bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cơ quan nhà nước cần có tầm nhìn “chuẩn” về vai trò của thị trường BĐS với sự phát triển của nền kinh tế.
Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.
Tiếp theo, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotels, officetels; thực hiện tốt Nghị định 08 (2023), Nghị quyết 33 (2023), Đề án 338 (2023), Nghị định 10 (2023).... Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.
Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.
Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài...v.v. Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
Đối với doanh nghiệp bất động sản: cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023-2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, M & A... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động). Các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư...; quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính...) và tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.
 |
TS Lê Xuân Nghĩa đề xuất không hình sự hóa các quan hệ kinh tế để tránh tình hình trở nên xấu hơn. |
Đồng quan điểm này, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản. Đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo nhưng do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được nhà xây dựng đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.
Điều này cũng nhằm đảm bảo tái cấu trúc thị trường bất động sản phải là một tái cấu trúc có lựa chọn, từ mặt bằng giá cả sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản, trên nền tảng đó các ngân hàng thương mại và các tập đoàn bất động sản phải quyết định về giá trị của khoản vay và giá bán sản phẩm.
“Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm. Nếu thủ tục pháp lý tốt, nếu có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn. Ví dụ căn hộ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 60-70% thì nhu cầu sẽ rất lớn”, TS Nghĩa phân tích.
Do đó, theo TS Lê Xuân Nghĩa: “Phải có cách nhìn rất thực tế về thị trường để giải quyết 2 vấn đề: Thứ nhất, xác định giá cả để cơ cấu lại nợ trái phiếu doanh nghiệp theo định hướng của Nghị định 65 sửa đổi; trong đó bao gồm việc đàm phán với các nhà đầu tư về việc hoán đổi tài sản để thanh lý trái phiếu doanh nghiệp, thanh lý bớt dự án để trả nợ. Trường hợp tài sản có khả năng thanh toán cao bị suy giảm nghiêm trọng thì doanh nghiệp phải chịu phá sản. Thứ hai, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình”.
Về phía Nhà nước, giới chuyên gia kinh tế kỳ vọng sẽ có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, yêu cầu các chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án. Cụ thể như, định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng.
“Không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
