Thông tin toàn cảnh về thị trường bất động sản (BĐS) quý 1/2023 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) vừa công bố chiều nay, 07/04 cho biết, thị trường từ đầu năm tới nay tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Các doanh nghiệp BĐS, Môi giới BĐS, khách hàng, nhà đầu tư cùng nhau “ấn nút chờ”, nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản.
Cụ thể, ở phân khúc nhà ở, báo cáo ghi nhận: nguồn cung chưa có sự cải thiện. Hầu hết các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. Một số ít hiếm hoi Chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý e ngại thị trường chưa tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả bán hàng. Nhu cầu mua nhà giảm do thu nhập người dân bị ảnh hưởng. Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với khả năng tài chính của người dân.
Điểm sáng thị trường quý 1/2023 nằm ở một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các Chủ đầu tư uy tín và có chất lượng bàn giao tốt. Các dự án này ghi nhận có giao dịch trở lại, tỷ lệ hấp thụ lên đến hơn 80% khi chính sách bán hàng nhiều ưu đãi, chiết khấu cao dành cho khách hàng thanh toán sớm.
Đáng lưu ý, nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội gia tăng. Giá thuê trung bình tại HN tăng 8%, tại TPHCM tăng 4% so với năm 2022.
Giá nhà ở bán trên thị trường thứ cấp giảm mạnh, có dự án giảm đến 15%-20% do hết thời gian ân hạn nợ gốc, nhiều khách hàng không còn đủ tài chính để giữ hàng đành chấp nhận cắt lỗ sâu.
Tỷ lệ giao dịch chưa được cải thiện, nguyên nhân do khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình kinh tế chung. Phần lớn sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, không phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm. Niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS chưa được phục hồi hoàn toàn. Nhiều khách hàng sợ ký Hợp đồng, nhưng các Chủ đầu tư không đủ khả năng để hoàn thiện dự án và thực hiện bàn giao đúng tiến độ.
 |
Một số dự án có vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, có giao dịch trở lại, tỷ lệ hấp thụ lên tới 80%. |
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa có tín hiệu khởi sắc, vẫn là phân khúc có dấu hiệu phục hồi chậm hơn so với các phân khúc còn lại. Pháp lý về BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn đang là trở ngại lớn cho các CĐT đầu tư, phát triển phân khúc này. Nếu vấn đề pháp lý sớm được tháo gỡ, phân khúc này sẽ có thể đẩy nhanh tiến trình phục hồi. Hạ tầng, dịch vụ đi theo để phục vụ hoạt động du lịch đã và đang được quan tâm. Tuy nhiên, chưa thực sự tốt, chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút và giữ chân khách du lịch.
BĐS công nghiệp tiếp tục giữ vững phong độ, duy trì mức độ phát triển ở mức khả quan.Tỷ lệ lấp đầy trung bình các KCN, CCN, trên cả nước, đặc biệt là các KCN cấp 1, đạt mức 80%-85%. Đây cũng là phân khúc ghi nhận nhiều sự quan tâm trong hoạt động M&A.
BĐS văn phòng và bán lẻ vẫn được đánh giá là điểm sáng, có nhiều tiềm năng. Nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Tại TPHCM, xuất hiện xu hướng dịch chuyển của nhiều phân khúc bán lẻ, cho thuê, căn hộ và đặc biệt là BĐS văn phòng ra các khu vực ngoài trung tâm.
Thị trường sẽ dần khởi sắc trong quý 2?
Hai tháng cuối quý, thị trường đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành nghị định 08/2023/NĐ-CP, nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của NHNN và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN
Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các Doanh nghiệp BĐS. Tiếp thêm niềm tin cho các Doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường.
VARS nhận định: Quý 1/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ Doanh nghiệp BĐS đến Môi giới BĐS ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.
Thị trường quý 2 được dự báo sẽ khả quan hơn, thậm chí là khởi sắc với điều kiện các Doanh nghiệp BĐS nỗ lực, chủ động vượt khó, Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần.
 |
Các dự án có lợi thế về hạ tầng và tiềm năng du lịch, đáp ứng nhu cầu thực của người mua sẽ có nhiều cơ hội bứt phá trong quý 2/2023, ảnh dự án Golden Field Nghĩa Lộ, một điểm sáng của thị trường quý 1/2023. |
Cụ thể: Nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. Các bộ ngành, địa phương tích cực, đồng loạt rà soát khó khăn, vướng mắc và đề xuất phương án tháo gỡ. Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.
Bên cạnh đó, hoạt động M&A bất động sản cũng được dự báo sẽ tăng mạnh. Nhà nước cần có các biện pháp để hỗ trợ đồng thời kiểm soát hoạt động này. Các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững,…buộc phải rời khỏi thị trường.
Cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục, VARS dự báo giao dịch trong quý 2 sẽ có chuyển biến tích cực. Dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc BĐS nhà ở đạt khoảng 15%-18%.
