Thưa Giáo sư, theo ông, điều gì khiến các nhà đầu tư hào hứng với sản phẩm Condotel đến như thế? Nhìn rộng ra cả nền kinh tế, phát triển Condotel đang có các tác động tích cực như thế nào?
Nói chung, các nhà đầu tư quan tâm tới một loại hàng hóa nào đó thường vì hai điều: một là tỷ suất lợi nhuận khá cao trong sản xuất ra hàng hóa đó, tức là hứa hẹn sẽ lãi lớn trong bỏ vốn ra đầu tư và hai là hàng hóa đó có cầu cao trên thị trường, tức là hứa hẹn sẽ nhiều người mua, bán rất chạy.
So sánh với các loại hình hàng hóa bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng dạng biệt thự (villa) hay nhà liền kề (shophouse), BĐS nghỉ dưỡng dạng condotel luôn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhất vì chi phí cho đất đai không đáng kể. Nếu giả định như chi phí đất đai cho nhà liền kề là 1 thì chi phí đất đai cho biệt thự là từ 2 - 4, trong khi đó chi phí đất đai cho condotel là rất nhỏ, bằng khoảng m/n, trong đó m là số tầng nhà liền kề (thường khoảng 3 - 5 tầng) và n là số tầng condotel (thường khoảng 20 - 30 tầng). Điều này có nghĩa là chi phí đất đai cho condotel chỉ bằng khoảng từ 0,15 - 0,17 chi phí đất đai của nhà liền kề.
Về mức cầu trên thị trường, có thể nói condotel vẫn có mức cầu cao nhất. Thứ nhất, cầu chung cho du lịch ở Việt Nam ngày càng cao do Nhà nước đã có đường lối rõ ràng đưa kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn với nhiều chính sách phát triển rất cởi mở. Thứ hai, trong số các khách du lịch thì khả năng chi trả cho condotel vẫn chiếm trên 90%, chỉ có một số ít giới nhà giàu đi du lịch mới có nhu cầu thuê biệt thự hoặc nhà liền kề.
Về số lượng người mua, tức là các nhà đầu tư thứ cấp, một căn hộ trong condotel chỉ đòi hỏi mức tiền đầu tư khoảng một vài tỷ đồng, trong khi đó nhà liền kề cũng đòi hỏi mức đầu tư trên chục tỷ đồng và biệt thự tới mức đầu tư vài chục tỷ đồng. Vì vậy, sức hút đầu tư vào các căn hộ trong condotel là rất lớn vì vừa sức với một số lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp.
Nhìn rộng ra toàn nền kinh tế, việc dạng hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng condotel có sức hút đầu tư lớn, tạo nguồn cung lớn sẽ tạo nên sự đóng góp đáng kể vào phát triển hạ tầng lưu trú phục vụ cho du lịch. Đây là một yếu tố quan trọng để sớm hoàn thành mục tiêu đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam.
Tuy nhiên, bên cạnh sự hưng phấn trên thị trường, cũng có một số băn khoăn. Có một con số thống kê không đầy đủ là có thời điểm trong năm 2017, 60% vốn đầu tư BĐS chảy vào Condotel. Nếu con số này là chính xác thì liệu có lo ngại một sự bùng nổ quá nóng hay không, thưa ông?
Tôi cho rằng 60% vốn đầu tư trên thị trường BĐS là chảy vào condotel là một con số hợp lý. Trong năm 2017, vốn đầu tư vào thị trường BĐS tập trung chủ yếu vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, có thể tới khoảng 70%, còn lại 30% đầu tư vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng. Phân khúc BĐS nhà ở vừa qua hút vốn đầu tư không nhiều, chủ yếu là phát triển phân khúc giá trung bình. Phân khúc giá rẻ gần như bị dừng lại, phân khúc giá cao cũng hút vốn đầu tư không đáng kể. Nếu tổng vốn đầu tư vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng chiếm 70% mà 60% đầu tư vào condotel là hợp lý. Chúng ta hãy nhìn vào tỷ lệ khách du lịch giàu vào Việt Nam thì thấy tỷ lệ vốn đầu tư như trên là hợp lý.
Trong vấn đề pháp lý, băn khoăn lớn nhất hiện nay là quyền sở hữu condotel. Cụ thể hơn, nhà đầu tư băn khoăn: khi tôi mua condotel, tôi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Để trả lời câu hỏi này, cần tìm hiểu các địa phương có giao đất dài hạn cho chủ đầu tư dự án hay không hay giao 50 năm. Với kinh nghiệm của ông, nên giao thẩm quyền cho các địa phương trong cấp đất cho các chủ đầu tư như thế nào?
Đúng là việc giao đất để phát triển các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đang có một điểm nghẽn về pháp luật. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất để pháp triển condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng thông thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Mặc dù vậy, một số địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức là được sử dụng lâu dài; một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn. Đáng lẽ, các Bộ có liên quan cần đề xuất giải pháp pháp luật trình Chính phủ quyến định sớm để làm thông điểm nghẽn pháp lý này.
Xét trên thực tế, khi đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được sử dụng như đất ở thì mang lại hiệu quả thu hút vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp vì họ mong muốn có được quyền sở hữu BĐS lâu dài. Điều này có nghĩa là sự điều chỉnh pháp luật có tác động rất lớn tới tiến trình phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.
Theo tôi, pháp luật đất đai hiện hành cần được sửa đổi theo hướng nhà đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được quyền lựa chọn hình thức giao đất ở hoặc thuê đất kinh doanh dịch vụ để thực hiện các dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Khi lựa chọn loại đất nào thì chính quyền địa phương phải giao hoặc cho thuê loại đất đó và người được giao đất, thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo loại đất đó. Sau đó, mọi thông tin về giao đất, cho thuê đất phải được công khai để các nhà đầu tư thứ cấp quyết định việc tham gia đầu tư.
Quan điểm của ông như thế nào về việc cấp đất dài hạn cho chủ đầu tư dự án condotel?
Theo tôi, việc giao đất dài hạn cho các chủ đầu tư các dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là một giải pháp tốt, các tác động tích cực trong động viên vốn đầu tư từ nguồn tiền tiết kiệm của dân vào phát triển hạ tầng du dịch. Với tầm nhìn xa, đây chính là cách thức để sớm nhất đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn tại Việt Nam. Mặt khác, giải pháp này cũng là cách hợp lý để động viên tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư phát triển, làm cho dân giầu hơn, nước mạnh hơn.
Tất nhiên, cũng không nên quy định cứng là chỉ có một cách sử dụng đất ở để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng mà cũng nên cho nhà đầu tư có quyền lựa chọn cả phương thức sử dụng đất có thời hạn để phát triển BĐS loại này. Điều này có nghĩa là tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án có nhiều lựa chọn hơn cho bài toán đầu tư của mình.
Một chính sách nữa cần quan tâm mở rộng là cho phép cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng để sử dụng hoặc kinh doanh giống như chính sách cho họ sở hữu các BĐS nhà ở. Chính sách này cũng có tác dụng mạnh trong thu hút vốn đầu tư cho phát triển du lịch.
Xin cảm ơn Giáo sư!
