6 “rào cản” Condotel
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, phân khúc bất động sản condotel đang có sự bùng nổ. Tiềm năng lớn của sản phẩm cùng với việc các nhà phát triển bất động sản cam kết lợi nhuận khi đầu tư vào Condotel khiến loại hình bất động sản này thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. Chỉ tính riêng năm 2017, các chủ đầu tư Condotel đã cung ứng ra thị trường 22.837 sản phẩm, số lượng giao dịch thành công chiếm 65 đến 70% khối lượng chào bán.
Tuy nhiên, vào nửa cuối năm 2017 và đầu năm 2018, dòng tiền đổ vào kênh Condotel có dấu hiệu chững lại do nhiều nhà đầu tư e ngại tính pháp lý cũng như rủi ro từ kênh đầu tư tiềm năng này.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy có tới 6 “rào cản” thị trường Condotel.
Thứ nhất, việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condel hiện chưa rõ ràng.
Thứ hai, chỉ tiêu dân số đối với các công trình condotel. Hiện mới có chỉ tiêu dân số với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel nên nếu không có quy định bổ sung sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.
Thứ ba, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel, là đất thương mại dịch vụ hay đất ở. Hiện các doanh nghiệp đang khuyến nghị là nên cấp theo diện đất ở lâu dài.
Thứ tư, các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng chưa rõ ràng, với điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài...
Thứ năm, về quản lý condotel, loại hình bất động sản này có cơ chế vận hành khác với chung cư. Nếu như chung cư có ban quản lý thì đối với condotel, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng.
Thứ sáu, đất đai liên quan đến condotel chưa có quy định sử dụng.
 Nhu cầu nghỉ dưỡng đang tăng rất cao trong thời gian qua là lực đẩy khiến thị trường Condotel bùng nổ |
Tháo gỡ: Cần ngay một thông tư hướng dẫn
Chia sẻ tại Hội thảo “Đầu tư Condote : Thực tế, triển vọng và giải pháp”, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết từ tháng 1/2017 đơn vị này đã có báo cáo với các Bộ, ban ngành về những vướng mắc liên quan đến phát triển sản phẩm Condotel. “Chúng tôi mong muốn có một quan điểm rõ ràng về Condotel. Trước tiên là Condotel không có trong luật nhưng gần đây đã có thuật ngữ căn hộ du lịch, được quy định trong Luật Du lịch. Biệt thự nghỉ dưỡng cũng đã được quy định. Như vậy, chúng ta không cần bổ sung thêm vào luật vì đã được quy định, là hàng hoá”.
 Ông Nguyễn Trần Nam: Hầu hết người mua Condotel đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này |
Đồng quan điểm này, Chủ tịch Tập đoàn FLC, luật sư Trịnh Văn Quyết chi rằng về dài hạn để thị trường căn hộ condotel phát triển lành mạnh cần làm luật và sửa luật nhưng kiến nghị này tốn kém và có thể không cần thiết. “Giải pháp ngắn hạn đó là đề nghị 4 Bộ, ngành hôm nay có mặt tại hội thảo này đưa ra một hướng dẫn cho các tỉnh, trong đó hướng dẫn căn hộ condotel là căn hộ giao đất ở (không hình thành đơn vị ở). Nếu muốn bỏ chữ “ở” thì nhà đầu tư phải xây trường học, bệnh viện. Như vậy, vừa chắc cho tỉnh vừa chắc cho chủ đầu tư và cho nhà đầu tư được cấp sổ đỏ lâu dài mà trước mắt không sai luật. Điều này sẽ áp dụng được luôn”, ông Quyết nêu sáng kiến.
“Tôi đề nghị Chính phủ xây dựng một thông tư hướng dẫn liên Bộ về condotel. Trong lúc luật đang vướng như thế này thì sự đồng thuận của các Bộ là có thể làm được ngay. Như thế, nhà đầu tư sẽ được bảo vệ ngay còn chủ đầu tư vay được tiền để phát triển dự án và địa phương cũng có thể giao đất”, ông Quyết nói.
Các chuyên gia tại hội thảo cũng nêu rõ: điểm vướng mắc nhất hiện nay là cấp chứng nhận sở hữu Condotel theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay 50 năm, 70 năm.
“Theo quan điểm của chúng tôi, Condotel thường được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ, tôi biết Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường đang theo quan điểm là nếu nằm trong khu du lịch thì có thể cấp 50 năm và thêm 1 chu kỳ 50 năm nữa nếu được chấp nhận phê duyệt. Thực tế ở Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng có những Condotel được xây dựng trên đất ở thì đương nhiên cấp thời hạn sử dụng lâu dài như đất ở. Về quy hoạch, tôi ủng hộ phải có quy hoạch nhưng phải uyển chuyển, mang tính tích cực, quy hoạch tạo ra nhu cầu chứ không phải quy hoạch dựa trên nhu cầu. Chẳng hạn, Bình Định trước khi chưa có Tập đoàn FLC vào đầu tư thì chưa có khách du lịch đến nhiều. Khi Tập đoàn FLC đầu tư vào đây, Bình Định đã tạo ra nhu cầu cho khách du lịch và người dân”, ông Nguyễn Trần Nam nêu ý kiến.
Ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (trực thuộc Tổng cục Đất đai) cũng cho rằng: Bản chất condotel là khách sạn chung cư hoặc khách sạn nhà ở. Theo điều 126, Luật Đất đai, đối với những trường hợp này, thời gian giao đất 50 năm hoặc tới 70 năm. Cũng Điều 126 có hướng mở là khi hết thời hạn giao đất có quyền gia hạn nếu có nhu cầu. Về thời hạn, bản chất của condotel thì pháp luật có hướng mở là được gia hạn. “Quy định đã rất cụ thể, vấn đề quy hoạch đã được phê duyệt vẫn có điều kiện để điều chỉnh, và điều này thuộc quyền của cấp tỉnh, nếu cấp tỉnh thấy phù hợp thì rà soát điều chỉnh, còn nếu không phù hợp để chuyển đổi thành đất ở, chỉ phù hợp với du lịch thì đất đó phải có thời hạn”, ông Phấn nói.
 Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường: Trong Luật Đất đai thì condotel chắc chắn là vào mục đích kinh doanh. Luật Xây dựng lại quan tâm công năng của công trình để làm gì |
Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường Đặng Hùng Võ cũng cho rằng: Cần xem xét mục đích sử dụng đất của dự án. Trong Luật Đất đai thì condotel chắc chắn là vào mục đích kinh doanh. Luật Xây dựng lại quan tâm công năng của công trình để làm gì? Đó là cho thuê lưu trú. Như vậy quyền sử dụng đất 50 năm hay 70 năm, không có phương án khác. Nhưng thực tế là cần phải làm dài hơn. Vì mục tiêu là hiệu quả du lịch. Các nhà đầu tư cần bán condotel cho khách hàng nhanh hơn vì đó là cách huy động vốn.
“Vậy chúng ta nới thời hạn sử dụng condotel vô thời hạn thì chúng ta có thể sử dụng lâu dài. Vậy với pháp luật hiện tại có làm được không?”, ông Võ đặt câu hỏi và khẳng định: Hoàn toàn làm được được. “Đất để làm du lịch nghỉ dưỡng thì giao đất cho họ theo 50 năm hay 70 năm, hoặc nhà đầu tư đề xuất giao là đất ở để họ chuyển nhượng cho các khách hàng. UBND tỉnh nên cho phép điều này vì có thể đó sẽ phù hợp cho tương lai”.
Dưới góc độ thực tiễn, ông Trịnh Văn Quyết chia sẻ: Như tỉnh Bình Định cấp cho FLC toàn bộ từ biệt thự tới condotel là cấp lâu dài. Cấp sổ đỏ như đất đang ở. Nhưng chúng tôi là nhà đầu tư, chúng tôi hiểu quy định pháp luật, khi cấp đất ở như vậy thì phải kèm theo điện đường trường trạm.
Chúng tôi tư vấn cho tỉnh Bình Định là không hình thành đơn vị ở. Khi nào có người dân vào ở lâu dài thì sẽ xin đưa phần không có đơn vị ở lâu dài ra ngoài. Hiện nay, có hơn 10 tỉnh như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh… đều không hình thành đơn vị để ở. Tỉnh Quảng Ninh giao luôn cho Tập đoàn FLC đất ở mà không cần hình thành đơn vị ở. Chúng tôi muốn thống nhất của các Bộ với nhau về vấn đề này. Chúng tôi muốn nhất quán để đảm bảo quyền cho chủ đầu tư yên tâm đầu tư.
 Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết: Cần có giải pháp giúp condotel phát triển khi chưa có luật riêng cho mô hình này. |
Dưới góc độ pháp lý, ông Phan Chí Hiếu - Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho biết: Hiện nay, nhiều nơi vẫn bối rối trong việc cấp giấy chứng nhận và quyền sở hữu Condotel. “Trước hết, để bảo vệ khách hàng và cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, tôi nhất trí với ông Trịnh Văn Quyết rằng nếu chờ luật lâu quá, có khi có luật rồi thì cơ hội không còn nữa, nên phải có giải pháp trước mắt và giải pháp lâu dài.
Về giải pháp trước mắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel để nhà đầu tư yên tâm”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Như vậy, những giải pháp tháo gỡ vướng mắc để thị trường Condotel phát triển đã khá sáng rõ và khả thi. Đáng lưu ý, những giải pháp này khá hội nhập và phù hợp với xu thế chung của thế giới về loại hình sản phẩm này. Ông Paul Mason - Chủ tịch Keller William Việt Nam cho biết tại Hồng Kông hay Singapore đã giao đất 99 năm cho loại hình condotel và điều này tạo sức hút lớn khiến các nhà đầu tư yên tâm rót tiền vào kênh đầu tư hấp dẫn này. “Thái Lan, Bali là bài học có sẵn cho Việt Nam và Việt Nam cần tham khảo để hoạch định chiến lược tốt hơn, thu hút lượng khách du lịch lớn. Các bất động sản khách hàng mua được có thể được chuyển nhượng, giao dịch.Việt Nam có những điểm đến đẹp, hy vọng Việt Nam có thể thu hút được lượng lớn các nhà đầu tư”, ông Paul Mason nhận định.
