Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cuộc đấu giá 4 lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua là cuộc đấu giá đất có giá trị lớn nhất đến thời điểm này với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng.
Giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực
Tại lô 3.5 Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích 6.446m2, giá khởi điểm 578 tỷ đồng, có 13 nhà đầu tư tham gia. Sau 129 lần trả giá mới xác định được đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Repblic với mức giá là 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Qua nghiên cứu xu thế trả giá của đa số các đơn vị tham gia đấu giá chỉ đánh giá giá thị trường của Lô 3.5 trên dưới 1.200 tỷ đồng.
Theo HoREA, chỉ riêng giá đất bình quân của mỗi căn hộ hơn 47 tỷ đồng/căn, cộng thêm các khoản như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư thì tổng doanh thu của dự án dự đoán sẽ rơi vào gần 6.500 tỷ đồng. Giá bán bình quân mỗi căn hộ khoảng 80 tỷ đồng với đơn giá 666 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT.
Tại lô 3.8 có diện tích 8.568m2, giá khởi điểm 1.018 tỷ đồng, có 6 nhà đầu tư tham gia. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Shenn Mega với số tiền 4.000 tỷ đồng, gấp 3,9 lần giá khởi điểm. HoREA cho rằng, 3/6 nhà đầu tư tham gia đấu giá chỉ đánh giá giá thị trường Lô 3.8 trên dưới 2.250 tỷ đồng nên mức giá 4.000 tỷ với đơn giá 467 triệu đồng/m2 là rất cao. Cộng tất cả chi phí thì tổng doanh thu dự kiến khoảng 6.920 tỷ đồng trong khi dự án chỉ có 113 căn hộ, giá bình quân lên đến hơn 61 tỷ đồng/căn với đơn giá 510 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT.
Tại Lô 3.9 có diện tích 5.009m2, giá khởi điểm 728 tỷ đồng với 9 đơn vị tham gia, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với số tiền 5.026 tỷ đồng, đơn giá 1,03 tỷ đồng/m2. Trong khi dự án chỉ có 101 căn hộ và 800m2 sàn thương mại, chỉ tính riêng giá đất, mỗi căn hộ tại đây đã có giá hơn 46 tỷ đồng/căn. Cộng tất cả chi phí sau khi hoàn thành, giá bán căn hộ tại Lô 3.9 có thể lên đến 78,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT), đơn giá 640 triệu đồng/m2.
Tại Lô 3.12 diện tích 10.060m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng, có 8 nhà đầu tư tham gia. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) với giá 24.500 tỷ đồng, đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2, gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Qua nghiên cứu xu thế trả giá của các nhà đầu tư tham gia đấu giá chỉ đánh giá giá thị trường của lô đất này khoảng 6.000 – 8.800 tỷ đồng.
Với mức giá 24.500 tỷ đồng, giá đất bình quân mỗi căn hộ hơn 40 tỷ đồng/căn. Cộng tất cả chi phí sau khi hoàn thành, tổng doanh thu dự đoán lên đến 41.775 tỷ đồng trong khi dự án chỉ có 570 căn hộ và 3.600m2 sàn thương mại nên giá bán bình quân có thể lên đến gần 70 tỷ đồng/căn, đơn giá 580 triệu đồng/m2.
 |
Việc thổi giá đất tại Thủ Thiêm có thể gây ra nhiều tác động tiêu cực. |
Giá đất quá cao tác động xấu đến thị trường bất động sản
Theo HoREA, phiên đấu giá 4 lô đất này có tốc độ trả giá rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá có bước giá rất lớn, thậm chí như lần trả giá cuối cùng của Lô 3.12 lên đến 700 tỷ đồng. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá không thể trả giá được do giá quá cao, vượt ngoài tính toán của họ.
Thậm chí, một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia đấu giá nhưng không kịp trả giá lần nào, trong khi các công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập. Giá trúng đấu giá quá cao dẫn đến dự đoán giá bán căn hộ của 4 lô đất trong 5-8 năm tới có thể có giá rất cao, nằm trong vùng giá căn hộ siêu sang và gấp nhiều lần giá bán căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm hiện tại.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM quan ngại việc giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực sẽ không có lợi cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Cụ thể, với những chủ đầu tư trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa nộp tiền sử dụng đất có thể sẽ gặp bất lợi trong trường hợp xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên mức giá khủng mới xác lập sẽ khiến tiền sử dụng đất bị tăng lên.
Giá đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án siêu sang tại đây khi sẽ tạo cảm giá về mức giá bán căn hộ tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay là bình thường.
Ngoài ra, theo HoREA, đã có trường hợp chủ đầu tư “té nước theo mưa” khi dừng bán hàng hoặc chấp nhận bị phạt hợp đồng để găm hàng, chờ cơ hội tăng giá vì thực tế giá nhà đất trên địa bán TP.Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước. Giá đất quá cao vừa gây bất lợi cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính chủ đầu tư khi bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận sẽ làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.
Giá đất quá cao khiến các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại với giá trị cao hơn để vay thêm hoặc đánh bóngbảng cân đối tài chínhcủa doanh nghiệp.
Việc đẩy giá đất còn làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP.HCM, bị mang tiếng là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút đầu tư nước ngoài để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực”tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Với giá đất trúng đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.
