Là một huyện nằm ở ngoại thành TP HCM, từng trải qua đợt sốt đất ảo trong những tháng đầu năm 2017, gần đây, Hóc Môn ghi nhận nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay qua hình thức lập vi bằng. Các tài sản được mua bán phổ biến dưới dạng này rơi vào nhóm nhà “ba chung”, có nghĩa là chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà.
Vi bằng là văn bản do cơ quan Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Văn bản này được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Trên thực tế, vi bằng chỉ có giá trị khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại Sở Tư pháp theo quy định.
Thế nhưng, một số môi giới bất động sản tại Hóc Môn đã sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại”, “công chứng Thừa phát lại” để tư vấn cho khách hàng của mình tiến hành các giao dịch nhà đất. Mục đích của việc làm này nhằm thuyết phục khách hàng rằng giao dịch bất động sản đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, đây không phải là một cơ sở pháp lý hoàn chỉnh và là một cách dùng từ sai, tùy tiện của cò đất.
Địa phương này bày tỏ quan ngại do việc mua bán qua vi bằng được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Thậm chí, có một số trường hợp chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Thực trạng này dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại lớn đến tài sản của người dân.
Theo UBND huyện Hóc Môn, Luật Nhà ở, Luật Đất đai quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, phải tiến hành các thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện mới đúng quy định của pháp luật.
Theo Điều 25 Nghị định số 135 của Chính phủ thì Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Chỉ có một số trường hợp cụ thể có thể lập vi bằng, đa phần chỉ dừng ở mức độ xác nhận hiện trạng tài sản trong những tình huống cá biệt. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên trong giao dịch (đặc biệt là bên mua).
Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực. Điều này có nghĩa là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua.
Huyện Hóc Môn giải thích thêm, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước Tòa án và các quan hệ pháp lý khác. Văn bản này dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất... Đây là tư liệu làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Trên thông cáo chung này, UBND huyện Hóc Môn đề nghị người dân có nhu cầu giao dịch hoặc thực hiện thủ tục hành chính về bất động sản trên địa bàn huyện cần liên hệ UBND xã, thị trấn nơi có bất động sản cần giao dịch để tìm hiểu thông tin. Người mua cũng có thể liên hệ UBND huyện để được hướng dẫn, hỗ trợ thực hiện giao dịch nhà đất đúng quy định pháp luật nhằm tránh tình trạng người dân bị lừa, phát sinh tranh chấp sau này. Các nơi tiếp nhận hồ sợ gồm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện.
