Theo ông Tuyển, để “giải cứu thị trường Bất động sản”, quan trọng nhất vẫn là giải quyết được bài toán của khách hàng. Họ sẵn sàng xuống tiền thì mọi nút thắt mới được tháo gỡ.
Theo thống kê của NHNN tháng 11 năm 2022, hiện có khoảng 14 triệu tỷ VNĐ đang được gửi trong hệ thống ngân hàng. Trong đó từ khách hàng cá nhân khoảng 6 triệu tỷ, còn lại là của các tổ chức kinh tế.
“Con số này cho thấy, không phải các nhà đầu tư đang không có tiền. Mà là họ đang chưa muốn xuống tiền mà thôi. Nếu khơi thông được một phần trong số tiền gửi đó vào BĐS thì cũng đã là quá tốt, chưa kể vốn vay thêm. Những gói hơn trăm ngàn tỷ hiện nay cũng rất tốt, nhưng không thấm vào đâu so với cơn khát vốn của doanh nghiệp và chưa làm cho khách hàng cảm thấy thực sự hào hứng”, ông Tuyển chia sẻ.
Thực tế, một số doanh nghiệp đang có sản phẩm tốt, đủ điều kiện pháp lý để giao dịch trên thị trường cũng cho rằng họ đang cảm thấy khó khăn khi mở bán bởi lượng khách hàng quan tâm không giảm đi nhưng giao dịch thành công lại không nhiều do người mua có tâm lý “chờ bắt đáy” thị trường.
Đơn cử như Golden Field Nghĩa Lộ -một dự án đang rất thu hút người mua nằm ở Nghĩa Lộ, cung đường vàng du lịch của vùng Tây Bắc. Với chỉ 338 sản phẩm, đều thuộc dạng “đo ni, đóng giày”, phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường, giá rất hấp dẫn, rẻ hơn mặt bằng chung trong khi hạ tầng hiện đại, mật độ xây dựng thấp, tiện ích đầy đủ, khả năng lấp đầy cư dân rất cao, chủ đầu tư ban đầu dự tính bán hàng trong 3 tháng là hết sản phẩm song trước tâm lý “chờ giá xuống nữa” của nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư lại khá băn khoăn phải kéo dài thời gian bán hàng lên tới 9-12 tháng để chờ “ổn định tâm lý người mua”.
“Khung giá đất ở khu vực trung tâm Nghĩa Lộ nhà nước công bố thấp nhất là 13 triệu đồng/ m2, chưa có hạ tầng, trong khi sản phẩm của dự án thấp nhất chỉ 15 triệu đồng/ m2, không có chuyện giá xuống được nữa, người nào mua trước sẽ có vị trí đẹp, có nhiều lựa chọn hơn, còn giá thì không thể nào thấp hơn hiện tại để có thể chờ đợi giá giảm để “bắt đáy”, đại diện đơn vị bán hàng khẳng định.
 |
Khu Golden Field Nghĩa Lộ với những sản phẩm "đo ni, đóng giày" cho nhu cầu thực đang có tính thanh khoản cao trên thị trường nhưng vẫn xuất hiện tâm lý người mua chờ giá giảm nữa mới xuống tiền. |
Thực tế, chủ đầu tư này đã tổ chức mở bán hai đợt, mỗi đợt hơn 100 căn/ tổng số quỹ căn, đất nền hạn hữu, chỉ có 338 sản phẩm. Đến nay, đã có gần 200 chủ sở hữu “nhanh tay” đặt mua và lên kế hoạch khai thác sản phẩm ngay như làm mặt bằng cho thuê nhà hàng, khách sạn, để ở cũng như các dịch vụ hậu cần cho cư dân khu đô thị trong tương lai. Có những đại gia người địa phương thậm chí đang đề nghị chủ đầu tư “bán buôn” cho họ cả dãy để làm hội nghị tiệc cưới, tỷ lệ khách hàng đặt cọc mua 3-4 căn liền nhau ở dự án này không phải là hiếm. Tuy nhiên, quan sát thực tế tại phòng bán hàng dự án, đúng là có hiện tượng nhà đầu tư thứ cấp quan tâm, qua lại xem dự án tới 5 lần bảy lượt vẫn có tâm lý “ngóng” đáy thị trường.
Chia sẻ về câu chuyện “bắt đáy” thị trường, dưới góc độ chuyên gia tư vấn bán hàng, ông Nguyễn Thọ Tuyển đưa ra bài toán rất rõ ràng. Ông cũng cho rằng: “Sau một thời gian thị trường tăng trưởng thì giá một số BĐS cũng đang ở mức cao. Nhưng nó khó có thể giảm trong tương lai (ít nhất là ở thị trường sơ cấp). Tại sao lại vậy?
Giá được hình thành từ 5 cấu thành chính: (1)tiền giải phóng mặt bằng, (2)tiền sử dụng đất, (3)chi phí hạ tầng/xây dựng, (4)chi phí vốn, (5)lợi nhuận gộp của chủ đầu tư. Chúng ta đang thấy cái (1) và (2) sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn. Việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay ko phải là thấp. Cái (3) chắc cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào ko giảm đi. Cái (4) chắc chắn tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao. Còn mỗi cái (5) có thể giảm được. Vì nếu không giảm cái này thì chẳng còn giảm được cái gì nữa. Các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt. Thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại”.
 |
Những dự án có "sức sống", tiện ích và cư dân được lấp đầy, chắc chắn là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh hiện nay. |
Theo ông Tuyển, để khách hàng thấy có động lực xuống tiền thì các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn. Hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn. “Tôi thấy nhiều chủ đầu tư có quyết định như vậy”, ông Tuyển nói.
Vẫn theo ông Tuyển, ngoài yếu tố giá, để khách hàng sẵn sàng đổ tiền vào thị trường thì cần giải quyết thêm 2 vấn đề nữa đó là pháp lý cho các dự án, tạo tính minh bạch cho thị trường, làm cho nguồn cung mới được bổ sung. Hàng hóa sẽ đa dạng và pháp lý vững vàng. Nhà đầu tư sẽ yên tâm tìm hiểu và đầu tư vào sản phẩm mình ưa thích. Hai là vấn đề lãi suất. Nếu mặt bằng lãi suất giảm xuống thêm 1-2% nữa, chắc chắn tiền từ ngân hàng sẽ chảy ra. Đó mới là dòng tiền lớn cứu rỗi thanh khoản của thị trường.
“Tháo gỡ pháp lý là vô cùng quan trọng và lâu dài. Lãi suất là trước mắt. Còn giá cả thì hãy để cho cung cầu quyết định. Lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác. Họ cần: pháp lý rõ ràng - lãi suất hạ - giá cả hấp dẫn”, ông Tuyển nhấn mạnh.
