M&A: Điểm sáng trên thị trường bất động sản trầm lắng

20 giao dịch M&A bất động sản nổi bật trong năm 2022 cũng được Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) chỉ ra như thương vụ Công ty CP DRH Holdings cho công ty con là Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bất động sản Đông Sài Gòn nhận chuyển nhượng lên đến 99% cổ phần tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Hòa Bình; Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) mua 57,82 triệu cổ phiếu Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex; Công ty CP Phát triển Sunshine Homes đã quyết định nhận chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Sao Ánh Dương.

Gần đây nhất, giới đầu tư rầm rộ đặt nghi vấn Sông Đà 1.01 – đơn vị sở hữu tòa tháp Hà Nội Landmark 51 đã bị thâu tóm. Đây có thể là thương vụ M&A lớn “chốt sổ” năm 2022 trên thị trường bất động sản, mở ra một năm 2023 nhiều triển vọng.

Bất động sản tìm lực phục hồi từ M&A

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ, tăng cả về số lượng thương vụ và giá trị giao dịch chính là điểm sáng khi bức tranh bất động sản năm 2022 khép lại với nhiều gam màu trầm lắng.

Công ty nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield ước tính khối lượng giao dịch các thương vụ M&A trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD – mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua. Các thương vụ siêu M&A (có giá trị giao dịch trên 100 triệu USD) trong năm 2022 vẫn ghi nhận lĩnh vực bất động sản là điểm đến.

Cushman & Wakefield chỉ rõ phần lớn các giao dịch đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỉ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

Trong bối cảnh khó khăn lớn, đặc biệt là về tiếp cận - huy động vốn và thanh toán các khoản nợ, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, M&A là chiếc “phao cứu sinh” cho doanh nghiệp bất động sản. Điều đó giải thích vì sao thị trường M&A bất động sản 2022 tương đối sôi động và sẽ còn nhiều diễn biến lớn đang chờ ở phía trước.

“Năm 2023 sắp tới, tôi cũng chưa thấy có nhiều tín hiệu lạc quan. Có thể nói, triển vọng ấm lên của thị trường trong thời gian ngắn gần như là bất khả. Tuy nhiên, đây có thể lại là cơ hội cho sự sôi động của hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A).

Kinh nghiệm cũng cho thấy vào giai đoạn khó khăn của thị trường, hoạt động M&A thường rất nhộn nhịp, bởi với bên mua, đây là thời điểm tốt để “săn hàng giá rẻ”, ông Hà nhận định.

Đặt trong bối cảnh chung nền kinh tế với tín dụng bị “khóa van”, phát hành trái phiếu gặp khó, thiếu vốn trong khi áp lực trả nợ lớn dần… cùng đó là những vướng mắc trong giao đất, đền bù, giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư khiến cho sức khỏe doanh nghiệp bất động sản chịu nhiều tác động, theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, để khơi thông vốn tự cứu mình, doanh nghiệp sẽ phải chuyển dự án cho người khác để thu hồi vốn.

Lúc này, kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp bất động sản chính là mua bán - sáp nhập (M&A). Điều này sẽ góp phần tạo ra một trạng thái lý tưởng cho những thương vụ lớn.

Tất nhiên, để hoạt động M&A đi lên cả về số lượng lẫn giá trị thương vụ, theo các chuyên gia, còn cần rất nhiều vấn đề cần tháo gỡ.

Câu chuyện “cá lớn nuốt cá bé” trong M&A và xu hướng “thâu tóm” mới

Trước đây, khi nói về các thương vụ M&A, suy luận thông thường sẽ coi đây là hoạt động thâu tóm “cá lớn nuốt cá bé”, mua đứt bán đoạn.

Nhưng hiện nay, cơ hội đã không chỉ dành cho “cá lớn”. Cho dù đã thâu tóm các doanh nghiệp khác thì các công ty lớn nếu vận hành không khéo, thiếu am hiểu văn hóa địa phương hay nhu cầu của khách hàng thì con đường đến thành công cũng không phải dễ dàng.

Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ hơn, nhờ am hiểu thị trường, sức khỏe tài chính tốt, nhanh nhạy ứng phó và linh hoạt… hoàn toàn có thể chuyển bại thành thắng, bắt đầu một chu kỳ phát triển rực rỡ khi nắm bắt được cơ hội thâu tóm ngược.

Về điều này, luật sư Nguyễn Thanh Hà (SBLaw) phân tích, thông thường, các doanh nghiệp sẽ thực hiện M&A theo chiều ngang hoặc chiều dọc để mở rộng kinh doanh nhanh nhất có thể. Doanh nghiệp quy mô lớn hơn là đơn vị đứng ra thực hiện thâu tóm các công ty nhỏ hơn, điều mà giới đầu tư hay nói là "cá lớn nuốt cá bé".

Tại Việt Nam những năm gần đây đã xuất hiện không ít thương vụ thâu tóm theo chiều hướng ngược lại, hiện tượng "cá bé nuốt cá lớn" bắt đầu xuất hiện nhiều hơn và quy mô của thương vụ cũng ngày càng lớn.

“Việc thâu tóm doanh nghiệp lớn hơn mình là một thành công rất lớn. Một là điều đó đem lại uy tín thương hiệu cho doanh nghiệp. Phải là một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mẽ, có quan hệ sâu rộng và được hậu thuẫn, có chiến lược phát triển rõ ràng và khả năng “đọc” thị trường rất tốt, đồng thời thể hiện bản lĩnh giải quyết các vướng mắc phát sinh hậu M&A mới có thể thực hiện một vụ thâu tóm như vậy.

Hai là việc thâu tóm doanh nghiệp lớn cũng mở ra cơ hội cho doanh nghiệp nhỏ trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh, nhờ tiếp thu được hệ thống và tệp khách hàng có sẵn, từ đó khẳng định vị thế đang lên của mình”, ông Hà cho biết.

Khẳng định chiều hướng “cá bé nuốt cá lớn” là điều hoàn toàn có thể xảy ra, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Không phải cứ lớn là khỏe. Một thực tế là mức độ ảnh hưởng trong giông bão sẽ tương ứng với quy mô. Đôi khi những ông lớn lại là bị quật ngã nhanh nhất vì khi lớn mạnh thì họ sẽ vay nhiều, đầu tư dàn trải, đầu tư nhiều mà gặp phải thị trường thanh khoản kém, tính hấp thụ là rất yếu thì chính họ đối mặt với nguy cơ sụp đổ.

Trong khi doanh nghiệp nhỏ thì tác động nhỏ, có thể bảo toàn được dòng vốn của mình, dù nhỏ nhoi nhưng có thể gộp lại cùng nhau. Nếu không gặp khủng hoảng, việc các ông nhỏ nắm được cơ hội thâu tóm ông lớn đang đuối sức là hoàn toàn có thể xảy ra. Nhiều ông nhỏ cùng nhau sẽ tạo nên một nguồn lực mạnh để thôn tín ông lớn”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Theo vị chuyên gia, khi các thương vụ M&A thành công, về thuận lợi, doanh nghiệp sẽ được thừa hưởng thương hiệu, chất lượng, hiệu quả mà các nhà đầu tư lớn đã tạo sẵn ra cho dự án đó.

Tuy nhiên, điều này cũng là thách thức cho các doanh nghiệp nhỏ khi kế thừa và tiếp tục thực hiện những gì đang sẵn có nhưng chưa đủ các kiến thức, kinh nghiệm, năng lực điều hành giống các “ông lớn”.

“Nếu không có định hướng rõ ràng cũng có thể xảy ra tình huống làm yếu đi tính chất của dự án”, ông Đính phân tích.

Ngoài những điều liên quan đến nội lực của doanh nghiệp hậu M&A, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà (SBLaw), việc sáp nhập một doanh nghiệp lớn cũng sẽ có nhiều vấn đề nổi lên như mâu thuẫn nội bộ giữa các nhóm cổ đông mới và cổ đông cũ hoặc xảy ra tình trạng mất cân đối nguồn tiền trong một thời gian nhất định, vì đã phải huy động một nguồn lực tài chính lớn cho thương vụ. Ngoài ra còn có rủi ro quản trị điều hành có thể xảy ra hậu M&A.

Bởi vậy, chuyên gia cũng khuyên rằng các doanh nghiệp nên nhìn ở một bình diện rộng hơn, đúng ý nghĩa và giá trị của “thâu tóm”.