Thể chế hóa chủ trương, chính sách phát triển nhà ở cho nhân dân
Tờ trình của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày đã nêu rõ sự cần thiết ban hành, mục đích, quan điểm xây dựng dự án Luật. Theo đó, việc xây dựng dự án Luật nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.
Bên cạnh đó, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm tháo gỡ các tồn tại, hạn chế đồng thời bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng 13 Điều; bãi bỏ 7 Điều, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Đáng chú ý, dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.
Liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội, dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung thêm các quy định về: Đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội; loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; loại nhà ở xã hội; đất để xây dựng nhà ở xã hội; lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. Ngoài ra, bổ sung mới các quy định (2 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.
2 loại ý kiến về sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở với các lý do đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ.
Đối với quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban có 2 loại ý kiến.
Loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định này. Theo thông tin báo chí phản ánh dư luận xã hội, nhiều ý kiến của các tầng lớp nhân dân là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của dự thảo Luật và ý kiến của Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô, bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
Bên cạnh đó, dự thảo luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc các trường hợp phải phá dỡ; thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Với quy định này, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư do không biết được tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để xác định thời hạn sở hữu còn lại, gây khó khăn cho việc xác định giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà chung cư.
Đặc biệt, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trong Báo cáo số 43/BC-BXD ngày 10/3/2023 của Bộ Xây dựng về đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kèm theo Hồ sơ dự án Luật cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo luật.
Do đó, loại bỏ ý kiến này đề xuất: không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo luật. Bên cạnh đó, có ý kiến cơ bản thống nhất với quy định của dự thảo luật nhưng đề nghị quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư, không nên đồng nhất thời hạn sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ý kiến khác đề nghị quy định thời gian sử dụng đất ở theo thời hạn sở hữu nhà chung cư (50 - 70 năm) hoặc quy định 2 loại sở hữu vĩnh viễn và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Đánh giá kỹ tác động
Qua thảo luận, các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá cao nỗ lực, cố gắng của Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra trong việc chuẩn bị hồ sơ dự án luật. Bởi đây là luật khó, phức tạp, nhạy cảm, được nhiều đối tượng quan tâm, từ người mua nhà đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các giới, các cấp, các ngành, trong nước và nước ngoài.
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, vấn đề chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư được báo chí, dư luận cũng như các cơ quan rất quan tâm. Vướng mắc này chủ yếu diễn ra ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố lớn; đề nghị đánh giá kỹ tác động về chính sách này.
Tổng Thư ký Quốc hội phân tích, dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở, khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quy định của pháp luật, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ. Do đó, chỉ trong trường hợp cần thiết theo quy định của Hiến pháp, Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng, bồi thường theo giá thị trường. Khi đó sẽ áp dụng quy định của Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản. Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong quy định tại dự thảo luật.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chỉ rõ, quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng, nhạy cảm, được nhân dân, cử tri đặc biệt quan tâm và hiện còn nhiều ý kiến khác nhau. Việc quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình chỉ với mục đích bảo vệ lợi ích công cộng, vì sức khỏe, tính mạng người dân chứ không vì mục đích nào khác. Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ lưỡng, thận trọng, với các căn cứ chính trị vững chắc, căn cứ Hiến pháp và pháp luật liên quan, trên tinh thần vướng ở đâu sửa ở đó.
Nhấn mạnh “bắt cho đúng bệnh”, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề: Vướng trong sửa chữa, cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu nhà chung cư hay không? Do đó, các cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục thảo luận, làm rõ.
Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng bày tỏ nhất trí cao khi Luật sửa đổi lần này kế thừa nhiều quy định của Luật cũ; đồng thời, bổ sung nhiều quy định về quyền con người về nhà ở, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Hiến pháp 2013.
Đối với quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, ông Nguyễn Hữu Dũng cho rằng, cần nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ với quy định của Bộ luật Dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với tài sản, vì nhà chung cư là tài sản có giá trị và ý nghĩa lớn đối với người sở hữu.
