Tháo ‘điểm nghẽn’ chính sách, pháp luật để thị trường bất động sản du lịch bứt phá

Thiếu khung pháp lý, BĐS du lịch đối diện rủi ro

Phát biểu tại Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” diễn ra sáng ngày 16/11, TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.

Hội thảo thu hút hơn 100 chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, kinh tế, tài chính, pháp lý… trong nước và quốc tế.

Cụ thể hơn, PGS. TS. Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ và BĐS du lịch cũng là một trong những ngành đóng góp tỷ lệ lớn cho GDP. Tuy nhiên, khung pháp lý của Việt Nam liên quan đến BĐS du lịch vẫn chưa thống nhất và phù hợp với thị trường này. Những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam cho thấy Việt Nam vẫn chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác và chưa có chính sách ưu đãi đặc thù.

“Do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp. Việt Nam cũng chưa có quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Sự phát triển bất động sản với mô hình “ngôi nhà thứ hai” đang phát triển khá mạnh ở các quốc gia châu Âu nhưng ở Việt Nam chưa có quy định…”, PGS.TS. Bùi Quang Tuấn cho hay.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho biết thêm, các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, chi tiết. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường BĐS du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta...

Riêng trong Luật Kinh doanh Bất động sản, BĐS du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh BĐS có sẵn; kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... về BĐS du lịch.

“Dường như có cảm nhận rằng khi xây dựng Đạo luật này, các nhà làm luật chưa sẵn sàng cho việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Chúng ta chưa có một văn bản dưới luật ở hình thức nghị định hoặc thông tư quy định trực tiếp về kinh doanh BĐS du lịch như điều kiện cụ thể, đặc thù về kinh doanh BĐS du lịch; yêu cầu đối với hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch; các điều khoản riêng, đặc thù trong nội dung hợp đồng mẫu về thuê lại Condotel của khách hàng (sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ Condotel cho khách hàng) để kinh doanh...”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận xét.

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Ths. Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ. Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở.

Phân tích thêm những nguy cơ thị trường bất động sản du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán. Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.

“Các sản phẩm BĐS du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.

TS. Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng thường trực Bộ Tư Pháp khẳng định: hoàn thiện hệ thống pháp luật là một trong những mục tiêu ưu tiên để hóa giải, tháo gỡ những “điểm nghẽn” của quá trình phát triển.

Hoàn thiện chính sách, pháp luật cho bất động sản du lịch

Phát biểu khai mạc và chào mừng Hội thảo, TS. Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng thường trực Bộ Tư Pháp khẳng định, Đảng và Nhà nước đang rất quan tâm đến việc khơi dậy mọi tiềm năng và nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời coi việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là một trong những mục tiêu ưu tiên để hóa giải, tháo gỡ những “điểm nghẽn” của quá trình phát triển, trong đó có thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng.

“Để giúp các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản “gượng dậy”, phát triển sau đại dịch Covid -19; để cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì việc bổ sung hoàn thiện chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch là rất cấp thiết”, TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội cũng khẳng định.

Ths. NCS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này. Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”. Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm.

Còn theo GS. TSKH. Đăng Hùng Võ, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích.

“Từ thực tế có thể khẳng định rằng, nếu chúng ta cho các BĐS du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đó chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này. Hướng tiếp theo là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các BĐS du lịch kiểu mới để có thể cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn. Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn”, ông Võ nói.

TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch mà trước hết Chính phủ có thể xem xét, ban hành Nghị định về lĩnh vực này. Nghị định này sẽ tạo hành lang pháp lý chính thức cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, đồng thời sẽ trực tiếp giải quyết tình trạng các bộ, ngành đang có nhiều ý kiến trái chiều, không thống nhất và chưa đầy đủ liên quan đến loại hình BĐS du lịch; các địa phương khi áp dụng pháp luật cũng thiếu nhất quán với nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, ông Kiên cho rằng, chính phủ cần sớm chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.

TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội: cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch.

Dưới góc độ chính sách thuế, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng giám đốc Deloitte Việt Nam nhận định, trong tình hình hiện nay, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực bất động sản du lịch nói riêng do những khó khăn dịch Covid-19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Chính phủ về nhiều mặt, trong đó có hỗ trợ cả về chính sách thuế.

“Theo nhận định của chúng tôi, các cơ chế thuế đặc thù đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung cần được xem xét nới lỏng dần theo xu hướng chuyển đổi chính sách coi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cũng như những ngành nghề kinh doanh khác”.

Kinh nghiệm quốc tế cho phát triển BĐS du lịch Việt Nam

Tham luận tại Hội thảo, TS. Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Hội đồng định giá BĐS Thái Lan, Chủ tịch Liên đoàn BĐS Thái Lan cho biết, nước này có cổng thông tin riêng về bất động sản du lịch, góp phần làm minh bạch thông tin mua bán trên thị trường. Bên cạnh đó, với những dự án bất động sản có giá trị 1 triệu USD trở lên, có thể sử dụng đưa vào quỹ uỷ thác đầu tư bất động sản. Đây là một kênh huy động vốn mà Bộ Tài chính và các nhà đầu tư có thể tham gia.

Ông Mark Kitabayashi, Điều phối viên toàn cầu tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, Hiệp hội Bất động sản và Môi giới Hoa Kỳ (NAR) cũng nêu kinh nghiệm rằng, ở Hoa Kỳ có sự phân vùng rất rõ ràng các khu vực phát triển bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch. Về chính sách thuế, quốc gia này thu hút đầu tư bằng cách miễn, giảm thuế… Tuy nhiên, người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Hoa Kỳ cũng khó hơn người bản địa. Bởi hiện Hoa Kỳ đưa ra mức thuế 10 - 15% đối với người nước ngoài, đặc biệt là ở các bang khác nhau, mức thuế cũng khác nhau.

Còn tại Indonesia, ông Rusmin Lawin, Chủ tịch Hội Công nghệ BĐS Indonesia, Phó Chủ tịch Phụ trách Đối ngoại của Hiệp hội BĐS Indonesia cho biết, nước này có những chính sách khác nhau để khai thác triệt để và phát triển ngành du lịch ở từng vùng, địa phương dựa trên những đặc điểm khách nhau về địa hình, khí hậu.

“Đơn cử như Bali - một trong những điểm đến rất được quan tâm nên chúng tôi cũng đang cố để tạo nên 3 “Bali” mới. Cùng với đó, chúng tôi cũng thường xuyên tổ chức các sự kiện, hội thảo để thu hút du lịch. Chúng tôi cũng có những vùng đặc khu kinh tế, chiến lược quốc gia để phát triển du lịch. Việt Nam có thể tham khảo điều này để phát triển du lịch. Bên cạnh những ưu tiên về tự nhiên, chúng tôi cũng có những chính sách hỗ trợ đặc biệt về thuế, thuê đất... để hỗ trợ phát triển các doanh nghiệp bất động sản du lịch. Đặc biệt, hành lang pháp lý cũng phải thông thoáng, cởi mở”, ông Rusmin Lawin nhấn mạnh.

Nhìn từ kinh nghiệm của Singapore, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quy hoạch, Tổng Giám đốc enCity đề xuất cần linh hoạt trong chính sách sử dụng đất. Theo ông Dũng, bất động sản du lịch là loại hình “nhạy cảm”, do đó, các thành phố coi trọng du lịch như một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ phải có chính sách để vừa đảm bảo nguồn cung đất đai khi phải cạnh tranh với các nhu cầu khác, vừa hỗ trợ tạo ra nhu cầu cho loại hình rủi ro này.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, những vấn đề quan trong được rút ra trong Hội thảo khoa học quốc tế: Chính sách, pháp luật cho Bất động sản du lịch – Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam chính là tạo ra “hồn cho đất” để làm nên những giá trị vật chất và tinh thần, thu hut khách du lịch. Từ đó đưa ra các kiến nghị cần thiết gồm:

Thứ nhất, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần thống nhất định danh cụ thể hình thức đất xây dựng bất động sản du lịch, quy mô và vai trò của thị trường này, nhất là những vấn đề liên quan đến: Chính sách ưu đãi đặc thù; pháp luật về đầu tư, kinh doanh; cơ chế quản lý, sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua; vấn đề thu hút, huy động đa dạng các nguồn vốn đầu tư v.v…

Thứ hai, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần được thiết kế và hoàn thiện dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Thứ ba, cần khẩn trương tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho thị trường bất động sản du lịch; cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư, sự thống nhất quản lý của nhà nước trong các Luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm giảm thời gian, giảm chi phí cho doanh nghiệp v.v…

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: cần khẩn trương tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho thị trường bất động sản du lịch.

Được biết, những ý kiến, đề xuất tại hội thảo sẽ được báo cáo các cơ quan có thẩm quyền để có những biện pháp phù hợp nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch, đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.