Việc dự án Coccobay Đà Nẵng được chuyển đổi căn hộ du lịch- khách sạn (Condotel - không hình thành đơn vị ở) sang căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề được hình thành đơn vị ở… mở ra "ánh sáng cuối đường hầm", tháo gỡ khó khăn cho phân khúc condotel đang đông kết thời gian qua.
Tuy nhiên, cơ quan chức năng cũng như giới chuyên gia đều sớm lên tiếng khuyến cáo: "chỉ những dự án có đủ điều kiện pháp lý, nguồn gốc đất ở, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, phù hợp quy hoạch chung, đầy đủ hạ tầng…" mới được xem xét chuyển đổi.
Trường hợp Cocobay
Ngày 01/02/2019, UBND TP. Đà Nẵng ra quyết định số 593/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1:500 phân khu số 01- Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mại là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay). Trong quyết định này có một thông tin gây "chấn động" giới địa ốc, đó là, chủ đầu tư dự án được chuyển đổi 50% các công trình căn hộ khách sạn (condotel - không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH1, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 chủ đầu tư được phép chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% thành căn hộ chung cư.
Sau chuyển đổi, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire có quy mô: 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn. Quy mô dân số cư trú toàn dự án hình thành khoảng 8.588 người, với 191,497m2 sàn căn hộ chung cư, 273 lô đất liền kề, 177 lô đất biệt thự.
Ngày 09/10/2020 vừa qua, UBND TP Đà Nẵng đã có văn bản số 3783/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư sau khi quy hoạch dự án được điều chỉnh. Ngày 30/10/2020, Cục Thuế TP Đà Nẵng có văn bản số 3396/TB-CT điều chỉnh tiền sử dụng đất dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (mới).
Công ty CP Đầu tư PT&XD Thành Đô - Chủ đầu tư dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Số tiền đối trừ sau khi điều chỉnh quy hoạch còn dư trong ngân sách là hơn 1.555 tỷ đồng.
Đại diện chủ đầu tư cho biết, hiện Dự án đã đầy đủ điều kiện pháp lý để được phép giao dịch, mở bán các sản phẩm mới: căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề… Chủ đầu tư dự án đang hoàn thành việc tách sổ đỏ cho các cụm công trình, sau đó tiến hành tách sổ đỏ cho từng người mua.
Với những diễn tiến này, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng trở thành Dự án đầu tiên trong cả nước chuyển đổi thành công hàng ngàn căn hộ condotel- không hình thành đơn vị ở, sang căn hộ, chung cư nhà ở được hình thành đơn vị ở. Ngắn gọn, dễ hiểu hơn, dự án Cocobay được "khai sinh lại", từ "hình hài" khu nghỉ dưỡng, du lịch sang khu đô thị phức hợp có đầy đủ các phân khu chức năng để người dân sinh sống, đồng thời là nơi phục vụ khách du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp.
Khó hơn lên… giời
Thông tin Cocobay Đà Nẵng chuyển đổi thành công căn hộ codotel sang căn hộ chung cư khiến nhiều chủ đầu tư dự án tương tự trong cả nước "khấp khởi". Song, cũng dấy lên làn sóng lo ngại việc cho phép chuyển đổi condotel thành chung cư sẽ làm phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lên hạ tầng các đô thị.
Thực tế, không ít chủ đầu tư dự án Condotel mong muốn được chuyển đổi sang căn hộ chung cư. Bộ Xây dựng cho biết đang tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm từ condotel sang nhà ở, số lượng rất lớn, lên tới hàng chục nghìn căn. Tuy nhiên, "vào việc" mới thấy còn "khó hơn lên giời", chủ đầu tư một dự án tại Nha Trang chia sẻ.
Dự án muốn chuyển đổi được phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về cơ sở pháp lý như nguồn gốc đất phải là đất ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Phù hợp với quy hoạch chung của địa phương và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội theo quy định của một khu đô thị theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị…
Việc điều chỉnh quy hoạch dự án phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe trên cơ sở pháp luật hiện hành, từ hồ sơ của chủ đầu tư đến các sở, ngành trình lên tỉnh, thành phố. Tỉnh, thành phố đó xin chủ trương thông qua của Tỉnh ủy, Thành ủy, xin ý kiến chỉ đạo các Vụ, Viện thuộc Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý nhà nước liên quan đồng thời phù hợp với tình hình thực tiễn mới được phê duyệt.
Đại diện chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng cũng cho biết, mất hơn 2 năm mới xong các thủ tục chuyển đổi và thực tế chủ đầu tư dự án này đã phải giảm mật độ xây dựng, đầu tư thêm hàng loạt các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo chất lượng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở. Chủ đầu tư dành tới 1,8ha xây dựng trường học. Các loại đất dành cho cảnh quan, cây xanh, mặt nước; đất cho giao thông cũng được điều chỉnh tăng lên đáng kể so với quy hoạch cũ. Những công trình hạng mục được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu cư dân tất yếu như một khu đô thị song song với tổ hợp du lịch giải trí Cocobay là một phần của dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire.
Đặc biệt, điểm mấu chốt nhất để dự án Cocobay Đà Nẵng chuyển đổi được 50% căn hộ condotel sang chung cư là bởi nguồn gốc đất dự án này là đất ở. Hồ sơ dự án cho thấy, quy hoạch ban đầu được phê duyệt năm 2011 dự án có tên "Khu nghỉ dưỡng cao cấp và Nhà ở The Empire". Theo Quyết định 2357/QĐ-TTg ngày 01/12/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Quy hoạch khu đất dự án cũng nêu rõ là đất ở. Ngày 9/8/2011, UBND TP. Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả 2 khu đất cho Công ty Thành Đô, mục đích sử dụng là đất ở và đất sản xuất kinh doanh; thời hạn sử dụng lâu dài.
Đây chính là điểm "may mắn" cho dự án này, bởi với nguồn gốc đất ở và quy hoạch ban đầu được phê duyệt bao gồm cả nghỉ dưỡng và nhà ở nên khi chuyển đổi căn hộ condotel sang chung cư, dự án hoàn toàn không làm thay đổi quy hoạch chung của cả vùng cũng như quy hoạch chung của thành phố Đà Nẵng, quy hoạch du lịch của vùng.
Được biết, các tòa chung cư sau chuyển đổi của dự án Cocobay Đà Nẵng sẽ sớm được mở bán, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư cũng như người mua để ở. Với việc được cấp sổ đỏ, các căn hộ ven biển này được dự báo sẽ làm ấm lên thị trường bất động sản Đà Nẵng sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 và bão lụt.
