Từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc siết chặt các quy định pháp lý này được kỳ vọng sẽ giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.
Theo đó, các chủ đầu tư sẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt hơn các điều kiện về pháp lý, năng lực tài chính và tiến độ xây dựng trước khi được phép kinh doanh. Điều này không chỉ tạo dựng niềm tin cho người dân mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai.
Luật sư Nguyễn Hùng Quân, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã nâng cao vai trò, trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp khi triển khai dự án bất động sản (còn gọi là chủ đầu tư) với nhiều quy định ràng buộc chi tiết.
Cụ thể, theo quy định tại Khoản 4, Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 thì chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền đã thu trước từ khách hàng vào đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng mà hai bên đã ký kết; chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp thông tin một cách công khai về tình trạng pháp lý chung của dự án, tiến độ xây dựng, các sản phẩm đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho khách hàng, sàn giao dịch được biết; không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng… Bởi, trong thời gian dài vừa qua, chủ đầu tư khi có dự án mở bán thì không trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng mà thông qua các công ty con hoặc thuê và ủy quyền cho đơn vị thứ 3 thực hiện việc này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, khi có phát sinh tranh chấp thì chủ đầu tư đứng ngoài vô can vì không phải là một bên trong quan hệ của hợp đồng.
“Bên cạnh đó, theo Khoản 5, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng khi sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư hoặc bên thứ ba được ủy quyền nhận đặt cọc với số tiền lớn nhưng không sử dụng đúng mục đích như cam kết trong hợp đồng. Việc sử dụng sai nguồn tiền này có thể dẫn đến chậm tiến độ thi công, gây thiệt hại cho khách hàng khi cả tiền bạc lẫn niềm tin đã trao hết cho bên bán”, ông Quân thông tin thêm.
Căn cứ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc thanh toán trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được chia thành nhiều đợt. Cụ thể, lần thanh toán đầu tiên bao gồm cả khoản đặt cọc không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế, nhưng tổng số không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng.
Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức thanh toán tối đa trước khi bàn giao không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Ngay cả khi đã bàn giao nhà ở nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tổng giá trị thanh toán cũng không được vượt quá 95%.
Ngoài ra, theo Điều 26, trước khi mở bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam phát hành văn bản bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Việc này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết trong hợp đồng.
Một chuyên gia bất động sản nhận định, việc cơ quan lập pháp ban hành các quy định chặt chẽ về điều kiện kinh doanh bất động sản là hoàn toàn cần thiết. Điều này không chỉ ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với chủ đầu tư mà còn thúc đẩy họ nâng cao năng lực quản lý, chuẩn bị đầy đủ tiềm lực tài chính trước khi triển khai dự án. Khi dự án được triển khai đúng quy định pháp luật, đảm bảo chất lượng và tiến độ như cam kết, sẽ góp phần xây dựng uy tín, thương hiệu bền vững cho chủ đầu tư trên thị trường, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua - những người đã dành dụm, tích lũy cả đời để sở hữu một nơi an cư.
Chuyên gia này cũng nhấn mạnh: “Việc giới hạn mức đặt cọc theo quy định pháp luật là cần thiết, giúp kiểm soát rủi ro cho người mua và ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép. Trên thực tế, không ít trường hợp người dân vì thiếu thông tin hoặc quá tin vào những lời quảng cáo hấp dẫn từ môi giới mà chấp nhận đặt cọc hàng trăm triệu đồng, dù dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán”.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, khuyến cáo: Trước khi quyết định xuống tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, đặc biệt là năng lực tài chính, uy tín triển khai các dự án trước đó.
Đồng thời, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án như: giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nghĩa vụ tài chính liên quan (như thuế, phí sử dụng đất) và các văn bản xác nhận dự án đã đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật. Ngoài ra, người mua cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chú ý các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao nhà, chế tài nếu dự án chậm tiến độ, cũng như cam kết của chủ đầu tư về việc hoàn thiện tiện ích nội khu của dự án.
“Đừng vì tâm lý sợ mất suất, mất cơ hội mà bỏ qua các bước kiểm tra quan trọng. Giao dịch bất động sản là khoản đầu tư lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản và cuộc sống lâu dài của chúng ta, do đó cần tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng”, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.
