PV: Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số chính sách nhằm thắt chặt tín dụng bất động sản. Ông đánh giá như thế nào về tác động của chính sách này tới các doanh nghiệp phát triển bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang rót vốn vào?
Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Chính sách thắt chặt tín dụng là một cách để giảm bớt bong bóng bất động sản khi các công ty bất động sản không coi ngân hàng là “mỏ tiền” để khai thác. Lâu nay, hầu hết công ty bất động sản đều phụ thuộc vào nguồn vốn đến từ ngân hàng. Rồi, họ phải bán hàng để kiếm tiền trả cho ngân hàng. Nếu không bán được sẽ xảy ra tình trạng nợ xấu vì tiền đầu tư không phải là vốn tự có. Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các công ty bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ như một nhà bán hàng chuyên nghiệp, huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận. Vì phải tính toán kỹ lưỡng, họ sẽ giảm bớt được những quyết định bốc đồng trong kinh doanh.
Đặc biệt, khi ngân hàng cho vay có hạn mức, doanh nghiệp sẽ phải tìm những nhà đầu tư để giúp họ triển khai dự án. Vì thực tế rất khó để tạo ra một dự án mà có thể kỳ vọng 100% vốn người mua. Đây là lý do khiến nhà đầu tư buộc phải có một nguồn vốn ban đầu.
Trong trường hợp ngân hàng “hẹp” cánh cửa cho vay thì doanh nghiệp trong nước phải tìm kiếm một nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đã mở ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn trong những năm gần đây khi chứng kiến cái "bắt tay" giữa nhà đầu tư Việt và nước ngoài.
 Ông Nguyễn Vĩnh Trân chia sẻ cơ hội đầu tư tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018. |
PV: Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những luồng gió đầu tư mới từ nước ngoài. Thưa ông, đâu là điểm khiến các nhà đầu tư nước ngoài hứng thú với bất động sản Việt Nam?
Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài đang cảm thấy yên tâm khi thị trường bất động sản Việt Nam ổn định. Nhiều dự án xuất hiện càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài. Rủi ro về hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản quay trở lại rất khó xảy ra. Chính phủ cũng đã có những chính sách rất tích cực nhằm giảm nhiệt cho thị trường. Đặc biệt, số lượng sản phẩm tung ra thị trường và nhà phát triển bất động sản tham gia đều tăng với số lượng lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn ra rất cạnh tranh, theo hướng lành mạnh. Nhu cầu mua là lớn và có thật.
PV: Ông bình luận gì về con số 6,9 tỷ USD vốn nước ngoài đổ vào bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2018?
Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi được biết, báo cáo của nhóm chuyên gia thuộc Diễn đàn mua bán, sáp nhập Việt Nam (MAF) công bố mới đây, trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam đạt 3,35 tỷ USD, bằng 139% cùng kỳ năm 2017. Trong đó, ngành bất động sản chiếm ưu thế với tỷ trọng 66,75%; tiếp theo là ngành tài chính ngân hàng 19,06% và sản xuất công nghiệp 9%. Tuy nhiên, theo tôi gần 6 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản trong 8 tháng qua vẫn là con số khiêm tốn, chưa xứng với tiềm năng của thị trường Việt Nam.
 Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trao quà lưu niệm cho ông Nguyễn Vĩnh Trân, tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018. |
PV: Như ông vừa trao đổi để đa dạng hóa nguốn vốn, nhà đầu tư Việt Nam có xu hướng "bắt tay" với nhà đầu tư nước ngoài. Mối quan hệ hợp tác này sẽ tạo ra cơ hội và rủi ro gì cho nhà đầu tư trong nước, thưa ông?
Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi cho rằng, cơ hội và rủi ro sẽ đến với cả hai bên. Nhà đầu tư nước ngoài muốn bỏ tiền vào Việt Nam đã phải trải qua một sự soát xét kỹ lưỡng về phương thức đầu tư, kinh doanh bán hàng như thế nào. Họ cân nhắc đối tác đồng hành cùng mình là ai, có cùng quan điểm, định hướng hay không? Giờ đây, họ không chỉ nhìn vào mỗi dự án. Thực tế đã có nhiều nhà đầu tư vấp phải trở ngại khi không tính toán kỹ lưỡng. Họ rơi vào tình trạng không thể ngồi lại bàn bạc với đối tác vì bất đồng quan điểm dẫn tới sự trì trệ. Đối với nhà đầu tư trong nước, họ cũng phải xem đối tác nước ngoài như thế nào. Nhiều khi nhà đầu tư nước ngoài giới thiệu có 100 triệu nhưng thực tế chỉ có 10 triệu rồi lại rót tiền một cách nhỏ giọt. Có trường hợp doanh nghiệp nước ngoài sử dụng dự án để đi vay, huy động nguồn vốn vay khác.
Rõ ràng, nhà đầu tư Việt Nam phải xem năng lực tài chính của doanh nghiệp mà mình đang có dự định hợp tác ra sao. Chính nhà đầu tư Việt Nam cần yêu cầu doanh nghiệp nước ngoài chứng minh năng lực tài chính trước khi ký hợp đồng hoặc phải ký quỹ. Doanh nghiệp Việt không nên quá đặt niềm tin và mong đợi dòng tiền từ họ bởi rủi ro và sự thiệt thòi sẽ đến với chính mình.
PV: Là một doanh nhân Việt Kiều từng nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nước ngoài, ông có thấy thị trường Việt Nam khác với các nước khác?
Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi nghĩ thị trường các nước về cơ bản đều giống nhau về cung và cầu mà thôi. Ở Việt Nam, thị trường thực sự vẫn khá non trẻ. Nhưng bù lại thị trường Việt Nam vẫn có mức khá giá tốt, nguồn cầu lớn nên rất tiềm năng. Còn với nhà đầu tư, doanh nghiệp nào cũng phải trải qua một quá trình phát triển, học hỏi, phải rút ra những bài học để thay đổi, phát triển.
Nhưng khi so sánh với các nước, doanh nghiệp bất động sản Việt vẫn bị mang tiếng "ăn xổi". Ông sẽ khắc phục hạn chế này như thế nào khi điều hành MIKGroup?
Đây là một điểm rất quan trọng. Trước đây, doanh nghiệp bất động sản bán hàng rất tốt, chỉ cần đưa ra sản phẩm bán lấy tiền. Nhưng bây giờ thị trường đã cạnh tranh hơn rất nhiều. Thị trường bây giờ có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nên người mua có nhiều sự lựa chọn hơn. Do đó, doanh nghiệp giờ phải làm sao để khách hàng mua nhà thấy được việc thực hiện cam kết như thế nào, hậu bán hàng ra sao để họ có thể mua thêm nhà cho con cái, giới thiệu người thân bạn bè vào mua.
Đối với MIKGroup, chúng tôi sẽ đặc biệt chú trọng vào khâu này, vì nếu không sau này khách hàng sẽ không quay trở lại mua nhà của MIKGroup nữa. Hiện nhiều doanh nghiệp đều làm khá tốt khâu hậu bán hàng. MIKGroup cũng đã thấy được vấn đề này từ lâu nên các dự án khi bàn giao nhà đều kết hợp với khách hàng để họ cảm thấy thực sự hài lòng với sản phẩm mình mua, thị trường tới đây sẽ là thuộc về khách hàng vì họ quá nhiều lựa chọn, cùng với đó, khách hàng giờ không đặt nặng vấn đề về giá, thay vào đó là chất lượng dự án, dịch vụ chăm sóc…
- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
