Nhận diện Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới
Liên tưởng đến bức tượng Self-made man (người đàn ông tự tạc chính mình), PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nói chúng ta đang phải vượt qua chính mình, thoát khỏi mình, đục bỏ mình để vượt tầm bởi cái mình đang cản trở kinh khủng.
Trong 30 năm qua, thị trường bất động sản cứ sốt đất, đóng băng rồi hồi phục mỗi 5-7 năm, mang lại sự giàu có cực đại cho nhiều người.
Trong chu kỳ sắp tới, kinh tế tăng trưởng hai chữ số là gấp đôi, thì thị trường bất động sản cơ hội lớn nhưng khả năng sụp đổ cũng rất cao nếu không quản lý được, không kịp phản ứng với thay đổi của sự phát triển bất thường và khác thường.
 |
| PGS.TS Trần Đình Thiên |
Theo nhận định của ông Thiên, tới đây, logic chính sách vẫn như cũ thì khả năng thất bại là 100%, kể cả hệ thống chính sách cho các lĩnh vực truyền thống, bao gồm bất động sản. Nên logic chính sách cần khác đi. Cần cải cách nhà nước, không thể tách rời với các thị trường - nền tảng cho nền kinh tế thị trường. Thị trường đất đai và tài chính không cải cách thì mọi cải cách ở nhà nước đều ko tạo động lực cho khu vực tư nhân.
Với bất động sản thì cần thêm yếu tố chuyển đổi mô hình tăng trưởng từ nâu sang xanh, từ vật thể sang số, làm cho không gian sống và điều kiện sống thay đổi.
Cấu trúc thị trường bất động sản thay đổi. Phải là bất động sản xanh và bất động sản số
Thị trường bất động sản sẽ bùng nổ nhưng không dễ hình dung khi mà tăng trưởng kinh tế đang hướng đến hai con số, tức gấp đôi hiện tại. Việc sắp xếp lại giang sơn (nhập tỉnh, bỏ huyện) mở ra một cách tổ chức phát triển theo hướng mở rộng, không chỉ không gian vật lý mà là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi thế của các địa phương sẽ cộng hưởng với nhau.
Do đó, cần đo lại tất cả lợi thế, phải có cuộc làm lại quy hoạch phát triển, các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý và can dự vào quá trình đó nhiều hơn. Cần đi sâu vào bất động sản các tỉnh và khu vực cụ thể. Cần lưu ý, triển vọng bùng nổ của thị trường bất động sản là có trong dài hạn nhưng về ngắn hạn có các rủi ro.
Trái phiếu đến kỳ hạn phải trả. Cải cách thể chế - bộ máy sẽ có những trục trặc về quy trình, chi phí chuyển đổi cao; rủi ro về hồ sơ giấy tờ… Ngoài ra, cạnh tranh quốc tế hiện nay cực khó đoán và Việt Nam chắc chắn bị ảnh hưởng.
“Cải cách bao giờ cũng có rủi ro, như con rắn lúc lột da, mới lột thì kiến cắn cũng chết, nhưng lột xong đứng dậy đi được rồi, hóa thành mãng xà rồi thì không gì cản được sức mạnh. Ta cần lường tính rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi lột xác này”, PGS.TS Trần Đình Thiên nói.
Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Tuy nhiên, sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà.
 |
| Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group |
Theo ông Nguyễn Trung Vũ, trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Nhìn lại 5 năm gần đây, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19. Còn 5 năm trước đó, khi chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà, thị trường đã bùng nổ mạnh mẽ.
Tuy nhiên, nhiều phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.
“Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn”, ông Vũ nói.
Đổi mới tư duy mới để đón vận hội mới
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cơ hội trước hết là việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của nhà nước, của tư nhân và vấn đề thay đổi công nghệ. Rõ ràng đây là cơ hội mở ra cho tất cả, trong đó có bất động sản. Cơ hội thứ hai là sự thay đổi thể chế - vấn đề được Tổng bí thư nhấn mạnh là điểm nghẽn của điểm nghẽn.
 |
| TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam |
Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới cũng đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian dài vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới. Mặc dù nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng thể chế chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi sự tiếp tục điều chỉnh và thay đổi trong thời gian tới.
Nội lực của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí, sụp đổ khi sự cố xảy ra. Một số doanh nghiệp có thể vượt qua thời gian qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó.
“ Với cuộc chơi sắp tới, các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành cùng các ông cá mập để phụ trợ, từ đó xây dựng nội lực lớn dần”, TS Đính khuyến nghị.
Cũng theo ông Đính, chất lượng thị trường vốn hiện nay cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản, cùng với việc thiếu các kênh dẫn vốn bền vững. Bằng chứng là khi có khủng hoảng, dòng tín dụng tắc đã khiến doanh nghiệp lao dốc.
“Thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao. Nhiều địa phương, các sản phẩm bất động sản mọc đầy nhưng cũng chỉ để cho cỏ mọc, bê tông móc.
Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá. Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện”, TS Đính nhấn mạnh.
Là một người dành trọn tâm huyết nghiên cứu và gắn bó với lĩnh vực tài chính, tiền tệ, giá cả trong nhiều năm qua, TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển nói ông nhận thấy những chuyển động đáng chú ý trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và bày tỏ tin tưởng rằng thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, một bước đi chiến lược của Chính phủ, hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.
“Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới. Với sự phát triển của giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện, tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản.
 |
| TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển |
Tôi kỳ vọng rằng sự phát triển này sẽ từng bước đưa giá bất động sản về với giá trị thực, sau những biến động do tình trạng thiếu hụt nguồn cung trước đây gây ra.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những vận hội mới đầy hứa hẹn. Để nắm bắt được những cơ hội này, các doanh nghiệp cần có một tư duy mới, linh hoạt, sáng tạo và chú trọng đến việc khơi thông các nguồn lực trong nước, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh và tính minh bạch để phát triển một cách bền vững”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
