Kinh doanh bất động sản tăng kỷ lục
Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội do Tổng cục Thống kê vừa công bố, năm 2017 ngành kinh doanh bất động sản có những chuyển biến tích cực, thu hút lượng lớn vốn đầu tư so với các ngành còn lại. Cụ thể, hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 4,07%.
Đây là mức tăng cao nhất kể từ năm 2011 đến nay, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước.
Năm 2017 cũng là năm “bùng nổ” của kinh doanh bất động sản với tỷ lệ gia tăng doanh nghiệp so với cùng kỳ năm 2016 cao nhất – tăng đến 62% với 5.065 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới.
Bất động sản cũng là ngành có số vốn đăng ký mới nhiều nhất, 388.376 tỷ đồng, chiếm 30% tổng số vốn đăng ký mới.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của “những người trong cuộc”, thị trường bất động sản năm 2017 vẫn còn những mặt hạn chế, tiêu cực và tiềm ẩn một số nhân tố có khả năng tạo ra bất ổn và rủi ro trong năm 2018. Cụ thể là tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng.
Trong khi đó, phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời với việc gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.
Thị trường 2018 sẽ ra sao?
Theo nhận định của HoREA, thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. GDP năm 2017 đạt 6,81%. Tăng trưởng tín dụng có thể đạt khoảng 19%; nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tỷ trọng giải ngân FDI; nguồn kiều hối; nguồn vốn ngoại hối được bổ sung lớn qua thương vụ thoái vốn nhà nước tại Sabeco... đều tập trung vào quý 4/2017, nên sẽ có tác động tích cực, lan tỏa ngay từ đầu năm 2018. Tất cả các nhân tố này sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2018.
Đặc biệt, với dân số hơn 93 triệu người đang trong giai đoạn dân số vàng. Trong đó, có gần 60% có độ tuổi dưới 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm 53% dân số (cao hơn tỷ lệ trung bình của thế giới là 46,64%), mở ra khả năng kinh doanh bất động sản qua mạng, tận dụng lợi thế công nghệ thông tin trong kỷ nguyên kỹ thuật số. Tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, dự kiến thu nhập GDP bình quân đầu người của sẽ đạt khoảng 9.800 USD vào năm 2020 sẽ góp phần làm gia tăng nhu cầu tạo lập nhà ở, và phát triển thị trường bất động sản.
 Năm 2018 những dự án, công trình xanh, giàu tiện ích sẽ lên ngôi |
Riêng TP. HCM đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh; chuyển hướng phát triển đô thị về khu vực cao phía Tây Bắc. Đây là cơ sở để định hướng phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.
TP. HCM cũng đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là đường giao thông, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông, nâng cấp, mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.
Về tình hình thị trường, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường (điển hình là Vingroup với dòng sản phẩm cao cấp VinCity); phân khúc thị trường condotel.
Đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng trưởng nóng. Tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.
HoREA dự báo trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản tiếp tục sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn; và sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
 Đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng trưởng nóng trong năm 2018 |
HoREA cũng nhận định năm 2018 Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật mới từ nay đến năm 2020. Trong đó đáng lưu ý là ba nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp”.
Nhà nước cũng sẽ sử dụng các công cụ về thuế như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản và công cụ về tín dụng như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước nhưng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2017 có khả năng đạt khoảng 19% dẫn đến quan ngại về sự phát triển nóng của nền kinh tế, có thể làm cho cơn sốt bất động sản quay trở lại.
Về dự báo có hay không có "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, Horea nhận thấy khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.
Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn.
Bên cạnh đó, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó, có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.
Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Yêu cầu của thị trường bất động sản hiện đại đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, phải tự cải cách và đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.
Đặc biệt, cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo; và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng.
