Sớm có “danh phận” cho condotel, officetel, resort villa…
Tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam 2026 do Báo Xây dựng tổ chức chiều nay, 26/8/2026, câu chuyện hành lang pháp lý cho phân khúc này tiếp tục là chủ đề nóng được đặc biệt quan tâm.
Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng mạnh cho thấy Việt Nam có tài nguyên phong phú, với nhiều lợi thế. Do vậy, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật cho lĩnh vực đầu tư vào du lịch.
 |
Ông Vương Duy Dũng chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam 2026. |
 |
Các chuyên gia chia sẻ tại Diễn đàn. |
Ông Vương Duy Dũng cho rằng, bất động sản du lịch như căn hộ lưu trú (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hạ tầng lưu trú và dịch vụ du lịch. Vì vậy, để một dự án triển khai minh bạch và vận hành bền vững, chủ đầu tư cần tuân thủ hệ thống pháp luật đồng bộ xuyên suốt từ khâu quy hoạch, thiết kế, xây dựng cho đến khai thác thương mại.
Đề cập đến căn cứ pháp lý liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng, ông Dũng cho biết, Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị định 147/2026/NĐ-CP xác định rõ loại đất sử dụng cho loại hình này là đất phi nông nghiệp thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ, tuyệt đối không biến tướng thành đất ở. Doanh nghiệp có thể thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm với thời hạn căn cứ theo thời gian thực hiện dự án.
Đáng chú ý, Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP điều chỉnh trực tiếp thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình hoặc phần diện tích sàn công trình khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, đồng thời mở ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp tồn tại vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch được duyệt.
Song song đó, hoạt động đầu tư và chuẩn bị mặt bằng tuân thủ Luật Đầu tư 2025 tại Điều 23 và Điều 24, đòi hỏi bắt buộc phải chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thông qua các phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo luật định.
Dự án cũng phải phù hợp triệt để với quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 cùng QCVN 01:2026/BXD (Thông tư 46/2026/TT-BXD), tuân thủ nghiêm ngặt các chỉ tiêu kiến trúc, PCCC và kỹ thuật công trình. Quá trình đầu tư xây dựng phải trải qua đầy đủ ba bước chuẩn bị, thực hiện và hoàn thành nghiệm thu bàn giao trước khi đưa vào khai thác.
Ở giai đoạn thương mại hóa, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chặt chẽ về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh, đồng thời yêu cầu công trình có sẵn hoặc hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 14 trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê hay thuê mua.
Khi đưa vào sử dụng, Luật Du lịch 2017 (Điều 48, 49) và Nghị định 168/2017/NĐ-CP chính thức công nhận căn hộ du lịch là cơ sở lưu trú du lịch, buộc đơn vị vận hành phải đăng ký kinh doanh và bảo đảm các yêu cầu về an ninh trật tự, an toàn thực phẩm, bảo vệ môi trường cùng điều kiện cơ sở vật chất tối thiểu.
Việc thực thi chuẩn xác và xuyên suốt khung pháp lý này - theo ông Dũng - chính là chìa khóa bảo đảm an toàn cho dòng vốn đầu tư và sự phát triển lành mạnh của thị trường.
 |
Diễn đàn thu hút sự tham gia đông đảo của các chuyên gia, doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị truyền thông. |
Tăng sức bật cho bất động sản nghỉ dưỡng "trở lại đường đua"
Đề xuất 5 giải pháp thúc đẩy bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Dũng đặt giải pháp tiếp tục rà soát, hoàn thiện pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch, nhất là đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu công trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lên vị trí đầu tiền. Theo ông, việc tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm quy định được thực hiện thống nhất, minh bạch.
Thứ hai, cần rà soát, phân loại các dự án theo tình trạng pháp lý, tiến độ, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác để có giải pháp phù hợp. Đẩy nhanh các dự án đủ điều kiện; khuyến khích chuyển nhượng, tái cơ cấu dự án mà chủ đầu tư không đủ năng lực; kiểm soát phát triển dự án mới tại những khu vực nguồn cung lớn, khả năng hấp thụ thấp.
Thứ ba, nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo đảm nhà đầu tư tiếp cận đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, đất đai, quyền sở hữu công trình, tiến độ, quản lý vận hành, doanh thu và chi phí. Đồng thời, tăng cường cập nhật, chia sẻ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Thứ tư, nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và hiệu quả khai thác, coi đây là yếu tố quan trọng đối với tính bền vững của bất động sản nghỉ dưỡng. Khuyến khích lựa chọn đơn vị vận hành có năng lực, nâng cao chất lượng dịch vụ và áp dụng cơ chế phân chia doanh thu, lợi nhuận dựa trên kết quả khai thác thực tế, hạn chế các cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở.
Thứ năm, tăng cường dự báo, theo dõi và điều tiết thị trường dựa trên dữ liệu về nguồn cung, giao dịch, công suất khai thác, lượng khách du lịch và các chỉ tiêu kinh tế - du lịch. Qua đó, chuyển dần từ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng theo phong trào sang dựa trên quy hoạch, nhu cầu thị trường, chất lượng dịch vụ và hiệu quả khai thác thực tế.
Đồng quan điểm cần tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài lâu này về pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng, các doanh nghiệp có mặt tại Diễn đàn đều chia sẻ “khó khăn lớn nhất của phân khúc này nằm ở danh phận”, nếu có danh phận thì đây sẽ là phân khúc tiềm năng của thị trường trong thời gian tới.
 |
Ông Nguyễn Thanh Ngữ :BĐS nghỉ dưỡng giống như là một đứa con lưu lạc giờ đã được các cơ quan nhà nước nhìn nhận đúng bản chất và luật hóa và đang trên hành trình ‘trở về đoàn tụ cùng gia đình. |
“Cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng sẽ có hành lang pháp lý đồng bộ, rõ ràng và ổn định lâu dài. Đặc biệt cần làm rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời hạn sở hữu cũng như cơ chế giao dịch, khai thác đối với các sản phẩm thuộc phân khúc này. Thị trường không chỉ cần một sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh về hình hài, mà còn cần một danh phận rõ ràng về pháp lý. Khi quyền tài sản chưa đủ rõ, nhà đầu tư khó bỏ vốn yên tâm dài hạn”, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch TTC Phú Quốc khẳng định.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM thì kiến nghị: "Luật Kinh doanh bất động sản xác định rõ nhóm bất động sản "có công năng phục vụ mục đích lưu trú” là khái niệm chung, sau đó có thể liệt kê các loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú và các công trình khác, vì liệt kê cứng các loại hình là chưa đủ, bởi thực tiễn có thể phát sinh nhiều loại bất động sản mới. Việc luật hóa sẽ giúp ổn định các văn bản dưới luật, tránh những bất cập do pháp lý không theo kịp thực tiễn như thời gian trước đây".
 |
Ông Lê Hoàng Châu: Bất động sản du lịch là cơ sở lưu trú, là nền tảng để phát triển ngành du lịch. |
Theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý II/2026 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận các tín hiệu tiếp tục phục hồi.
Trong quý II/2026, cả nước có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Bên cạnh đó, có 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch, 942 căn biệt thự du lịch, bằng 133,3% so với quý I/2026.
Trên cả nước hiện đang có 47 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 21.456 căn hộ du lịch, 3.865 căn biệt thự du lịch. Trong quý, có 3 dự án đã hoàn thành xây dựng, bằng 300% so với quý I/2026 và bằng 75% so với cùng kỳ năm 2025.
Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2026, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục phục hồi và có sự phân hóa giữa các địa phương. So với quý I/2026, mặt bằng giá bán nhìn chung cơ bản ổn định, nhiều dự án hầu như không có biến động về giá. Thanh khoản và giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, được vận hành bởi các thương hiệu uy tín.
