Nhận diện năm chuyển động định hình chu kỳ mới.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới : Xu hướng mới - chiến lược mới" do TheLEADER tổ chức chiều qua, 11/11/2026, các chuyên gia đã chỉ ra 5 chuyển động đang định hình chu kỳ mới.
Đó là: Cải cách thể chế đang thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn; hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản; dòng vốn được tổ chức đa dạng và an toàn hơn; nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản và cuối cùng là năng lực quản trị của doanh nghiệp bất động sản.
Chính phủ đang chuyển từ tư duy chú trọng quản lý, tháo gỡ vướng mắc đơn lẻ sang tạo lập môi trường phát triển minh bạch, ổn định và khuyến khích huy động các nguồn lực xã hội.
Những định hướng cải cách này không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trước mắt, mà quan trọng hơn, còn hướng tới khắc phục những bất cập mang tính cấu trúc của chu kỳ bất động sản trước đây, đặc biệt là tình trạng đầu cơ, thiếu minh bạch thông tin và những cơn sốt đất mang tính ảo, khiến giá bất động sản nhiều thời điểm bị đẩy lên cao, xa rời giá trị thực và khả năng chi trả của người dân cũng như đội thêm chi phí dự án.
Khi các định hướng này được thể chế hóa thành những quy định pháp luật đồng bộ, minh bạch và đi vào thực tiễn, thị trường sẽ có nền tảng để vận hành ổn định, lành mạnh và bền vững hơn.
Quan trọng hơn, một môi trường pháp lý rõ ràng, nhất quán và có khả năng dự báo sẽ củng cố niềm tin của cả doanh nghiệp lẫn người mua, giúp các chủ thể yên tâm đưa ra quyết định đầu tư, phát triển dự án và giao dịch bất động sản trên cơ sở giá trị thực, thay vì những kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.
Đầu tư công quy mô lớn cùng hệ thống giao thông liên vùng đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới. Thay vì phụ thuộc vào một lõi đô thị truyền thống, các đô thị có cơ hội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở, nơi làm việc, sản xuất và dịch vụ. Đây có thể là thay đổi mang tính cấu trúc của bản đồ bất động sản trong nhiều năm tới.
 |
Diễn đàn thu hút sự quan tâm của đông đảo doanh nghiệp, chuyên gia, nhà đầu tư và truyền thông. |
Điểm khác biệt mang tính bước ngoặt của chu kỳ này là quyết tâm phát triển mạng lưới đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao. Tác động lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển, mà là thay đổi căn bản cấu trúc đô thị và thị trường bất động sản. Nếu trước đây, đô thị chủ yếu mở rộng theo các trục đường bộ thì mạng lưới metro sẽ tạo điều kiện hình thành mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), với những khu đô thị nén, mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm quanh các nhà ga.
Cũng nhờ đó, các cực tăng trưởng đô thị mới có điều kiện hình thành, thúc đẩy phân bố lại dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu bất động sản. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, chất lượng hạ tầng và sức sống kinh tế đô thị, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý đến trung tâm.
Hạ tầng trong chu kỳ mới vì thế không đơn thuần mở đường cho bất động sản phát triển, mà đang tạo tiền đề tái cấu trúc không gian đô thị, hình thành những trung tâm tăng trưởng mới và định hình lại bản đồ giá trị bất động sản Việt Nam.
Quá trình tái thiết và chỉnh trang đô thị đang nổi lên như một động lực quan trọng: tổ chức lại không gian phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tái định vị giá trị bất động sản.
Nền tảng vĩ mô thuận lợi, kinh tế tăng trưởng cao, ngành xây dựng tăng mạnh, vốn FDI đăng ký và thực hiện lớn đang chuyển hóa thành nhu cầu bất động sản qua nhiều kênh như khu công nghiệp, nhà xưởng và logistics cho sản xuất, văn phòng và mặt bằng cho dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng cho du lịch và nhà ở cho người lao động, chuyên gia.
Chính sách nhà ở đang đi cùng hướng phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp. Đây là nguồn cung đúng vào khoảng trống lớn nhất giữa cung và cầu.
Khi dữ liệu về đất đai, quy hoạch, dự án, giá cả và giao dịch được kết nối, cập nhật, công khai đầy đủ, thị trường có thể giảm bất cân xứng thông tin, nâng cao năng lực dự báo, giám sát và bảo vệ người mua.
Những dự án quy mô lớn cần nguồn vốn dài hạn, tiến độ đầu tư hợp lý và khả năng quản trị dòng tiền tốt. Doanh nghiệp phải tối ưu việc sử dụng vốn, đa dạng hóa nguồn lực xã hội, thay vì dựa vào đòn bẩy và bán hàng nhanh như trong chu kỳ trước.
Nhận định năm chuyển động sẽ mở ra cơ hội lớn, đồng thời thúc đẩy sàng lọc mạnh mẽ, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho rằng: “Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài. Vấn đề không chỉ là thị trường phục hồi đến đâu, mà doanh nghiệp phải thay đổi điều gì để phát triển bền vững”.
“Một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận chia sẻ thêm.
 |
GS.TS Nguyễn Đức Thuận: Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế; song vị thế bền vững cần sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị. |
Đồng quan điểm này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.
Dòng tiền có xu hướng chuyển từ tâm lý “đón sóng”, đầu tư sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
“Thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển khác trước. Đằng sau những chuyển động của thị trường là sự thay đổi trong tư duy điều hành, chính sách phát triển kinh tế - xã hội và cách tổ chức không gian đô thị. Đây là nền tảng tạo cơ hội cho chu kỳ mới, dù hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ của thị trường”, ông Đính khẳng định.
 |
TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới. |
Bất động sản quay về nhu cầu thực, giá trị thực
Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021–2023, tuy nhiên thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hoá mạnh mẽ. Nếu như số sản phẩm mở bán mới giai đoạn 2021-2023 chỉ dao động khoảng 48.000 -55.000 sản phẩm mỗi năm, thì con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.
Trong chín tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.
Ở phía cầu, chín tháng đầu năm 2026 mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục ba quý gần nhất.
Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Đính cho rằng, trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi; sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13–15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Thị trường trong chu kỳ mới theo ông Đính sẽ chuyển hướng từ phân tán sang kết nối, đa cực và tích hợp nhiều chức năng, gắn với quy hoạch vùng, các cực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng. Đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông chiến lược, mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện thu hút đầu tư tư nhân. Các đô thị hiện hữu được đẩy mạnh cải tạo, chỉnh trang, tái thiết, từng bước phân bổ lại chức năng hành chính, thương mại, dịch vụ và dân cư, giảm áp lực lên khu vực lõi.
Giá trị bất động sản sẽ đến từ chất lượng sống và khả năng khai thác. Nhu cầu nhà ở cũng chuyển dần từ đáp ứng chỗ ở đơn thuần sang yêu cầu cao hơn về chất lượng sống, môi trường, tiện ích, khả năng kết nối và cơ hội việc làm, kinh doanh. Xu hướng giãn dân, tái thiết đô thị và phát triển hạ tầng kết nối làm gia tăng nhu cầu chuyển dịch chỗ ở từ các khu vực lõi quá tải sang những đô thị mới có điều kiện sống tốt hơn. Giá trị bất động sản ngày càng gắn với chất lượng sống, kết nối, hiệu quả vận hành và khai thác thực tế, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Hoạt động đầu tư trong chu kỳ mới ngày càng có tính chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác dài hạn. Nhu cầu đầu tư gắn với hoạt động kinh tế thực có triển vọng, trong khi các hình thức đầu cơ ngắn hạn, đón sóng hạ tầng sẽ đối mặt với yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn và rủi ro thanh khoản lớn hơn.
Giá bất động sản tiếp tục phân hóa theo vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án, triển vọng kinh tế và sức mua thực tế. Các đô thị mới có thể tạo thêm lựa chọn về giá so với khu vực trung tâm vốn đã đắt đỏ nhưng khó hạ giá, nhưng mức giá còn phụ thuộc chi phí đất đai, đầu tư và phát triển hạ tầng. Phân khúc thương mại, cao cấp chịu tác động lớn từ quan hệ cung – cầu và năng lực cạnh tranh; trong khi nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp tục cần các cơ chế chính sách hỗ trợ để mở rộng khả năng tiếp cận của người dân.
Chu kỳ mới đi kèm tốc độ triển khai cả dự án hạ tầng và dự án bất động sản nhanh chưa từng có và sự xuất hiện của những siêu dự án do các tập đoàn kinh tế lớn dẫn dắt. Hạ tầng, siêu dự án và cải cách thể chế đang tạo ra những động lực cộng hưởng, có khả năng làm thay đổi nhanh chóng quy mô và cấu trúc thị trường.
Trong chu kỳ mới, để phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển, lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với "dòng người - dòng tiền” làm trung tâm.
Trong đó, nhu cầu ở thực cần được đặt làm điểm phát triển của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào những dự án hội tụ đủ yếu tố “thiên thời - địa lợi - nhân hòa”: pháp lý đầy đủ, địa bàn có tiềm năng phát triển và sản phẩm đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân.
“Điều quan trọng là phải xác định rõ ai sẽ sống tại dự án, họ làm việc ở đâu, khả năng chi trả đến đâu và cần loại nhà ở nào. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ cấu sản phẩm, diện tích, mức giá và tiến độ mở bán phù hợp với nhu cầu thị trường", ông Đính chia sẻ.
Bên cạnh đó, các dự án cần phát triển đồng bộ tiện ích và hệ sinh thái đô thị, hình thành hệ sinh thái sống - làm việc - giải trí, bảo đảm kết nối thuận tiện giữa nhà ở, việc làm, dịch vụ và không gian sinh hoạt cộng đồng, phục vụ nhu cầu của cư dân.
“Thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn. Tuy nhiên, lợi thế không chỉ thuộc về doanh nghiệp có quỹ đất và quy mô lớn, mà còn thuộc về doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu, chứng minh được bằng tiến độ, chất lượng sản phẩm, khả năng vận hành, sự minh bạch và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Cạnh tranh không chỉ giữa các sản phẩm mà còn giữa mô hình phát triển đô thị và chất lượng phục vụ khách hàng dài hạn. Các sản phẩm có đúng nhu cầu, đúng địa bàn, phù hợp khả năng chi trả và tiến độ hình thành dân cư hay không mới là yếu tố quyết định”, ông Đính nhấn mạnh.
