Tín hiệu phục hồi mạnh mẽ
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực nhờ các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Những cải cách này không chỉ giúp cải thiện hành lang pháp lý mà còn tạo sự minh bạch hơn, từ đó thúc đẩy sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường.
Theo ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), "Ba luật liên quan tới thị trường bất động sản đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước. Những quy định này không chỉ khắc phục các bất cập trong quá trình thực thi trước đây mà còn tạo động lực mạnh mẽ cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới."
Số liệu từ Cục Đăng ký kinh doanh cũng phản ánh sự khởi sắc của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2024, số doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới đạt 2.210 doanh nghiệp, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp quay lại hoạt động đạt 1.577, tăng 11,4%. Ngoài ra, trong 9 tháng đầu năm, thị trường đã tung ra 38.797 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, mặc dù có 622 dự án nhà ở xã hội đang triển khai trên cả nước với quy mô khoảng 565.177 căn, nhưng tiến độ vẫn còn chậm và chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Ngoài ra, thị trường cũng đang chứng kiến sự gia tăng của các sản phẩm cao cấp, với giá bán trên 50 triệu đồng/m² chiếm phần lớn, trong khi phân khúc nhà ở bình dân gần như "vắng bóng". Ông Hải cho biết thêm: "Giá giao dịch tại một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ, trong đó mức tăng trung bình đạt khoảng 25% mỗi năm. Điều này gây áp lực lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp".
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng bày tỏ quan ngại về những dự án "đắp chiếu" kéo dài. Ông nhấn mạnh: "Hà Nội hiện có gần 1.500 dự án bất động sản bị đình trệ, trong khi TP.HCM là khoảng 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ hội việc làm và nhu cầu nhà ở".
Để giải quyết các thách thức này, ông Hoàng Quang Phòng đề xuất: "Cần tích cực tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính và tăng cường triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt, việc cân đối nguồn cung và điều chỉnh giá đất cần được chú trọng để đảm bảo sự ổn định và bền vững cho thị trường".
Trên cơ sở đó, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm: Bộ Xây dựng đã và sẽ thực hiện một số giải pháp cụ thể nhằm cải thiện tình hình thị trường bất động sản trong thời gian tới. Thứ nhất, tổ chức triển khai tập huấn và phổ biến các quy định mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân nhằm đảm bảo việc thực thi hiệu quả ở tất cả các cấp.
Thứ hai, Bộ Xây dựng xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm tăng tính minh bạch và giảm bớt thủ tục hành chính, giúp các giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.
 |
| Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). |
Thứ ba, tiếp tục thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường nhà ở xã hội trong bối cảnh nhu cầu lớn. Bộ cũng nhấn mạnh việc cải tạo nhà chung cư cũ và mở rộng thị trường nhà ở xã hội tại các khu vực còn thiếu hụt.
Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới và kinh doanh bất động sản tại các địa phương, đồng thời nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp để hỗ trợ việc phát triển phân khúc này. Bộ cũng đề xuất giao nhà ở xã hội cho doanh nghiệp nhà nước xây dựng nhằm tăng cường nguồn cung.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa đổi và bổ sung các luật về thuế, đặc biệt là các quy định về mức thuế cao hơn với những người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, hoặc không đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang. "Điều này nhằm bảo đảm sự đồng bộ với các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và giúp ổn định ngân sách nhà nước", ông Hải cho biết.
Với chính sách tiền tệ, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét giảm lãi suất và gia hạn thời gian cho vay. Đồng thời, các địa phương cũng cần tiếp tục lấy ý kiến về gói tín dụng 100.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhằm tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp tiếp cận nhà ở.
Những nỗ lực này, nếu được thực hiện hiệu quả, sẽ giúp thị trường bất động sản ổn định và phát triển bền vững trong thời gian tới, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân và thúc đẩy nền kinh tế quốc gia.
Dự báo các phân khúc thị trường
Trong khuôn khổ diễn đàn, các chuyên gia đã đưa ra dự báo về triển vọng và thách thức của từng phân khúc bất động sản trong năm tới. Mỗi phân khúc, từ nhà ở, văn phòng, bất động sản công nghiệp đến bất động sản nghỉ dưỡng, đều mang những đặc thù riêng, đòi hỏi giải pháp cụ thể để đạt được sự phát triển bền vững.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: "Năm 2024, thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực với khoảng 40.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường từ đầu năm đến nay. Nỗ lực cải cách thể chế và cởi trói pháp lý của Chính phủ đã tạo hiệu ứng tích cực, giúp cân đối dần cán cân cung – cầu. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn chưa giảm đáng kể, thậm chí đang có xu hướng tăng ở một số phân khúc".
Theo ông Đính, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên, nghịch lý tồn tại khi giá nhà vẫn ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. "Nếu không có các biện pháp điều chỉnh giá hợp lý và tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp và thiếu hụt nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở xã hội, bình dân" – ông Đính cảnh báo.
 |
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tham luận tại Diễn đàn |
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng nhấn mạnh vấn đề này. Ông cho biết: "Hiện Hà Nội có gần 1.500 dự án bất động sản bị đình trệ, trong khi TP.HCM có khoảng 2.600 dự án 'đắp chiếu.' Tình trạng này không chỉ làm lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân".
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ sự gia tăng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo ông Đính, số lượng dự án mới triển khai trong lĩnh vực này đang tăng trưởng mạnh, trong khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì ở mức cao. "Đây là phân khúc duy trì sức nóng và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, tạo thêm việc làm và thu hút đầu tư" – ông Đính nhận xét.
Phân khúc bất động sản văn phòng và bán lẻ cũng được đánh giá có tiềm năng phát triển dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. TS Cấn Văn Lực chỉ ra rằng: "Nhu cầu về văn phòng và bán lẻ đang tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng. Việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục hỗ trợ cho sự phát triển của các phân khúc này".
Trong khi đó, bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý. Mặc dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã phần nào tháo gỡ khó khăn, nhưng theo TS Lê Xuân Nghĩa, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch vẫn còn chậm. Ông kỳ vọng Bộ Xây dựng sẽ ban hành hướng dẫn cụ thể hơn để thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư.
Nhằm hỗ trợ sự phát triển đồng bộ giữa các phân khúc, ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch VCCI, đã đề xuất các giải pháp toàn diện. Ông cho rằng: "Việc cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa quy trình phê duyệt và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội là những yếu tố then chốt để thị trường phát triển bền vững".
Với sự phục hồi của các yếu tố kinh tế vĩ mô, cùng nỗ lực cải cách pháp lý từ Chính phủ, các chuyên gia kỳ vọng rằng các phân khúc bất động sản sẽ có sự điều chỉnh tích cực, cân đối hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư để vượt qua các thách thức hiện tại.
Điều chỉnh thuế và xây dựng hệ thống pháp lý
Trong khuôn khổ Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản," các chuyên gia đã nhấn mạnh vai trò của việc điều chỉnh chính sách thuế và hoàn thiện hệ thống pháp lý để tạo điều kiện phát triển bền vững. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc hiện tại, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Một trong những vấn đề nổi bật tại diễn đàn là việc cân nhắc điều chỉnh chính sách thuế đối với lĩnh vực bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, chỉ ra rằng, giá nhà chung cư tăng cao trong thời gian qua phần lớn là do cơ cấu giá đất. "Hiện nay, giá đất chiếm tới 40% giá thành của một căn hộ. Điều này đẩy giá bán lên cao và tạo áp lực lớn cho người mua nhà. Do đó, cần có các chính sách thuế hợp lý hơn để giảm gánh nặng này," ông Hiệp nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng quy trình định giá đất phù hợp. "Hiện tại, giá đất tại một số địa phương có sự chênh lệch lớn giữa các thời điểm, thậm chí tăng gấp đôi trong vòng 6 tháng. Nếu không kiểm soát, điều này sẽ dẫn đến sự bất ổn trong thị trường và gây khó khăn cho các dự án" – ông chia sẻ thêm.
Về mặt pháp lý, ông Hiệp nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều chỉnh chính sách thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Điều này không chỉ góp phần giảm tình trạng đầu cơ mà còn đảm bảo sử dụng đất hiệu quả hơn.
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp từ nhiều luật khác nhau, từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, đến Luật Đầu tư. "Một nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ các bất cập về pháp lý sẽ là bước tiến quan trọng, giúp cải thiện môi trường kinh doanh và thúc đẩy đầu tư vào thị trường," ông Nghĩa nhấn mạnh.
Ông Nghĩa cũng cho biết, nhiều dự án bất động sản hiện nay bị đình trệ không phải vì thiếu vốn mà do gặp khó khăn về thủ tục pháp lý. Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, số lượng dự án "đắp chiếu" lên đến hàng nghìn, gây lãng phí nguồn lực lớn. "Nếu không có các cải cách kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn giữa đầu cơ, thiếu cung và tăng giá" – ông nói.
 |
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chia sẻ tại Diễn đàn. |
Bên cạnh những giải pháp từ phía cơ quan quản lý, các doanh nghiệp cũng cần chủ động trong việc thích ứng với hệ thống pháp lý mới. TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đề xuất rằng: "Doanh nghiệp cần tích cực cung cấp thông tin minh bạch, rõ ràng cho cơ quan quản lý để góp phần hoạch định chính sách hiệu quả hơn. Điều này không chỉ giúp nâng cao uy tín doanh nghiệp mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư và khách hàng".
Trong lĩnh vực nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH TM Xây dựng Lê Thành, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện các quy trình và tiêu chuẩn riêng. "Bộ Xây dựng cần ban hành các quy định cụ thể hơn để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển phân khúc này. Chúng tôi mong muốn có cơ chế vận hành tốt giữa cung, cầu và lợi nhuận, từ đó tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có giá thành hợp lý và chất lượng cao".
Ngoài ra, ông Nghĩa cũng chỉ ra rằng, các thủ tục hành chính phức tạp đang làm chậm tiến độ thực hiện dự án nhà ở xã hội. Ông đề xuất: "Cần rút ngắn thời gian phê duyệt thủ tục và giảm bớt các vòng kiểm toán tài chính không cần thiết. Điều này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư mạnh mẽ hơn vào phân khúc này".
Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản" đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải cách chính sách thuế và xây dựng hệ thống pháp lý ổn định. Đây không chỉ là giải pháp ngắn hạn để tháo gỡ khó khăn mà còn là bước đi chiến lược để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Với sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ vượt qua thách thức hiện tại, đồng thời đạt được sự cân bằng và ổn định lâu dài.
