Tài sản tăng mạnh, nợ vay phình to, dòng tiền kinh doanh âm
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của CTCP QP Holdings (mã chứng khoán: HKT) đạt khoảng 871 tỷ đồng, tăng gần 83% so với đầu năm. Trong cơ cấu tài sản, tài sản ngắn hạn chiếm khoảng 798 tỷ đồng, tài sản dài hạn ở mức 73 tỷ đồng.
Điểm đáng chú ý là hàng tồn kho của doanh nghiệp lên tới gần 666 tỷ đồng, tăng khoảng 77% so với đầu năm và chiếm hơn 76% tổng tài sản. Đáng nói, gần như toàn bộ giá trị hàng tồn kho này là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại Khu nhà ở Quang Phúc 3, với khoảng 664 tỷ đồng.
Đây là dự án được QP Holdings giới thiệu dưới tên thương mại QP Green Park, quy mô khoảng 13,7 ha, gồm 568 nhà phố và 58 shophouse. Theo hồ sơ doanh nghiệp công bố trước đây, dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.138 tỷ đồng.
Việc phần lớn hàng tồn kho tập trung tại một dự án cho thấy tài sản của QP Holdings hiện phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai và khả năng chuyển hóa giá trị đầu tư tại Quang Phúc 3 thành sản phẩm có thể kinh doanh. Khi dự án chưa tạo ra doanh thu tương ứng, một lượng vốn lớn vẫn nằm trong chi phí dở dang, chưa chuyển hóa thành dòng tiền từ hoạt động bán hàng.
Ngoài hàng tồn kho, tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp đạt gần 59 tỷ đồng, tăng so với mức 8 tỷ đồng đầu năm. QP Holdings cũng ghi nhận khoản tiền gửi và đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn khoảng 31 tỷ đồng; khoản đầu tư dài hạn vào QP Township khoảng 45 tỷ đồng.
Một khoản mục khác cần lưu ý là chi phí trả trước dài hạn hơn 23 tỷ đồng, trong đó phần lớn là chi phí phát triển dự án theo thỏa thuận với Phú Thịnh City. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, QP Holdings được hưởng lợi ích phát triển dự án tương đương 22% doanh thu từ các hợp đồng, sản phẩm giao dịch thành công. Do đó, khả năng thu hồi khoản chi phí này gắn với tiến độ triển khai dự án và kết quả kinh doanh trong tương lai.
Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của QP Holdings tại cuối tháng 9/2026 đạt khoảng 478 tỷ đồng, tăng gần 276% so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn khoảng 37 tỷ đồng, nợ dài hạn lên tới 440 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt khoảng 394 tỷ đồng.
Đáng chú ý, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn của doanh nghiệp vào khoảng 466 tỷ đồng, tương đương gần 1,2 lần vốn chủ sở hữu. So với đầu năm, quy mô nợ vay tăng mạnh, cho thấy QP Holdings đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hơn trong quá trình mở rộng hoạt động.
Trong cơ cấu vay dài hạn, khoản vay tại Agribank – Chi nhánh Khu công nghiệp Sóng Thần có dư nợ khoảng 208 tỷ đồng. Khoản vay được sử dụng để thanh toán các chi phí hợp lệ liên quan đến dự án Quang Phúc 3, với thời hạn 72 tháng kể từ lần giải ngân đầu tiên. Tài sản bảo đảm gồm quyền sử dụng đất và các quyền tài sản phát sinh từ dự án.
Bên cạnh đó, QP Holdings ghi nhận khoản vay 232 tỷ đồng tại VPBank nhằm phục vụ việc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Thủ Dầu Một. Khoản vay có lãi suất từ 11,4-12,2%/năm, thời hạn 36 tháng kể từ lần giải ngân đầu tiên; tài sản bảo đảm là các hợp đồng tiền gửi của ông Lê Quang Tùng, với tổng giá trị khoảng 244 tỷ đồng.
Như vậy, một phần đáng kể nguồn vốn vay của QP Holdings đang được sử dụng cho hai mục tiêu: phát triển dự án Quang Phúc 3 và thực hiện thương vụ đầu tư vào Bất động sản Thủ Dầu Một. Điều này đặt ra yêu cầu về khả năng tạo dòng tiền từ dự án cũng như hiệu quả của khoản đầu tư được tài trợ bằng vốn vay. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận khoản vay ngắn hạn hơn 26 tỷ đồng từ hoạt động giao dịch ký quỹ chứng khoán tại KIS.
 |
QP Holdings – doanh nghiệp với danh mục dự án nghìn tỷ, doanh thu 9 tháng chỉ chưa đầy 7 tỷ đồng. |
Trái ngược với quy mô tài sản và danh mục dự án được giới thiệu, kết quả kinh doanh của QP Holdings trong 9 tháng đầu năm 2026 còn khá khiêm tốn. Doanh thu thuần đạt khoảng 7 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ, chưa phải doanh thu bán hàng hóa hoặc sản phẩm bất động sản. Lợi nhuận gộp tương ứng cũng chỉ ở mức gần 7 tỷ đồng.
Trong khi đó, doanh thu hoạt động tài chính đạt khoảng 22 tỷ đồng, còn chi phí tài chính lên tới 13 tỷ đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt khoảng 8 tỷ đồng. Doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 4 tỷ đồng thu nhập khác, chủ yếu là khoản thu từ tiền phạt vi phạm hợp đồng khoảng 4 tỷ đồng.
Kết thúc 9 tháng, QP Holdings ghi nhận lợi nhuận trước thuế gần 12 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 9 tỷ đồng.
Cơ cấu lợi nhuận cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa đóng góp đáng kể vào kết quả chung. Trong doanh thu tài chính, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 13 tỷ đồng lãi chuyển nhượng vốn và 8 tỷ đồng lãi từ hoạt động kinh doanh chứng khoán. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính bao gồm hơn 8 tỷ đồng lỗ từ hoạt động kinh doanh chứng khoán và gần 4 tỷ đồng chi phí lãi vay.
Như vậy, lợi nhuận của QP Holdings trong kỳ không chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản mà phụ thuộc đáng kể vào các khoản thu tài chính, chuyển nhượng vốn và thu nhập khác. Đây là những nguồn thu có tính chất khác với doanh thu thường xuyên từ bán sản phẩm hoặc khai thác tài sản, do đó cần thận trọng khi đánh giá khả năng duy trì lợi nhuận trong các kỳ tiếp theo.
Một vấn đề đáng chú ý khác nằm ở dòng tiền. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của QP Holdings âm khoảng 71 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước âm khoảng 3 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm hơn 227 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, dòng tiền từ hoạt động tài chính dương khoảng 343 tỷ đồng. Trong kỳ, doanh nghiệp vay hơn 542 tỷ đồng và trả nợ gốc vay gần 199 tỷ đồng.
Diễn biến này cho thấy dòng tiền của QP Holdings đang được hỗ trợ đáng kể từ hoạt động huy động vốn, trong khi hoạt động kinh doanh và đầu tư chưa tạo ra dòng tiền dương. Nói cách khác, nguồn vốn tài chính bên ngoài đang đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong quá trình mở rộng hoạt động.
Đặt trong bối cảnh hàng tồn kho tập trung lớn tại Quang Phúc 3, khoản vay dài hạn hơn 208 tỷ đồng phục vụ dự án này và khoản vay 232 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng vốn tại Bất động sản Thủ Dầu Một, áp lực chuyển hóa tài sản và khoản đầu tư thành dòng tiền sẽ là vấn đề cần theo dõi đối với QP Holdings.
Ngoài các chỉ tiêu tài chính, chất lượng thông tin công bố cũng là vấn đề đáng quan tâm. Tại Công văn số 9669/UBCK-GSĐC ngày 29/9/2026, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thông báo hồ sơ kiểm toán báo cáo tài chính năm 2025 của QP Holdings được kiểm tra và xếp loại không đạt yêu cầu do chưa thu thập đầy đủ bằng chứng kiểm toán thích hợp làm cơ sở đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần.
Danh mục dự án nghìn tỷ và khoảng cách với doanh thu thực tế
Trên website, QP Holdings giới thiệu danh mục dự án trải rộng ở nhiều phân khúc, từ nhà ở thấp tầng, căn hộ, thương mại đến bất động sản công nghiệp. Trong đó, QP Green Park là dự án có dấu ấn rõ nhất trong báo cáo tài chính hợp nhất, với giá trị chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang ghi nhận gần 664 tỷ đồng.
Bên cạnh dự án này, doanh nghiệp còn giới thiệu QP Bình Dương Center với quy mô khoảng 0,6 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 1.800 tỷ đồng; dự án QP D7 & D17 với khoảng 2.079 căn hộ, quy mô 20 tầng và tổng vốn đầu tư dự kiến 4.500 tỷ đồng.
Ở nhóm dự án hợp tác đầu tư và phát triển, QP Holdings giới thiệu Khu đô thị Quang Phúc 4, quy mô khoảng 23,4-26 ha, tổng mức đầu tư được công bố khoảng 5.000 tỷ đồng; Hiệp Thành City rộng khoảng 6,8 ha, tổng mức đầu tư 11.000 tỷ đồng; Cụm công nghiệp An Bình 7 rộng khoảng 50 ha, tổng mức đầu tư 12.000 tỷ đồng. Ngoài ra còn có Khu nhà xưởng QP IDC quy mô khoảng 20 ha, vốn đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng và Khu phức hợp Tài Phát rộng khoảng 15,8 ha, tổng mức đầu tư được giới thiệu ở mức 20.000 tỷ đồng.
Với những dự án được giới thiệu có quy mô lớn, câu hỏi đặt ra là khả năng chuyển hóa danh mục dự án thành doanh thu và dòng tiền thực tế. Một danh mục đầu tư có quy mô lớn có thể tạo dư địa tăng trưởng trong tương lai, nhưng giá trị kinh tế chỉ được kiểm chứng khi dự án hoàn thiện các điều kiện pháp lý, triển khai đúng tiến độ, đưa sản phẩm ra thị trường và tạo ra dòng tiền tương ứng.
Với QP Holdings, bài toán không chỉ nằm ở việc mở rộng danh mục đầu tư mà còn là chứng minh năng lực thực thi, khả năng cân đối nguồn vốn và hiệu quả kinh doanh từ những dự án đang theo đuổi. Trong bối cảnh nợ vay tăng nhanh, hàng tồn kho tập trung tại một dự án và dòng tiền kinh doanh âm, khả năng tạo ra doanh thu thực chất từ các dự án sẽ là thước đo quan trọng đối với sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.
