Thanh khoản kém vẫn “nổ” “cháy hàng”
Tính thanh khoản của các dự án cao cấp năm 2017 và tháng đầu tiên của năm 2018 không cao thế nhưng các đại lý phân phối các dự án này vẫn “nổ” trên mọi kênh quảng cáo: dự án cháy hàng, 90% có chủ sau mở bán.
Đơn cử như dự án Hinode City 201 Minh Khai của chủ đầu tư Vietracimex, dự án này vốn có tên Minh Khai City Plaza sau đó được mở bán với tên hoàn toàn mới Hinode City. Vị trí khá tốt song giá “trên trời” cộng với những tai tiếng không ít của chủ đầu tư Vietracimex xung quanh khu đô thị Kim Chung- Di Trạch đang “án binh bất động” nhiều năm nay, tính thanh khoản của dự án này không cao.
“Trên các trang bán hàng của chủ đầu tư và các đại lý quảng cáo giá 36 - 40 triệu đồng/ m2 nhưng thực tế những căn có diện tích hợp lý và view được thì không có giá đó. Tôi hỏi mua và được chào với giá trên trời, 48 triệu đồng/ m2. So với các dự án trên cùng trục Minh Khai của các chủ đầu tư uy tín hơn, có sản phẩm hiện hữu thì Hinode City không phải lựa chọn tốt. Do đó tôi từ bỏ ý định mua căn hộ tại đây”, chị Phương Hà, một nhà đầu tư đang tìm hiểu các dự án xung quanh trục Minh Khai “tiết lộ”.
Không chỉ chị Phương Hà “lắc đầu” với những dự án giá cao mà chưa biết chất lượng ra sao, chủ đầu tư năng lực thế nào, nhiều dự án quảng bá là cao cấp cũng chật vật bán hàng khi đánh giá sai thị trường cũng như định vị sai phân khúc khách hàng. Có dự án ở vị trí xấu, hạ tầng tồi tàn, dân cư hiện hữu là vùng thu nhập thấp nhưng vẫn làm sản phẩm cao cấp do đó không thu hút được người mua để ở cũng như đầu cơ.
Trước sức cầu sụt giảm, để hút người mua, các chủ đầu tư triển khai hàng loạt chương trình khuyến mại, chiết khấu lên đến cả tỷ đồng, từ tặng xe, tặng chuyến du lịch nước ngoài đến tặng vàng, nội thất…, nhưng người mua vẫn hết sức thận trọng khiến phân khúc này trầm lắng suốt năm 2017 tới nay.
Trong cuộc hội thảo gần đây về thị trường BĐS, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Phân tích, CBRE Hà Nội cho biết, so với sức mua của người dân, hiện nay, thị trường căn hộ cao cấp đã quá dư thừa nguồn cung. Do đó, nguồn cung và sức mua căn hộ cao cấp đang và sẽ chững lại. Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cũng dự báo, thị trường căn hộ cao cấp sẽ có sự chững lại khi nguồn cung thứ cấp (khách hàng mua đi bán lại) đang quá nhiều và thị trường cho thuê không đạt mức tăng trưởng tương ứng như số lượng căn hộ mở bán.
Do đó, người mua cần thận trọng trước những thông tin quảng cáo “nổ” của các chủ đầu tư. Những thông tin như: thanh khoản 90% sau mở bán, chủ đầu tư chuẩn bị tăng giá đợt 2 đều chỉ là “chiêu trò” bán hàng của các dự án cao cấp đang bị ế.
 Nhà ở bình dân, giá rẻ vẫn "cầu" lớn hơn cung |
Nhà ở bình dân: Cầu cao cung thấp
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2017, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 23,4m2 sàn/người, tăng 0,6m2 sàn so với năm 2016, trong năm 2017 đã hoàn thành thêm khoảng 0,19 triệu mét vuông NƠXH tại khu vực đô thị, đưa tổng diện tích NƠXH khu vực đô thị đạt khoảng 3,49 triệu mét vuông
Trong năm 2017, đã có thêm 5 dự án NƠXH cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp hoàn thành, với quy mô khoảng 1.225 căn; 16 dự án đang triển khai đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 5.200 căn hộ.
Tuy nhiên, trong năm 2017 vừa qua, mặc dù cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
Việc triển khai một số chương trình hỗ trợ phát triển NƠXH còn chậm và gặp nhiều khó khăn sau khi chấm dứt gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, trong khi lượng vốn bố trí hỗ trợ NƠXH (theo quy định của Luật Nhà ở) trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2016 - 2020 rất thấp và triển khai chậm so với kế hoạch. Tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ còn chậm.
Sự “lệch pha” trên thị trường BĐS, cầu nhà ở bình dân cao, cung thấp, cầu nhà ở cao cấp thấp, cung cao vẫn là bài toán khó với cả cơ quan quản lý lẫn chủ đầu tư.
Để giải bài toán này, theo các chuyên gia cần tổng lực thị trường, trong đó “bàn tay” điều tiết của nhà nước thông qua chính sách là mấu chốt quan trọng. Khi các chủ đầu tư được kích thích tham gia phân khúc bình dân, giá rẻ thì thị trường mới có sự thay đổi tích cực, có lợi cho người mua.
Được biết, theo kế hoạch, trong năm 2018, Bộ Xây dựng sẽ triển khai Đề án “Đánh giá tình hình, dự báo xu hướng, đề xuất các giải pháp thị trường, cơ chế chính sách quản lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”, trong đó có những giải pháp bảo đảm kiểm soát và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng thực chất, giảm lệch pha cung- cầu và hiện tượng sốt giá giả, bong bóng thị trường.
