Bài toán an cư của người trẻ - Kỳ 2: Lời giải từ quy hoạch đa cực và cơ chế an sinh đồng bộ

Nếu giấc mơ sở hữu nhà tại thủ đô trở thành một bài toán bế tắc, liệu có lối thoát nào cho người trẻ? Từ sự dịch chuyển trong quy hoạch đô thị đa cực đến sự đổi mới tư duy từ “an cư lạc nghiệp” sang “thụ hưởng bền vững”, những thay đổi này đang mở ra cơ hội để thiết lập một mặt bằng cư trú mới phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông.

Trước sự mất cân bằng gay gắt giữa cung và cầu, những nỗ lực bám trụ tại vùng lõi của thủ đô không còn là lựa chọn khả thi cho đa số người trẻ. Thay vào đó, một cuộc dịch chuyển tất yếu đang hình thành, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở tại những địa giới mới. Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I năm 2026 của CBRE, nguồn cung đã phản ánh rõ nét xu hướng này khi 42% lượng mở bán mới tập trung tại Văn Giang (Hưng Yên) và 37% phân bổ tại Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh. Khi cấu trúc đô thị cũ mang tính “đơn cực tập trung”, mọi áp lực đều đổ dồn về trung tâm, đẩy mặt bằng giá cả vượt xa khả năng chi trả của số đông. Trong bối cảnh đó, giải pháp thực sự nằm ở việc tái cấu trúc không gian đô thị để giảm tải áp lực cho nội đô.

Nhằm thoát khỏi tình trạng dồn nén này, Hà Nội đang tiến hành một cuộc quy hoạch mang tính lịch sử. Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, thành phố sẽ chuyển mình sang mô hình “chùm đô thị hướng tâm”, nơi đô thị trung tâm đóng vai trò là hạt nhân kết nối với các đô thị vệ tinh thông qua trục cảnh quan sông Hồng. Điểm mới của quy hoạch là chuyển hướng khai thác không gian theo chiều đứng (đa tầng) và tích hợp đa giá trị (đa lớp) để tối ưu hoá quỹ đất. Việc tái phân bổ không gian này không chỉ mở rộng địa giới mà còn khơi thông những quỹ đất mới với giá thành dễ tiếp cận hơn, giải thoát người trẻ khỏi “thế kẹt” tài chính tại trung tâm.

Trước đó, Nghị quyết số 02-NQ/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thủ đô Hà Nội trong kỷ nguyên mới đã xác định hạ tầng giao thông là trục xương sống, giữ vai trò dẫn dắt tổ chức không gian. Việc phát triển đồng bộ kết cấu hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông công cộng kết nối các vùng động lực, dòng chảy của thị trường bất động sản sẽ chuyển hướng sang các vùng ven. Khi hạ tầng đi trước mở đường, nguồn cung mới sẽ được tạo ra tại các hành lang phát triển, giúp giảm bớt tình trạng “sốt đất” cục bộ tại nội đô. Nhà ở từ đó được nhìn nhận như một loại hạ tầng phúc lợi thiết yếu dành cho người lao động, thay vì món hàng xa xỉ để đầu cơ. Với mạng lưới kết nối hiện đại, việc sống ở ngoại ô trở thành phương án khả thi, giúp người trẻ tiếp cận không gian sống văn minh với mức chi phí phù hợp thu nhập thực tế.

Tuy nhiên, quy hoạch chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi lấy mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit-Oriented Development) làm xương sống. Tại Hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đồng hành với quy hoạch và lấy giao thông công cộng làm trục dẫn. Trong tiến trình đó, vai trò chủ đạo của Nhà nước trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết trong việc điều tiết giá và xác lập cơ chế pháp lý minh bạch để quản lý quỹ đất quanh các trục giao thông trọng điểm.

Giải pháp cốt lõi nằm ở việc chủ động quy hoạch các cụm nhà ở xã hội song hành cùng các hạ tầng phúc lợi bao gồm trường học, bệnh viện, công viên ngay từ giai đoạn đầu. Khi những tiện ích ngoại ô được đầu tư tương xứng, thậm chí vượt trội so với khu vực nội đô, giá nhà vùng ven tăng lên sẽ đi kèm với giá trị sống thực tế, thay vì tăng ảo theo tin đồn quy hoạch. Lúc này, vùng ven sẽ lấy lại đúng chức năng là “vùng trũng” an toàn cho người trẻ, “đường lùi” ra ngoại ô sẽ rộng mở hơn dưới sự bảo trợ từ hệ thống an sinh đồng bộ của Chính phủ.

Việc tháo gỡ “thế kẹt” quy chuẩn diện tích là bước đi cần thiết để đưa sản phẩm bất động sản tiệm cận với khả năng tài chính của số đông. Theo kiến nghị từ Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), việc bổ sung cách tính dân số linh hoạt theo diện tích bình quân thay vì ấn định số người trên mỗi căn hộ là chìa khóa giải quyết sự khan hiếm nguồn cung căn hộ nhỏ. Giải pháp này cho phép chủ đầu tư tối ưu hóa quỹ đất để tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ từ 25-30m², giúp loại hình nhà ở này vượt qua các rào cản pháp lý hiện tại. Điểm mấu chốt không nằm ở việc thu hẹp không gian sống, mà là thiết lập các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về vận hành và an toàn cháy nổ, biến các căn hộ nhỏ thành không gian “nén” thông minh với hệ sinh thái tiện nghi tương đương nhà ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi chi phí bỏ ra vẫn hoàn toàn hợp lý.

Song song với các giải pháp cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, việc chuyển đổi tư duy từ “sở hữu nhà ở” sang “thụ hưởng không gian sống” sẽ góp phần giúp người trẻ giải tỏa áp lực tài chính. Tại các đô thị phát triển, “ở thuê” không còn là trạng thái “tạm cư” bấp bênh mà trở thành một lựa chọn an cư bền vững được pháp luật bảo vệ. Điển hình tại Đức, nơi có tỷ lệ người thuê nhà thuộc nhóm cao nhất châu Âu, Chính phủ đã phê duyệt dự thảo luật liên quan đến thị trường nhà ở, siết chặt cơ chế “phanh giá thuê” (Mietpreisbremse) nhằm bảo vệ người thuê nhà khỏi tình hình giá thuê nhà leo thang.

Theo đó, các cải cách pháp lý tập trung tối đa vào việc bảo vệ quyền cư trú. Luật mới yêu cầu minh bạch hóa mọi chi phí, siết chặt các hợp đồng ngắn hạn và đặc biệt là người thuê vẫn có cơ hội giữ lại mái ấm ngay cả khi gặp khó khăn tài chính tạm thời. Điều này gỡ bỏ những rào cản về sự bấp bênh, giúp người dân yên tâm thụ hưởng không gian sống với quyền lợi tiệm cận người sở hữu mà không cần gánh chịu rủi ro từ thị trường bất động sản leo thang.

Để tạo lập một hệ sinh thái an cư bền vững, Nhà nước cần đóng vai trò là “người cầm lái”. Trong nghiên cứu lý luận về “Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại Singapore (chương trình HDB): Phân tích kinh nghiệm và khả năng ứng dụng tại Việt Nam”, các tác giả chỉ ra sự tương đồng lớn giữa Việt Nam và Singapore trong việc sử dụng các công cụ điều tiết để khắc phục “khuyết tật thị trường”. Mô hình HDB cho thấy, khi Chính phủ trực tiếp xây dựng và điều tiết thị trường cho thuê dài hạn với giá cả ưu đãi, người trẻ sớm có cơ hội tiếp cận nhà ở mà không gặp khó khăn về tài chính.

Trong mạng lưới hạ tầng phúc lợi đồng bộ này, người dân dù ở nhà thuê vẫn được hưởng đầy đủ quyền lợi về trường học, y tế đúng tuyến như người sở hữu. Chính sự bảo trợ quyết liệt về mặt pháp lý này đã xóa định kiến “ở thuê là tạm bợ”, xác lập một hệ giá trị mới, nơi chất lượng sống được ưu tiên hơn quyền sở hữu tài sản. Mô hình HDB vì thế trở thành lời giải thực tế cho bài toán quỹ đất và nguồn cung tại Hà Nội, biến việc thuê nhà thành một giải pháp bền vững đối với người dân.

Với những điểm nghẽn trong bài toán an cư tại Hà Nội hiện nay, tư duy “an cư lạc nghiệp” nên được tái định nghĩa thành quyền thụ hưởng một không gian sống văn minh, ổn định và nằm trong khả năng tài chính, thay vì gánh nặng sở hữu một cuốn sổ đỏ. Chỉ khi các rào cản pháp lý được khơi thông cùng sự điều phối quyết liệt từ Nhà nước trong việc quy hoạch và kiểm soát thị trường, nhu cầu nhà ở mới thực sự được đáp ứng và không còn là nỗi lo của thế hệ kế cận tại thủ đô.

Thiết kế: Thanh Nhàn