Bài toán an cư của người trẻ - Kỳ 1: Tại sao làm lụng cả đời vẫn hụt hơi trong cuộc đua giá nhà?

Trong thời gian vừa qua, giá bất động sản tại Hà Nội ghi nhận mức tăng kỷ lục, vượt xa tốc độ gia tăng thu nhập của người lao động. Khi túi tiền của người đi làm không còn theo kịp mặt bằng giá mới, giấc mơ sở hữu một không gian sống tại thủ đô trở thành bài toán bế tắc với nhiều người trẻ.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Hà Nội chứng kiến một cuộc chuyển dịch rõ nét cả về phân khúc lẫn giá cả khi nguồn cung ngày càng tập trung vào nhóm nhà ở trung - cao cấp. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội năm 2025 đạt ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tuy nhiên, đà tăng này không hoàn toàn phản ánh sự thiếu hụt hàng hóa theo quy luật cung - cầu tự nhiên, mà đang chịu áp lực cộng hưởng từ nhiều phía: từ chi phí nguyên vật liệu, tiêu chuẩn xây dựng khắt khe đến những đợt “sóng“ quy hoạch.

Báo cáo từ Savills Việt Nam quý I năm 2026 cho thấy, dù nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, nhưng người có nhu cầu ở thực vẫn khó mua nhà khi nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc hạng B với 79% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn, đẩy thị trường rơi vào trạng thái “thừa mà thiếu”: thừa căn hộ hạng sang nhưng thiếu hụt nguồn cung cho nhà ở bình dân. Điều này lý giải nghịch lý: giá vẫn tăng nhưng số lượng căn bán được trên thực tế lại giảm theo quý và theo năm. Savills Việt Nam dự đoán trong 9 tháng cuối năm 2026, nhà ở hạng A và B vẫn chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn, khiến phân khúc nhà ở giá rẻ tiếp tục bị đẩy ra lề của thị trường.

Sự lệch pha này xuất phát từ một thực tế: các doanh nghiệp bất động sản hiện nay dồn lực vào những dự án hạng sang để tối ưu hoá lợi nhuận hoặc phục vụ mục đích đầu tư. Vô hình trung, thị trường đã bỏ ngỏ phân khúc nhà ở xã hội với giá cả vừa túi tiền - vốn là điểm tựa an cư cho những người có thu nhập trung bình thấp. Khi phần lớn người lao động không tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, khái niệm “nhu cầu ở thực” dần trở thành một mục tiêu xa xỉ.

Chính vì giá nhà tăng gấp đôi trong khi thu nhập của phần đông không theo kịp, nỗ lực tích góp của người trẻ đang trở thành một cuộc đua hụt hơi. Hệ quả là để sở hữu một căn hộ 60m² cơ bản, người mua phải chi từ 4,5-7 tỷ đồng - một con số gần như bất khả thi đối với đại đa số dân văn phòng hay người mới gia nhập thị trường.

Ngay cả với một người lao động trẻ có mức thu nhập trung bình, khoảng 20 triệu đồng/tháng - cao gấp hơn hai lần mức thu nhập bình quân (8,4 triệu đồng) theo báo cáo từ Cục Thống kê năm 2025 - bài toán an cư vẫn không mấy sáng sủa. Với mức lương này, dù duy trì lối sống tối giản để tiết kiệm phân nửa thu nhập mỗi tháng, một người trẻ vẫn phải mất tới 40 đến 60 năm mới có thể sở hữu trọn vẹn một căn hộ chung cư, với điều kiện giá nhà đứng yên. Thực tế cho thấy: khi thu nhập tăng theo bậc thang nhưng giá nhà lại tăng theo chiều thẳng đứng, những người trẻ có năng lực tài chính cũng dần hụt hơi trong cuộc đua với giá nhà.

Sự vắng bóng của phân khúc nhà ở bình dân trên thị trường đến từ các rào cản về tiêu chuẩn kỹ thuật và quy hoạch, khi các quy định hiện hành vô tình đẩy mọi dự án theo hướng “cao cấp hoá”. Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng thiết lập các quy định kỹ thuật nghiêm ngặt, từ quy hoạch - kiến trúc, kết cấu đến các hệ thống cấp thoát nước, thu gom rác và phòng cháy chữa cháy. Theo đó, các dự án chung cư cần đảm bảo diện tích căn hộ tối thiểu 25m², cầu thang, thang máy, lối thoát nạn hay chỗ để xe đều phải tuân thủ những quy chuẩn hạ tầng khắt khe của Bộ Xây dựng.

Dù việc siết chặt các quy định nhằm nâng tầm chất lượng cuộc sống và đảm bảo an toàn, song việc áp dụng đồng bộ các tiêu chuẩn này đã đẩy chi phí đầu tư lên mức cao. Để đảm bảo lợi nhuận sau khi trừ hao chi phí quỹ đất và chi phí xây dựng theo tiêu chuẩn mới, các chủ đầu tư buộc phải định giá sản phẩm ở phân khúc trung và cao cấp, khiến loại hình căn hộ hạng C dần bị đẩy ra lề của bảng hàng sơ cấp.

Về mục tiêu, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đặt kỳ vọng diện tích nhà ở bình quân tại khu vực đô thị đạt 28m² sàn/người năm 2025 và tiến tới 32m² vào năm 2030. Tuy nhiên, để đô thị không bị quá tải, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của Hà Nội đã tăng diện tích tách thửa tối thiểu từ 30m² lên 50m². Điều này dẫn đến việc quỹ đất cho các loại hình nhà ở quy mô nhỏ bị thu hẹp, trong khi đây vốn là lựa chọn duy nhất phù hợp với túi tiền của số đông.

Sự kết hợp giữa hai văn bản này tuy không mâu thuẫn về mặt pháp lý, nhưng lại vô tình tạo ra một “bộ lọc” khắt khe trong vận hành thực tế. Khi mục tiêu hướng người dân đến không gian sống rộng hơn, các quy định siết chặt dòng sản phẩm diện tích nhỏ vừa túi tiền, người trẻ rơi vào thế kẹt: họ không thể mua nhà nhỏ vì những quy chuẩn cả về pháp lý lẫn hạ tầng đang hạn chế nguồn cung, cũng không thể với tới nhà to vì rào cản tài chính. Nói cách khác, tiêu chuẩn diện tích trên giấy tờ càng tăng thì cơ hội sở hữu thực tế lại càng xa vời đối với số đông lao động trẻ.

Sự chuyển dịch của thị trường sang phân khúc cao cấp đang đi ngược lại với thực tế nhu cầu vốn hướng tới sự tinh gọn của thế hệ trẻ. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội nhận định, những dòng sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, đặc biệt là căn hộ từ một đến hai phòng ngủ, vẫn có sức hút cực lớn nhờ sự tương thích với năng lực tài chính và lối sống độc lập của người trẻ.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ dần cải thiện nguồn cung khi các chính sách mới được triển khai đồng bộ. Tuy nhiên, trước khi những kỳ vọng về chính sách này thực sự có hiệu lực thực tế, một bộ phận người lao động vẫn đang bị đẩy ra khỏi các lựa chọn chính thống.

Thực tế tại các đô thị lớn như New York hay San Francisco, khi không tìm được nhà ở trung tâm phù hợp túi tiền, người trẻ có xu hướng “dạt” ra ngoại ô, nơi được coi là “vùng trũng” về giá để tìm kiếm cơ hội an cư. Nhưng ở Hà Nội, thực tế này đang diễn biến khác đi khi vùng ven cũng dần trở nên khó tiếp cận.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, sau khi dự thảo quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 10 năm được công bố, giá bất động sản tại các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm đã lập tức tăng từ 7-10%. Như vậy, việc quy hoạch vô tình kích hoạt các đợt tăng giá mới đã khiến nỗ lực “tìm đường ra ngoại ô” của người trẻ vấp phải rào cản tài chính tương tự khu vực nội đô.

Trong khi giá nhà tăng cao, áp lực lãi suất vay mua nhà lại tạo thêm một gánh nặng mới. Khi lãi suất duy trì ở mức cao, túi tiền tích luỹ của người trẻ dễ dàng bị bào mòn bởi các khoản chi phí phát sinh, buộc họ phải kéo dài thời gian cân nhắc trước mỗi quyết định xuống tiền. Đáng nói, trong khoảng thời gian chờ đợi và tính toán, tốc độ tăng giá của thị trường vẫn tiếp tục bỏ xa khả năng tiết kiệm.

Sự hụt hơi của người trẻ trong cuộc đua này không đến từ việc họ thiếu nỗ lực, mà do cách vận hành của thị trường đang dần “loại biên” những người có thu nhập trung bình trước sự khan hiếm của nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền. Nếu không có những thay đổi về quy chuẩn diện tích theo hướng chấp nhận những căn hộ nhỏ nhưng đảm bảo tiêu chuẩn an toàn, cùng với sự điều tiết giá quyết liệt ở các khu vực quy hoạch mới, giấc mơ an cư sẽ mãi là một mục tiêu xa vời đối với thế hệ kế cận của thủ đô.

Thiết kế: Thanh Nhàn