Giá đất cao gấp 10 lần khu biệt thự sang trọng nhất Thủ Thiêm
TP.HCM vừa hoàn tất đấu giá 4 lô đất tổng diện tích hơn 30.000m2, thu về số tiền hơn 37.000 tỷ đồng, gấp 7 lần so với mức giá khởi điểm. Đây là mức giá được coi là “điên rồ” khi những khu đất mang ra đấu giá mới được quy hoạch, đang là đất trống nhưng giá trúng thầu cao gấp nhiều lần những dự án đã hoàn thiện trong khu vực Thủ Thiêm.
Đối chiếu với một số dự án đã hoàn thiện tại Thủ Thiêm như Khu đô thị Sala, phân khúc nhà phố - biệt thự được chào bán với giá 240 triệu đồng – 260 triệu đồng/m2, giá bán chung cư tại Khu đô thị Sala cũng ở mức khoảng 80 triệu đồng – 100 triệu đồng/m2.
Các dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại Thủ Thiêm như Empire City, The Metropole, The River Thủ Thiêm có mức giá bán trong khoảng trên 100 triệu đồng/m2 – 150 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, tại lô đất 3.12, tổng diện tích hơn 10.000m2, nhưng đơn vị trúng thầu là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tân Hoàng Minh Group) đã bỏ ra 24.500 tỷ đồng để sở hữu, đơn giá khoảng 2,4 tỷ đồng/m2. Như vậy, dù đang là đất trống nhưng số tiền mà Tân Hoàng Minh bỏ ra để sở hữu đã cao gấp 10 lần khu biệt thự Sala đã hoàn thiện từ nhiều năm nay.
Theo quy hoạch, lô đất 3.12 có khối đế cao 4 tầng và khối tháp cao 25 tầng, với tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000m2, trong đó diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 với khoảng 570 căn hộ. Chỉ tính riêng giá đất, căn hộ tại khu đất này đã có giá bán gần 43 tỷ đồng/căn, đơn giá 358 triệu đồng/m2. Giá này chưa bao gồm chi phí xây dựng, kinh doanh và lãi của doanh nghiệp, nếu tính tổng thì giá bán căn hộ tại đây có thể lên đến 500 triệu đồng/m2.
Dù chưa xây dựng nhưng chỉ tính riêng chi phí phần đất, giá bán căn hộ tại khu đất 3.12 đã cao gấp 2 – 3 lần giá bán căn hộ đã hoàn thiện trong Khu đô thị Thủ Thiêm, mức giá này thậm chí còn cao hơn nhiều dự án căn hộ cao cấp ở trung tâm TP.HCM.
 |
Các lô đất vừa trúng đấu giá thuộc Khu chức năng số 3, KĐT mới Thủ Thiêm. |
Lợi nhuận dự án bất động sản phụ thuộc vào giá đất
Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nhận định, Tân Hoàng Minh đã xuống tiền “vượt trần” nhiều lần so với giá đất thực tế tại Thủ Thiêm. Trước động thái “vung tiền” của Tân Hoàng Minh, doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM rất bất ngờ và quan sát xem Tập đoàn này sẽ khai thác khu đất thế nào để có lãi khi giá đất mua vào đã quá cao.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, lợi nhuận phát sinh từ các dự án bất động sản thường phụ thuộc vào giá đất đầu vào. Cụ thể, sau khi bỏ tiền mua được quỹ đất và tính toán các chi phí xây dựng, kinh doanh, doanh nghiệp bất động sản mới bắt đầu đưa ra giá bán dự kiến. Mức giá này phải hợp lý với các chi phí đầu vào, túi tiền của khách hàng tại khu vực dự án nhưng vẫn đảm bảo mức lợi nhuận mong muốn của doanh nghiệp.
Thông thường, các chi phí cho xây dựng, kinh doanh và hoạt động doanh nghiệp thường cố định nên khó phát sinh tiền lợi nhuận từ các hoạt động này. Lợi nhuận của dự án chủ yếu phát sinh từ chênh lệch giá trị khu đất trước và sau khi xây dựng dự án. Do đó, nếu doanh nghiệp nào mua được đất với giá thấp thì tiền lãi từ dự án càng cao và ngược lại, doanh nghiệp nào mua đất đầu vào với giá quá cao sẽ làm giảm lợi nhuận từ dự án, thậm chí có thể xảy ra thua lỗ.
Trong khi đó, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản khác cho rằng, trong giá bán căn hộ họ đưa ra, có khoảng 10% là giá đất, còn lại là các chi phí cho xây dựng, hoạt động marketing, thiết kế, quản lý, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận của doanh nghiệp,... Theo tính toán của doanh nghiệp này, giá bán căn hộ của Tân Hoàng Minh tại Thủ Thiêm sau này thậm chí có thể còn cao hơn mức 500 triệu đồng/m2.
