Góc nhìn thực tế từ chợ du lịch Lào Cai
Chợ du lịch Lào Cai là mô hình chợ kiểu mới do Hợp tác xã Đầu tư xây dựng và Quản lý khai thác chợ Cường Phát đầu tư xây dựng theo hình thức hợp tác công- tư: BOO (Build- Own- Operate: Xây dựng - Sở hữu –Vận hành).
Theo đó, Dự án được UBND tỉnh Lào Cai chấp thuận đầu tư BOO từ năm 2015. Chợ có quy mô 3 tầng nổi, 1 tầng hầm, tổng mức đầu tư hơn 400 tỷ đồng với 66 ki ốt bám 4 mặt tiền bên ngoài mặt phố trung tâm, bên trong tầng 1 có 557 điểm (quầy hàng) kinh doanh thuộc 33 ngành hàng, các mặt hàng đa dạng từ truyền thống đến hiện đại. Khu chợ có 5 cổng vào, trang bị thang máy hiện đại và tầng hầm để xe hơn 7.000m2 tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho cả người dân đi mua sắm, cũng như tiểu thương buôn bán.
Chủ đầu tư dự án cho biết, thông thường, khi cải tạo, xây mới chợ, nếu làm theo hình thức đầu tư BT hay BOT thì DN đầu tư, xây dựng xong sẽ chuyển giao và nhận lại tiền đối ứng bằng đất hoặc công trình trên đất. Nếu làm theo hình thức này thì tiểu thương phải bỏ kinh phí ngay từ ban đầu và nhà nước cũng phải có kinh phí đối ứng. Trong khi đó, đầu tư theo mô hình BOO thì nhà nước và tiểu thương cùng không phải bỏ tiền đối ứng nhưng vẫn nhận được sản phẩm chất lượng và hiệu quả.
Theo quy định tại Nghị định 63/2018/ NĐ-CP, DN thực hiện đầu tư BOO xây dựng công trình hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án sở hữu và được quyền kinh doanh công trình trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Cụ thể đối với dự án chợ du lịch Lào Cai, HTX Cường Phát là chủ đầu tư, tự bỏ kinh phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng. Khi xây dựng xong chợ, nhà nước cho phép HTX Cường Phát được quyền sở hữu tài sản trên đất, toàn quyền vận hành chợ theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước chỉ hỗ trợ, đảm bảo quyền lợi cho tiểu thương thông qua cơ chế kiểm tra, giám sát, bảo hộ quyền lợi cho tiểu thương bằng khống chế giá trần để doanh nghiệp không áp mức giá thuê điểm kinh doanh cao hơn mức nhà nước quy định.
“Vì xây dựng xong, DN đầu tư BOO vận hành và sở hữu tài sản trên đất vĩnh viễn nên ngay từ ban đầu, suất đầu tư đã được chi cao để đảm bảo công trình chất lượng, sử dụng được lâu bền. Chiến lược đầu tư của DN BOO cũng dài hơi và bền vững hơn các mô hình khác, thông quá đó, tiểu thương và nhà nước được hưởng lợi lớn nhất, tiếp theo mới tới chủ đầu tư”, ông Nguyễn Hữu Cường, chuyên gia bất động sản, chủ tịch CLB BĐS Hà Nội phân tích.
 |
 |
Chợ du lịch Lào Cai được đầu tư bài bản, chất lượng theo mô hình BOO. |
Khảo sát thực tế của CLB BĐS Hà Nội cũng cho thấy, mô hình đầu tư BOO còn rất mới mẻ nhưng ưu việt hơn mô hình BT hay BOT quen thuộc. “Công trình BT hay BOT đều mau hỏng xuống cấp nhanh vì tâm lý nhà đầu tư đánh nhanh- thu tiền nhanh...khai thác khẩn trương khi nào hết hạn thì trả lại tài sản cho nhà nước. Trong khi công trình BOO nhà đầu tư làm cho mình, tài sản của mình nên tâm thái và chiến lược bền bững hơn. Trong quản lý vận hành thì mô hình chợ thuộc BQL của tỉnh hay Sở Công thương cũng không linh hoạt bằng DN quản lý”, một chuyên gia thành viên CLB BĐS Hà Nội nhận định.
Thực tế có thể minh chứng, như chợ du lịch Lào Cai, chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng rất chất lượng, có tính toán hợp lý, phù hợp cho nhu cầu kinh doanh của tiểu thương, lấy tiểu thương làm trụ cột cho mọi phát triển của chợ. “Ví dụ như tại tầng 1, là vị trí đẹp nhất, chúng tôi dành cho tiểu thương kinh doanh ô, sạp truyền thống, vì chúng tôi xác định họ là “linh hồn” của chợ truyền thống, nếu họ không kinh doanh thành công, nhộn nhịp thì chợ mất hết sức sống cũng như sự phát triển thực sự”, ông Lê Khắc Tùng - Phó Giám đốc Hợp tác xã Đầu tư xây dựng và Quản lý khai thác chợ Cường Phát khẳng định.
Cũng vì đầu tư theo hình thức BOO, chủ đầu tư không “tham bát bỏ mâm”, quyết định nâng chiều cao sàn tầng hầm lên 4m, xây dựng theo công nghệ cột không dầm để hạn chế diện tích cột, tạo mặt sàn thoáng rộng, đảm bảo cho công tác phòng cháy chữa cháy tốt nhất. Tại các tầng đều có hệ thống lưới lắp trên sàn tầng 1 của chợ, nối thông với tầng hầm để phát hiện hoả hoạn và giúp triển khai ứng cứu kịp thời.
 |
Chiều cao sàn tầng hầm 4m, thuộc diện sàn chợ truyền thống cao nhất Việt Nam hiện nay. |
Khu chợ có 5 cổng vào, trang bị thang máy hiện đại và tầng hầm để xe hơn 7.000m2 tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho cả người dân đi mua sắm, cũng như tiểu thương buôn bán.
Đặc biệt, quá trình xây dựng chợ và để người dân có nơi kinh doanh, HTX đã đầu tư kinh phí xây dựng chợ tạm khang trang cho tất cả các tiểu thương từ chợ cũ vào kinh doanh miễn phí. Đến nay, tiểu thương chuẩn bị về kinh doanh tại chợ mới nhưng vẫn chưa phải đóng một khoản phí nào, mức phí thuê địa điểm kinh doanh ở mức rất rẻ, chỉ 80 ngàn đồng/ m2.
Nỗi niềm “nắm dao đằng lưỡi” của chủ đầu tư
Hiện chợ du lịch Lào Cai đang hoàn thiện những công đoạn cuối cùng để chính thức khai trương vào tháng 1/2021, trước Tết Nguyên đán.
Theo thống kê của BQL chợ, đã có hơn 100 tiểu thương ký hợp đồng và nhận quầy hàng, lắp đặt bảng biển sẵn sàng về kinh doanh sau khi chợ tạm đóng cửa từ 00h00 ngày 4/2/2021 theo lệnh của UBND thành phố Lào Cai.
Chia sẻ với báo giới, lãnh đạo TP Lào Cai rất khen ngợi mô hình đầu tư chợ BOO và khẳng định “Chợ du lịch Lào Cai sẽ là điểm đến hấp dẫn du khách, đem tới cho tiểu thương cơ hội, tiềm năng kinh doanh lớn khi chợ được hoạt động 24/24 giờ, gắn với Đề án Phát triển kinh tế ban đêm trên địa bàn tỉnh Lào Cai”.
Tiểu thương đồng thuận thì không kém phần hân hoan vì được về chợ mới khang trang, văn minh, sạch đẹp trước tết, hứa hẹn cơ hội buôn bán thuận lợi, nhất là khi dịch Covid đã và đang được Việt Nam khống chế tốt.
 |
Tiểu thương đang hoàn thiện quầy để chuẩn bị về chợ mới kinh doanh. |
Duy chỉ có chủ đầu tư chợ lại đầy rẫy tâm tư do mô hình đầu tư BOO còn mới mẻ nên nhiều tiểu thương chưa thấu hiểu và đồng thuận.
“Chúng tôi phải chia sẻ thật lòng là áp mức gia 80 ngàn/m2 là “ép chết” chủ đầu tư, đây là mức giá từ 5 năm trước, giờ mặt bằng giá đã tăng lên gấp nhiều lần, chúng tôi đang nghiến răng nuốt máu vào bên trong. Vậy mà tiểu thương vẫn chưa hiểu, còn chỉ muốn ký năm mười năm thay vì mua luôn cả đời dự án. Rồi nhà nước khống chế giá trần trong khi đây là quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư cũng là người chủ sở hữu tài sản trên đất theo pháp luật về đầu tư BOO. Nhà đầu tư thua thiệt quá lớn khi suất đầu tư lớn hơn giá nhà nước khống chế. Một số tiểu thương có những kiến nghị vượt quy định, gây khó doanh nghiệp, khiến tiến độ xây dựng kéo dài, gây tổn thất về mặt kinh tế cho chủ đầu tư. Một số tiểu thương cũ đăng ký ô quầy nhưng không có nhu cầu kinh doanh, mua đi bán lại nhằm trục lợi làm ảnh hưởng không nhỏ đến nhà đầu tư cũng như tiến độ xây dựng chợ”, ông Tùng chia sẻ.
“Một Ki ốt tương tự tại chợ Hàng Da (Hà Nội), chợ vải Ninh Hiệp (Bắc Ninh), giá lên đến tiền tỷ/m2. Trong khi mức giá ở chợ du lịch Lào Cai chỉ khoảng 1 bát phở/ m2, tiểu thương được hưởng một mô hình kinh doanh 2 in 1, hoạt động ngày và đêm", đại diện chủ đầu tư chỉ biết “kêu trời” vì đang “nắm đằng lưỡi”.
 |
Đại diện chính quyền TP Lào Cai chia sẻ những bất cập trong mô hình đầu tư chợ BOO. |
Trước những tâm tư của chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vi Huế, Phó chủ tịch UBND TP Lào Cai cho biết đã nắm được những vướng mắc của chủ đầu tư và một số tiểu thương. “Thành phố và chủ đầu tư sẽ tiếp tục phối hợp tuyên truyền vận động để các hộ tiểu thương đồng thuận”, bà Huế khẳng định.
Để hỗ trợ tiểu thương yên tâm về kinh doanh tại chợ mới, ngày 04/12/2020 vừa qua, HTX Cường Phát- UBND phường Lào Cai- Quỹ tín dụng nhân dân TP Lào Cai đã tiến hành ký kết, hợp tác ba bên. Theo đó Quỹ tín dụng sẽ cho tiểu thương có nhu cầu vay vốn để hoàn thành nghĩa vụ tài chính thuê điểm kinh doanh theo chính sách ưu đãi, trả lãi linh hoạt theo ngày/ tuần/ tháng, cam kết không tăng lãi suất trong suốt thời gian vay.
“Chúng tôi hy vọng với sự vào cuộc hỗ trợ này của chính quyền TP Lào Cai, tiểu thương sẽ thêm yên tâm về chợ mới kinh doanh, buôn bán trước Tết Nguyên đán”, đại diện chủ đầu tư nhận định.
Chợ du lịch Lào Cai có 4 mặt giáp đường và nằm ở vị trí rất thuận lợi trên trục đường Nguyễn Huệ, thuộc phường Lào Cai (thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai), điểm nối từ ga Lào Cai đến Cửa khẩu quốc tế Lào Cai… Khi đi vào hoạt động chợ sẽ trở thành khu phố thương mại nhộn nhịp và cũng là điểm trung chuyển cho du khách đến các địa danh du lịch ở Lào Cai như: Đền Thượng, đền Mẫu, Sapa và huyện Hà Khẩu của Trung Quốc...Chợ được cấp phép hoạt động 24/24h để cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân địa phương vừa phục vụ khách du lịch
