Thị trường bất động sản khép lại năm 2016 với “cơn địa chấn” do Vingroup tạo ra. Vốn chỉ đầu tư những dự án cao cấp quy mô lớn, Vingroup đã bất ngờ tuyên bố kế hoạch sẽ đầu tư 200.000-300.000 căn hộ giá rẻ trong 5 năm tới. Giá khởi điểm mỗi căn hộ dự kiến chỉ từ 450 triệu đồng đối với các dự án ở tỉnh lẻ và từ 700 triệu đồng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bằng uy tín đã gây dựng trong hơn một thập kỷ qua, đại kế hoạch của Vingroup sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản.
Xu thế nhà giá rẻ
Vingroup không phải là nhà đầu tư tiên phong trong lĩnh vực phát triển nhà giá rẻ. Tập đoàn Mường Thanh đã “tạo sóng” thị trường khi tung ra khoảng 20.000 căn hộ tại Hà Nội và Nha Trang với giá bán từ 11-17 triệu đồng/m2 và sắp tới sẽ tiếp tục chào bán hàng nghìn căn tại Thủ đô. Giá rẻ, lại nằm ở vị trí thuận lợi nên tất cả các dự án của Mường Thanh đều “cháy hàng”. Tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án giá rẻ của Nam Long và Lê Thành cũng bán rất tốt. Một số doanh nghiệp như Hoàng Quân, Him Lam cũng đã lên kế hoạch đầu tư hàng chục nghìn căn hộ cho người thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, các dự án của Vingroup có quy mô lớn hơn rất nhiều.
Theo ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Vingroup, tại Hà Nội sẽ có dự án gần 300ha tại huyện Gia Lâm và dự án 130ha ở huyện Đan Phượng. TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ có 2 dự án, gồm 20ha ở Quận 7 và gần 300ha ở Quận 9. Dự án lớn nhất có diện tích lên tới gần 500ha ở Hưng Yên, còn các dự án ở Nha Trang và Thanh Hoá có quy mô từ 50-150ha. Với lợi thế về quy mô, các dự án mang thương hiệu VinCity sẽ được tích hợp tiện ích đồng bộ như bệnh viện Vinmec và trường học Vinschool.
Ông Hiệp khẳng định, VinCity không phải là nhà ở xã hội mà là nhà dành cho người có thu nhập trung bình – thấp và một gia đình có thu nhập bình quân khoảng 20 triệu đồng/tháng và tích tuỹ được 20-30% giá trị ngôi nhà thì hoàn toàn có thể mua nhà ngay. “Mặc dù tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng phân khúc nhà ở giá trung bình luôn có sức tiêu thụ rất tốt” – ông Hiệp khẳng định.
Phân khúc nhà giá rẻ trong một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ mà Vingroup nhắm đến thực tế đã được Vihajico triển khai thành công tại khu đô thị Ecopark. Giữa năm 2016, Vihajico bán hết veo hơn 2.000 căn hộ West Bay Sky Residences với giá từ 688 triệu đồng/căn và mới đây mở bán tiếp 3.000 căn hộ dự án Aqua Bay Sky Residences với giá từ 789 triệu đồng/căn. Giá hợp lý, lại được xây dựng trong khu đô thị xanh, nhiều tiện ích, trong đó có hệ thống trường học từ mầm non đến đại học, nên các dự án của Vihajico có sức hấp dẫn rất lớn. Khách hàng thạm chí chấp nhận xếp hàng qua đêm để được mua căn hộ.
Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng giám đốc Vihajico cho rằng, việc có thêm nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng căn hộ chất lượng cao và giá bán hợp lý là điều tất yếu bởi nhu cầu phân khúc căn hộ có mức giá khoảng 1 tỷ đồng đang vượt cung rất nhiều.
Ông Minh tiết lộ, có tới 2/3 khách hàng mua căn hộ có độ tuổi từ 27-40 tuổi, là những người lần đầu tiên mua nhà hoặc chuyển ra ngoài sinh sống để tránh lệ thuộc vào bố mẹ. Thậm chí, có khách hàng trẻ chưa lập gia đình nhưng vẫn mua nhà bằng cách vay ngân hàng với khoản thanh toán chưa đến 10 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, ông Minh cho rằng không có nhiều doanh nghiệp có thể phát triển nhà giá rẻ chất lượng cao vì cần phải tích luỹ quỹ đất lớn, giá trị phù hợp và đặc biệt phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Còn ông Hiệp thì cho biết, để phát triển bền vững ở phân khúc này thì doanh nghiệp cần phải có tính toán và quản lý một cách chặt chẽ, khoa học về chi phí, hàng tồn kho…
 Khách hàng đặt mua căn hộ tại dự án West Bay Sky Residences |
Căn hộ cao cấp có thất thế?
Khi Vingroup công bố kế hoạch “tấn công” nhà giá rẻ, xuất hiện những ý kiến cho rằng, thị trường nhà ở cao cấp gặp khó khăn nên doanh nghiệp mới phải chuyển hướng. Tuy nhiên, ông Hiệp khẳng định, tình hình tiêu thụ của các dự án cao cấp của Vingroup hiện rất tốt, đã bán xong căn hộ các dự án Vinhomes Central Park, Park Hill Times City, Royal City, Vinhomes Gardenia… “Về cơ bản, Vingroup không còn hàng ế” – ông Hiệp nhấn mạnh.
Mặc dù nhà giá rẻ có thể trở thành điểm nhấn của thị trường bất động sản trong năm 2017 nhưng động thái của các doanh nghiệp đều cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn có sức hút rất lớn.
Ngay như Vingroup vẫn tiếp tục đầu tư những dự án căn hộ, biệt thự cao cấp và nhà phố thương mại, trong đó có dự án Vinhomes Sky Lake với 1.800 căn hộ mới được trình làng ở phía Tây Hà Nội. Ngoài ra, Vingroup cũng đang rậm rịch triển khai một số khu đô thị cao cấp quy mô khá lớn ở Hà Nội.
Các dự án căn hộ cao cấp ở phía Nam cũng liên tiếp “bung hàng”. Novaland hiện đang phát triển tới 40 dự án, phần lớn trong số đó tập trung ở TP. Hồ Chí Minh và mới mở rộng ra Đà Nẵng. Ngoài các dự án cao cấp thì Novaland còn có cả những dự án hạng sang có giá bán 6.000 – 8.000USD/m2.
Tuy nhiên, Novaland cũng bắt đầu có sự chuyển hướng, khi bắt đầu tấn công vào lĩnh vực nhà ở cao cấp thấp tầng như khu đô thị Lakeview và Habour View tại TP. Hồ Chí Minh và Sunrise Bay tại Đà Nẵng. Vạn Thịnh Phát đã hé lộ kế hoạch đầu tư khu đô thị Mũi Đèn Đỏ ở phía Nam thành phố với tổng vốn đầu tư gần 6 tỷ USD. VIPD mới đây động thổ tháp SJC cao 54 tầng sau gần 10 năm bất động.
Những doanh nghiệp chuyên đầu tư bất động sản cao cấp như Sun Group cũng tiếp tục mở rộng đầu tư. Sau khi chào bán dự án Sun Grand City tại Thuỵ Khuê, mới đây, Sun Group đã ra mắt dự án căn hộ Ancora Residences trên nền bến xe Lương Yên cũ. Tân Hoàng Minh cũng tiếp tục khởi động các dự án mới như D’. Capitale và D’. El Dorado. Những tay chơi mới như Sunshine Group cũng hé lộ những kế hoạch đầy tham vọng khi phát triển cùng lúc 4 dự án với khoảng 3.000 căn hộ.
Cạnh tranh trên thị trường nhà ở cao cấp hứa hẹn sẽ khốc liệt bởi sự nhập cuộc mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài. Những tên tuổi đã “cắm rễ” tại Việt Nam từ lâu như Capita Land và Keppel Land tiếp tục đầu tư những dự án mới, với những ý tưởng phát triển, kiến trúc và tiện ích độc đáo.
Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư trong nước đã có sự thay đổi chiến lược để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Chẳng hạn, các dự án của Tân Hoàng Minh trước đây tập trung vào phân khúc hạng sang, diện tích mỗi căn hộ nhỏ nhất 70-80m2 và giá bán ít nhất 3 tỷ đồng thì hiện nay, ở những dự án mới như D’. Capitale và D’. El Dorado, giá căn hộ có thể khởi điểm chỉ từ 2 tỷ đồng do diện tích căn hộ đã được điều chỉnh giảm xuống thấp nhất chỉ 35-40m2.
Theo Diễn đàn Doanh nghiệp
