Gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch Việt Nam

Hàng trăm ngàn tỉ đồng đang “mắc kẹt”

Theo khảo sát của Hội Luật gia Việt Nam, thời gian qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như: Khu nghỉ dưỡng (Resort); Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn tồn tại, hạn chế như: Nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Có lúc, có nơi chưa thực sự đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư…

Một trong những nguyên nhân của tình trạng nêu trên là do chính sách, pháp luật còn hạn chế, bất cập như: tồn tại những chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật; nhiều quy định pháp luật chưa phù hợp thực tiễn, khó thực hiện, thậm chí xa rời thực tế. Hoặc thực tiễn phát triển sôi động nhưng pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh gây cản trở ách tắc cho phát triển. Đặc biệt, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh, đòi hỏi cần có giải pháp cấp bách tháo gỡ kịp thời.

Bên cạnh đó, quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW cũng đã chỉ ra còn nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất đai còn có ý kiến khác nhau, một số vấn đề cần làm rõ hơn, có những vấn đề tồn tại kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, trong đó có vấn đề đất ở kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ. Đòi hỏi cấp thiết phải được sửa đổi kịp thời để phù hợp với tình hình thực tế, bảo vệ quyền lợi ích chính đáng của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

“Thực tế hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Điều này, không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư , gây thiệt hại cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Việc cấp bách phải bàn là làm thế nào để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng đã và đang gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư; thị trường bất động sản và cho cả nền kinh tế. Thiết nghĩ cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục càng nhanh càng tốt. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư”, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết.

“Tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỉ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước”, TS. Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam khẳng định.

Gỡ nút thắt, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho BĐSDL

Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, BĐS du lịch dù mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc.

Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐSDL đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

Việc chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình BĐS này: (i) chưa được định danh, (ii) chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; (iii) chưa được cấp GCN sơ hữu (sổ đỏ, sổ hồng..); (iv) chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; (v) chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các TCTD trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.

Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các TCTD gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển BĐSDL cũng như xử lý nợ xấu liên quan.

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, hiện nguồn cung sản phẩm mới phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mới chỉ đáp ứng khoảng ¼ nhu cầu của khách hàng. Điều đó cho thấy, nguồn cung sản phẩm chưa nhiều, đồng thời năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam còn yếu và thua ngay cả những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore và Malaysia…

Nguyên nhân có một phần từ vướng mắc chính sách, đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này. Vướng mắc chính sách khiến hàng trăm dự án dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều tỉnh thành, hàng trăm nghìn tỉ đồng của DN và nhà đầu tư đang “ đóng băng”. Nhà đầu tư thứ cấp (người mua các đơn vị dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

“Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai. Điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.

Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó đủ điều kiện giúp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp…. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ”, ông Đính phân tích.

Từ thực tiễn này, theo TS. Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, nguyên Phó Ban Nội chính Trung Ương, để có thể kịp thời điều chỉnh những vướng mắc hiện có, các Bộ ngành chức năng cần có các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với bất động sản du lịch… Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên, sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.

Còn TS. Cấn Văn Lực cụ thể hơn, đề xuất cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho BĐSDL như: Định danh chính thức các loại BĐSDL trong luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng; Giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó. Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các DA BĐS nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút ngồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách.

“Trong khi chờ Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật KD BĐS được sửa đổi (dự kiến 2023); cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay”, TS Lực nhấn mạnh.

Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam - Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” lần đầu tiên được tổ chức với quy mô lớn, khoa học, nhằm tập trung nghiên cứu, đánh giá chính sách pháp luật và thực tiễn về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, làm rõ những vướng mắc, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ, nâng cao hiệu quả công tác quản lý, góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch Việt Nam. Các chuyên gia pháp lý hàng đầu tập trung phân tích, luận giải về chính sách, pháp luật đối với việc phát triển thị trường bất động sản du lịch, chỉ ra những điểm nghẽn trong quy định về bất động sản du lịch hiện nay, đóng góp các quan điểm khoa học, các luận cứ để tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam.Trên cơ sở những ý kiến, đánh giá, luận giải một cách toàn diện, sâu sắc, của các chuyên gia, nhà khoa học và các đại biểu tham dự tại Hội thảo, Hội Luật gia Việt Nam sẽ tổng hợp và kiến nghị lên Chính phủ và các cơ quan, ban ngành Trung ương để sớm có những giải pháp câp bách và lâu dài để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, tháo gỡ cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, khơi thông nguồn lực phát triển cho thị trường này.