Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý
Trong những năm qua, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển sôi động với nhiều sản phẩm đẳng cấp như: Biệt thự nghỉ dưỡng (villa), condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay… ra đời không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và phát triển cơ sở hạ tầng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có biệt thự nghỉ dưỡng condotel, shophouse, villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
“Có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Dẫn đến dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Như tại Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Vũng Tàu… nhìn lại thực tế trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng đã được cấp phép đầu tư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động. Tại một số dự án, các khách hàng mua sản phẩm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản trên đất. Tuy nhiên, một số dự án khác đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đưa vào sử dụng, nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”.
 |
Các chuyên gia tranh luận tại Tọa đàm, tìm các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn trên thị trường bđs. |
Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng chức về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc cho nhà đầu tư, khách hàng. Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước”, luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích.
Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Trước mắt, cần gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang “mắc kẹt” tại Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng…. tránh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư liên quan đến vấn đề cấp sổ đỏ lâu dài cho các sản phẩm bất động sản du lịch xây trên đất ở nông thôn (không hình thành đơn vị ở) tại dự án.
“Xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Mặc dù thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, "phá băng" thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông điểm nghẽn này.
Địa phương cần tạo niềm tin cho chủ đầu tư và khách hàng vào các chủ trương chính sách nhất quán về đầu tư bất động sản du lịch để thu hút được nguồn lực đầu tư. Nếu không có những giải pháp kịp thời tháo gỡ cho doanh nghiệp hoặc chậm trễ vào cuộc, sẽ phá hỏng môi trường đầu tư, làm cho khả năng thu hút đầu tư trong lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng của địa phương kém đi. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung khẳng định.
Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngành du lịch phục hồi dù có tạo ra cơ hội cho bất động sản du lịch tăng trưởng trở lại đến mấy thì nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh, không gỡ được các điểm nghẽn đang có thì không thể gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Ngược lại, nếu bất động sản du lịch không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch – một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách.
 |
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đề xuất: “Có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất”. |
Đa dạng nguồn vốn đầu tư, khơi thông thị trường
Để khơi thông thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.
“Có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Từ lý luận, người ta có thể thấy trả tiền thuê đất 70 năm tương đương với tiền sử dụng đất mua quyền tài sản đất đai lâu dài. Vì vậy, nếu muốn sử dụng đất vô thời hạn thì phải nộp thuế tài sản sao cho nhà nước thu được lợi ích tương đương với nhiều chu kỳ sử dụng đất ngắn hạn.
Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Chúng ta phải thay đổi tư duy quản lý, từ đó việc phân loại đất sẽ dễ dàng, đơn giản hơn”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đề xuất.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan đến thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.
“Đối với việc vướng mắc như tại Khánh Hoà, thiết nghĩ cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải quyết khắc phục mọi điểm nghẽn của các bên liên quan. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư”, ông Đính nói.
GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, tâm lý của nhà đầu tư Việt Nam luôn mong muốn biệt thự, căn hộ du lịch đó trở thành tài sản sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Trong khi, dự án bất động sản du lịch xây trên đất thương mại, dịch vụ chỉ có quyền sử dụng có thời hạn và được gia hạn khi có nhu cầu. Do đó, nếu chỉ có quyền sử dụng có thời hạn trong 50 năm, hay 70 năm thì không ai muốn bỏ tiền đầu tư một sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản du lịch. Từ đây, các vướng mắc hình thành.
Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” rất hay. Và nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.
“Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho những loại hình này. Và đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên”, GS.TS. Hoàng Văn Cường khẳng định.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, cần thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch, cần coi đây là một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, khách du lịch, vừa là cảnh quan, nghỉ dưỡng… đồng thời, bất động sản du lịch cần được xem là một thành phần quan trọng trong ngành kinh tế mũi nhọn như du lịch. Từ đó, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch .
Đề xuất giải pháp cho vướng “đất ở không hình thành đơn vị ở”, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, với các dự án đã hoàn thành và chuyển nhượng bất động sản du lịch cho nhà đầu tư thứ cấp, cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.
"Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng. Đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua", luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng chung quan điểm này. Ông Doanh phân tích, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư (doanh nghiệp), khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ. Đồng thời, điều này sẽ góp phần tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.
 |
Còn luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho hay, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) là một loại nhà ở, đúng ra phải được xây dựng trên đất ở. Việc “bắt” căn hộ du lịch phải xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là trái với quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014 là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”. Vì vậy, việc Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất hợp lý, rất đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Du lịch 2017.
Theo luật sư Đức, nếu nói rằng, đã có đủ các quy định pháp lý về căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng), thì đang "đi trên mây trên gió", nếu có thì quy định có cũng gần như không, là bỏ mặc chủ đầu tư và nhà đầu tư tranh cãi nhau bất phân thắng bại, thiệt hại cho nền kinh tế, xã hội và ngành du lịch. Do đó, Nhà nước muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân đầu tư, kinh doanh, phát triển kinh tế để thu thuế thì cần nhanh chóng tháo gỡ, không tốn tiền, mà chỉ bằng cơ chế luật lệ hợp lý.
