Đây là những nhận định của các chuyên gia pháp lý, chuyên gia bất động sản tại Toạ đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Hiệp hội BĐS Việt Nam, Tạp chí Reatimes tổ chức chiều nay, 21/4.
Toạ đàm được tổ chức trong bối cảnh nhiều địa phương và chủ đầu tư đang “gặp khó” trong việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua các sản phẩm bất động sản du lịch. Thực trạng này gây “nghẽn” ở nhiều địa phương như Khánh Hoà, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết, Kiên Giang, Bình Định...dẫn đến hệ quả khách hàng bức xúc, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hàng của một số cơ quan quản lý Nhà nước, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh.
 |
Chia sẻ tại toạ đàm, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng cần tháo gỡ điểm nghẽn này theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối cho địa phương để phát triển kinh tế du lịch.
“ Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”, GS Đặng Hùng Võ nhận định.
Nhiều dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, sau khi bị thanh tra, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Tại các dự án xuất hiện tranh chấp kéo dài giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương. Chủ đầu tư thiệt hại lớn, nhà đầu tư bức xúc.
 |
Theo các chuyên gia, câu chuyện của Khánh Hòa hay Đà Nẵng trong thời gian qua là một hồi chuông cảnh báo cho các nhà quản lý là không được làm bừa, đó là góc độ tích cực. Nhưng cảnh báo đó đã quá mạnh đến mức ngay cả ký “có lý” cũng không dám ký, tâm lý sợ sai bao trùm. Chính vì thế mà việc đặt bút ký của các chính quyền địa phương trở nên khó khăn hơn.
Do đó, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.
Liên quan đến việc cho phép triển khai dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, hiện nay rất đa dạng ở các địa phương. Ngay tại Khánh Hòa, có dự án được cấp, có dự án lại không, có dự án lại nằm chờ quyết định của chính quyền. Ở Đà Nẵng hay Phú Quốc cũng vậy, có nhiều dự án được cấp sổ ở dạng này hay dạng khác, rồi cũng nhiều dự án phải nằm chờ.
Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối pháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì Covid-19.
Theo các chuyên gia, nên cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho đất phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng để thu hút được dòng tiền đầu tư thứ cấp. Về lâu dài, để khơi thông thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Nếu luật pháp cho các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.
 |
Dưới góc độ pháp lý, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, GVCC Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng: có thể tháo gỡ vướng mắc “đất ở không hình thành đơn vị ở” như tại Khánh Hòa theo hướng: Những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
“Đây là giải pháp gỡ khó cho cơ quan quản lý. Mặt khác việc thực thi này cũng giúp cho cả khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng đầu tư bao lâu nay có được sự an tâm khi đầu tư trên đất. Điều kiện là các nhà đầu tư phải cho chủ đầu tư, đơn vị vận hành dự án thuê lại để phục vụ mục đích kinh doanh, du lịch và sử dụng làm căn nhà thứ hai, không được làm nhà ở lâu dài. Về bản chất, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng có sổ đỏ lâu dài hay không có sổ đỏ lâu dài bản chất không thay đổi là không vào đó ở được mà nhà đó, căn hộ đó vẫn phải phục vụ mục đích kinh doanh. Chính vì vậy, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư. Nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn các sản phẩm bất động sản du lịch sẽ còn phát triển rực rỡ”, bà Nhung khẳng định.
