Tại Tọa đàm “Bất động sản dòng tiền “cash home”: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024” các chuyên gia tài chính kinh tế và các nhà đầu tư BĐS đều dự báo BĐS dòng tiền “cash home”sẽ vượt lên dẫn dắt thị trường căn hộ, nhất là ở Hà Nội, nơi nguồn cung ngày càng khan hiếm và giá căn hộ đang leo thang mỗi ngày.
Nhận định BĐS chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEN Group cho biết theo báo cáo tài chính quý I/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua. Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng.
Thực tế, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở.
"Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không", ông Phạm Thanh Hưng khẳng định.
 |
Theo chuyên gia tài chính, TS Vũ Đình Ánh, do lãi suất thấp, nhiều người đã rút tiền tiết kiệm để đầu tư vào bất động sản. Trước nhu cầu tạo ra dòng tiền và tác động từ việc giá chung cư sở hữu vĩnh viễn đã tăng cao, căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm tại thị trường Hà Nội được chú ý bởi mức giá thấp hơn, vừa túi tiền. Ghi nhận tại thị trường Hà Nội, hầu hết các căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm đều có giá bán thấp hơn trên dưới 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực và phân khúc.
“Rất nhiều người từ trước đến thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, đặc biệt trong phân khúc chung cư, và những sản phẩm này không tạo ra dòng tiền. Song hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở. Trên thực tế, đây là hoạt động đầu tư không hề mới, việc này thể hiện rõ ở các hoạt động kinh doanh cho thuê của những ông lớn bất động sản. BĐS dòng tiền hay còn gọi là Cash-Home đã và đang tồn tại và sẽ phát triển, tới đây không chỉ là phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà sẽ là phân khúc các căn hộ cho thuê”, TS Vũ Đình Ánh cho biết.
TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cũng nhận định, loại hình căn hộ chung cư đã tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây, chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Ngoài việc sử dụng căn hộ để ở, người dân đã lấy nó để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.
“Những năm gần đây, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: Pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… nhưng hiện nay văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn”, TS. Trần Xuân Lượng đánh giá.
 |
Nhận định cash home là xu hướng đầu tư mới được ưa chuộng, các chuyên gia tài chính, BĐS khuyến nghị nhà đầu tư khi đầu tư vào phân khúc sản phẩm cash home cần xem xét các yếu tố như so sánh mức giá chung cũng như vị trí tại dự án này; đánh giá giá trị khai thác, tạo ra dòng tiền; đánh giá hạ tầng có đầy đủ, thuận lợi hay chưa…
Dưới góc độ thực tiễn thị trường, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản EximRS, đơn vị đang phát triển dự án phát triển sản phẩm căn hộ có thời gian sở hữu 50 năm tại Hà Đông cho biết, thực tế khi đưa ra dòng sản phẩm cash home, EximRS đã nghiên cứu về đối tượng thuê, đối tượng khách hàng có mong muốn đầu tư căn hộ để cho thuê. Mặt khác, đối với các dự án này, yếu tố quan trọng là phải có đơn vị quản lý để thay các nhà đầu tư quản lý tài sản và đưa về nguồn thu, dòng tiền ổn định hàng tháng.
