Toàn bộ quá trình giao dịch, chuyển nhượng và biến động của tài sản sẽ được quản lý thông qua mã định danh này, tạo cơ sở dữ liệu thống nhất, nâng cao tính minh bạch và hạn chế gian lận trên thị trường.
Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính
Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026 có 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.
Điểm nhấn xuyên suốt của lần sửa đổi này là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính. Theo đó, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
Cùng với đó, dự thảo cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh, bãi bỏ 5/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục còn lại. Tổng thời gian giải quyết các thủ tục được rút từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.
Dự thảo cũng tập trung xử lý nhiều vướng mắc đã phát sinh trong quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo đó, các công trình đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được chuyển nhượng theo quy định, góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án.
Đối với thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu, 70% trong quá trình thực hiện và không quá 95% khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Điểm mới là 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm và chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, qua đó tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng.
 |
Các chuyên gia chia sẻ tại Hội thảo. |
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, thời gian qua đã tổ chức nghiên cứu, lấy ý kiến tham vấn từ các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch, tổ chức hành nghề môi giới cùng các chủ thể đang hoạt động trên thị trường nhằm đánh giá tính phù hợp, khả thi của các nội dung trong Dự thảo.
Trên cơ sở nghiên cứu, tổng hợp ý kiến tham vấn và theo dõi thực tiễn vận hành của thị trường bất động sản trong thời gian qua, VARS IRE đánh giá Dự thảo đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, thể hiện rõ định hướng tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững. Nhiều quy định được sửa đổi đã góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước, nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường, thúc đẩy chuẩn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo nền tảng cho việc xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh và ổn định hơn.
Đặc biệt, VARS IRE đánh giá cao các định hướng về hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản; tăng cường minh bạch thông tin dự án; chuẩn hóa hoạt động của sàn giao dịch và đội ngũ môi giới bất động sản; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường. Đây là những nội dung có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao chất lượng quản trị thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đồng thời củng cố niềm tin của người dân và nhà đầu tư.
 |
Hội thảo thu hút sự quan tâm của đông đảo chuyên gia, luật sư, các doanh nghiệp và báo chí. |
 |
Tiếp tục gỡ vướng, khơi thông nguồn lực, nâng cao hiệu quả thị trường
Qua nghiên cứu Dự thảo và đối chiếu với thực tiễn hoạt động của thị trường, VARS IRE cho rằng vẫn còn một số quy định cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ hoặc điều chỉnh nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phù hợp với thực tiễn triển khai, hạn chế những cách hiểu khác nhau và nâng cao tính khả thi trong quá trình tổ chức thực hiện.
Kiến nghị tại hội thảo, đại diện Tập đoàn Sun Group đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để tránh phát sinh thêm các thủ tục hành chính không cần thiết. Cụ thể, dự thảo bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này chưa từng tồn tại trong luật hiện hành và thực tế cũng chưa phát sinh bất cập trong quản lý, vì vậy kiến nghị bỏ để không làm tăng thêm thủ tục.
Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án, Sun Group đề xuất xem xét lại yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, trong thực tế các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại. Khi cơ quan quản lý đã thẩm định năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng thì việc chuyển giao đồng thời quyền và nghĩa vụ sẽ tạo thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán, sáp nhập dự án.
Các doanh nghiệp có mặt tại hội thảo cũng đề nghị quy định rõ thời hạn cơ quan quản lý phải phản hồi khi doanh nghiệp gửi thông báo đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, nếu quá thời hạn mà cơ quan quản lý không có ý kiến thì cần cho phép doanh nghiệp được triển khai hoạt động kinh doanh để tránh kéo dài thời gian thực hiện dự án. Doanh nghiệp cũng kiến nghị tiếp tục duy trì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.
 |
TS. Nguyễn Văn Khôi: Luật Kinh doanh BĐS cần trở thành một đạo luật kiến tạo phát triển. |
Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: mục tiêu lớn nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải là khơi thông nguồn lực và phục vụ lợi ích chung của nền kinh tế. Điều này đòi hỏi luật phải giải quyết đồng thời nhiều vấn đề mang tính cấu trúc như: cắt giảm các thủ tục không cần thiết để cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh. Hoàn thiện các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án, huy động vốn và hoạt động môi giới. Xây dựng cơ chế đủ linh hoạt để doanh nghiệp có thể chủ động trong hoạt động kinh doanh, đồng thời vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Bên cạnh đó, cần phát triển hệ thống giao dịch điện tử và minh bạch hóa thông tin thị trường, góp phần giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thao túng giá. Luật cũng cần tạo điều kiện để phát triển các phân khúc còn nhiều dư địa như nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, bất động sản công nghiệp, logistics và du lịch. Thay vì siết chặt từ đầu bằng các thủ tục phức tạp, Nhà nước nên tập trung vào việc giám sát trong và sau quá trình triển khai, kết hợp với các chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm.
“Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần trở thành một đạo luật kiến tạo phát triển, thay vì chỉ đóng vai trò điều chỉnh. Điều này đồng nghĩa, luật phải hướng tới việc xây dựng một thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, có khả năng thu hút dòng vốn trong và ngoài nước. Đồng thời, cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia thị trường. Cải cách thể chế không phải là câu chuyện riêng của ngành bất động sản, mà là chìa khóa để giải phóng nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng và hiện thực hóa các mục tiêu phát triển của đất nước trong kỷ nguyên mới”, TS Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.
Được biết, sau hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp đầy đủ các ý kiến đóng góp từ hội thảo để gửi tới cơ quan soạn thảo. Mục tiêu là góp phần hoàn thiện dự thảo luật với chất lượng cao nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.
