Tranh cãi quanh đề xuất loại bỏ phương pháp “thặng dư”
Ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.
Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên - Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.
Khuyến nghị bỏ phương pháp thặng dư như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007, làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng: “Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”.
“Phương pháp thặng dư định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước. Cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, TS Trần Xuân Lượng khẳng định.
Tuy nhiên, TS Lượng lưu ý thêm rằng, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.
 |
Hội thảo khoa học “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức góp thêm những ý kiến đa chiều, xác đáng vào cơ chế xác định giá đất. |
Đồng quan điểm này, đại diện Hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM… cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp đều cho rằng về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn.
“Phương pháp thặng dư là một phương pháp khoa học, không thể bỏ được, và với nội dung căn cứ để đề xuất bỏ thì vẫn cần được xem xét kỹ hơn. Mặt khác, nếu với các dự án (nhiều thửa đất – nhiều sản phẩm; có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; kinh doanh bất động sản; quy mô về diện tích đất) thì chỉ có phương pháp này mới xác định đúng về giá đất”, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích. Theo ông Phượng: “Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nhắc trong xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi cần tiếp tục giữ 2 phương pháp: “phương pháp thặng dư”, “phương pháp chiết trừ”, đồng thời cần bổ sung thêm các quy định chi tiết, đầy đủ hơn để dễ thực hiện trên thực tế hiện nay”.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng: “Nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...”.
Chuyên gia Vũ Đình Ánh khẳng định: “việc bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ.”
Kiến nghị: “phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển sẽ là phù hợp nhất”, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM phân tích: Phương pháp thặng dư là lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính ra giá trị đất còn lại. Phương pháp này phù hợp khi định giá những khu đất phát triển. Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là Thương Mại Dịch Vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ là một giá trị cố định. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình TMDV khác nhau như văn phòng, TTTM, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất tốt nhất cho tài sản. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.
 |
Hội thảo thu hút đông đảo sự quan tâm của giới bất động sản và truyền thông. |
Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án
Chia sẻ tại Hội thảo, GSTS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh: “nếu định giá đúng với giá thị trường thì bất kể nhà đầu tư nào có năng lực tốt cũng sẽ trở thành một nhà đầu tư có tiềm năng. Trường hợp nhà đầu tư chưa đủ tốt cũng cần loại ra khỏi cuộc để dành cái thị phần đấy cho cái nhà đầu tư tốt. Trường hợp định giá không theo được các yếu tố của thị trường, mà lại dùng các yếu tố hành chính áp đặt thì vô hình chung có thể những doanh nghiệp không có năng lực nhưng lại được hưởng lợi. Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực rất tốt nhưng bị rơi vào trạng thái quy định hành chính không có lợi”.
Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cũng cho rằng việc cần làm là làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam thay cho việc thêm bớt các phương pháp.
Theo phân tích của TS Trần Xuân Lượng: nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập.
Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...); Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.
Liên quan đến thông tin dữ liệu đầu vào, đây là vấn đề quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, và nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.
Vì vậy, việc cần thiết xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai là rất cần thiết để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, chúng ta sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.
“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa. Từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”, TS Lượng chia sẻ.
