Khi chính sách buộc nhà đầu tư bỏ qua thói “ăn xổi”
Một trong những thay đổi quan trọng của thị trường bất động sản nằm ở tư duy quản lý và sử dụng đất đai.
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, sau nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai, yêu cầu đặt ra không chỉ là quản lý chặt nguồn lực đất đai mà phải phát huy nguồn lực này để tạo giá trị cho nền kinh tế.
Theo ông, Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 mở ra hướng tiếp cận mới khi xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Tư duy chính sách vì vậy chuyển từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất, từ kiểm soát hành chính sang quản trị hiện đại, minh bạch và dựa trên dữ liệu.
Sự thay đổi này cũng tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp và nhà đầu tư nhìn nhận bất động sản. Nếu trước đây đất đai có thể được xem là tài sản tích lũy và chờ tăng giá, thì trong chu kỳ mới, giá trị của đất phải được chứng minh bằng hiệu quả sử dụng, khả năng kết hợp với vốn, lao động và hạ tầng để tạo ra giá trị kinh tế.
 |
| Lực đẩy hạ tầng chính là "chìa khóa" mở không gian phát triển mới cho bất động sản phía Nam trong thời gian tới. |
Tài sản đầu cơ thiếu giá trị sử dụng và những bất động sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Theo đó, những yếu tố từng được xem là lợi thế phụ như chất lượng không gian sống, khả năng khai thác, pháp lý và kết nối hạ tầng sẽ ngày càng trở thành tiêu chí cốt lõi để định giá.
Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng giúp nguồn cung phục hồi. Tuy nhiên, hành lang pháp lý thông thoáng không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều hưởng lợi như nhau. Những doanh nghiệp yếu về tài chính, quản trị dòng tiền hoặc chậm triển khai dự án sẽ chịu áp lực lớn khi chi phí vốn và nghĩa vụ đáo hạn gia tăng.
PGS.TS Trần Đình Thiên cũng lưu ý bài toán định giá đất. Giá quá thấp có thể gây thất thoát nguồn lực công, nhưng nếu quá cao sẽ làm tăng chi phí mặt bằng, ảnh hưởng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Vì vậy, cơ chế giá đất cần hài hòa lợi ích Nhà nước và dư địa cho sản xuất, kinh doanh.
Cùng với đó, việc xác lập minh bạch quyền tài sản đối với đất đai sẽ giúp đất trở thành tài sản bảo đảm, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận tín dụng với chi phí hợp lý hơn.
Hạ tầng cũng đang làm thay đổi không gian đầu tư. Theo ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến thời gian kết nối thay vì chỉ nhìn vào khoảng cách địa lý.
Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay quốc tế Long Thành đang mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy dòng vốn về các khu vực vệ tinh.
Tuy nhiên, ông Bình nhấn mạnh hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Một dự án gần cao tốc, metro hay sân bay vẫn có thể thiếu người ở nếu không có quy hoạch đồng bộ, tiện ích, dịch vụ và cộng đồng cư dân.
Như vậy, chính sách mới đang dần thu hẹp đất sống của tư duy “ăn xổi”. Nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận bền vững phải quan tâm đến khả năng khai thác thực tế, trong khi doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quỹ đất và kỳ vọng tăng giá.
Để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần thay đổi từ tư duy
Khi thị trường bước vào chu kỳ mới, thay đổi quan trọng với doanh nghiệp không chỉ nằm ở sản phẩm mà ở cách thức tạo ra giá trị.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp trước hết cần tái cấu trúc danh mục đầu tư, điều chỉnh chiến lược phát triển và định giá sát hơn với khả năng chi trả của người dân. Việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp có thể duy trì biên lợi nhuận nhưng sẽ hạn chế thanh khoản khi sức mua thực không theo kịp giá nhà.
Do đó, tăng tỷ trọng nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, vừa giúp doanh nghiệp tăng tốc độ quay vòng dòng tiền và giảm áp lực vốn.
Bài toán giá càng trở nên cấp thiết khi giá bất động sản tại khu vực lõi TP.HCM đã ở mức rất cao. Theo ông Nguyễn Thái Bình, giá tại khu vực trung tâm dao động khoảng 200-500 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án cao cấp gần chợ Bến Thành có giá khoảng 1 tỷ đồng/m².
Mức giá này khiến bất động sản trung tâm ngày càng trở thành cuộc chơi của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, trong khi phần đông người mua phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực vệ tinh.
Tuy nhiên, ông Bình cho rằng không nên hiểu dịch chuyển ra vùng ven đơn giản là đưa dự án đến nơi có đất rẻ. Hạ tầng chỉ mở đường; để hình thành giá trị lâu dài, dự án phải thu hút được dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và tạo ra cộng đồng sống thực.
 |
Các chuyên gia nhận định, dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có sản phẩm về sát nhu cầu thực, lấy tính minh bạch pháp lý làm thước đo uy tín… |
Đây cũng là lý do ông Nguyễn Văn Đính cho rằng chủ đầu tư cần chuyển từ tư duy bán sản phẩm sang kiến tạo không gian sống. Khách hàng ngày càng quan tâm đến chất lượng vận hành, tiện ích, trải nghiệm sau khi nhận nhà và khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Các dự án tương lai vì vậy cần chú trọng thiết kế xanh, vật liệu thân thiện môi trường, chất lượng thi công và dịch vụ quản lý sau bàn giao. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.
Bên cạnh sản phẩm, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh bài toán tài chính. Theo ông Nguyễn Văn Đính, chủ đầu tư cần chủ động hợp tác với ngân hàng và tổ chức tài chính để thiết kế các giải pháp hỗ trợ người mua như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất dài hạn hoặc xây dựng các gói tín dụng phù hợp.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn hiện hữu, quản trị dòng tiền phải trở thành năng lực cốt lõi. Một doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng dòng tiền yếu sẽ khó tận dụng cơ hội nếu không kiểm soát tốt nghĩa vụ tài chính và tiến độ dự án.
PGS.TS Trần Đình Thiên nhìn nhận ở góc độ rộng hơn, doanh nghiệp cần xem đất đai là đầu vào của quá trình tạo giá trị, thay vì chỉ là tài sản tích lũy. Khi đất được kết hợp với vốn, lao động, hạ tầng và năng lực quản trị để hình thành sản xuất, thương mại, dịch vụ, giá trị bất động sản mới có nền tảng tăng trưởng bền vững.
Ông Hoàng Quang Phòng cũng nhấn mạnh, doanh nghiệp trong chu kỳ mới phải đưa giá trị sản phẩm sát nhu cầu thực, lấy pháp lý minh bạch làm thước đo uy tín, đồng thời coi chất lượng không gian sống và hạ tầng kết nối là lợi thế cạnh tranh.
Nhìn tổng thể, bất động sản phía Nam đang đứng trước giai đoạn chuyển đổi sâu sắc. Nguồn cung phục hồi, hạ tầng mở rộng và chính sách từng bước tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài, nhưng sức cầu ngày càng chọn lọc trong khi giá nhà cao và chi phí vốn tạo áp lực sàng lọc mạnh.
Cơ hội vẫn còn lớn, nhưng không còn thuộc về những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Chu kỳ mới sẽ ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp, kết nối hạ tầng tốt, triển khai đúng tiến độ và tạo ra giá trị sử dụng thực.
Với doanh nghiệp, câu hỏi không còn đơn thuần là có bao nhiêu quỹ đất, mà là có thể biến quỹ đất thành giá trị gì cho thị trường. Với nhà đầu tư, thay vì chỉ quan tâm tài sản có thể tăng giá bao nhiêu, điều quan trọng hơn là tài sản đó phục vụ nhu cầu nào, tạo dòng tiền ra sao và có đủ nền tảng giữ giá trị trong dài hạn.
Đó cũng là con đường để bất động sản phía Nam bước ra khỏi chu kỳ đầu cơ, hướng tới một thị trường phát triển thực chất và bền vững hơn.
