Nguồn cung tăng, sức hấp thụ suy giảm
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm và dự báo 3 tháng cuối năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh để thích ứng với mặt bằng lãi suất và khả năng chi trả của người mua.
Trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, nguồn cung mới đạt 49.657 sản phẩm, tăng 33%. Tuy nhiên, riêng quý III chỉ ghi nhận 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ.
Nguồn cung sơ cấp tập trung chủ yếu tại miền Bắc, chiếm 42% tổng lượng hàng, tiếp đến là miền Nam với 33%, miền Trung 17% và miền Tây 8%.
Trái ngược với đà tăng nguồn cung, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 9 tháng chỉ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ. Riêng quý III, lượng hấp thụ đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.
Diễn biến này cho thấy nguồn cung gia tăng chưa đồng nghĩa với thanh khoản được cải thiện. Trong bối cảnh người mua thận trọng, khả năng tiêu thụ ngày càng phụ thuộc vào giá bán, pháp lý và chính sách tài chính của từng dự án.
Theo DXS-FERI, giá bán sơ cấp trong quý III ghi nhận mức điều chỉnh phổ biến 5–20% so với quý trước, tùy loại hình và khu vực. Trong đó, giá căn hộ tại miền Bắc giảm khoảng 15–20%, miền Trung giảm 10–15%, còn miền Nam và miền Tây giảm 5–10%. Phân khúc nhà thấp tầng và đất nền cũng chịu áp lực điều chỉnh khi sức mua suy yếu.
Một trong những nguyên nhân chính là chi phí vay mua nhà. Trong quý III, lãi suất cố định 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5–11,5%/năm, trong khi lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể lên 13–15%/năm. Chi phí vốn cao khiến người mua sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn, đồng thời gia tăng áp lực đối với các doanh nghiệp phát triển dự án.
Khảo sát của DXS-FERI với 968 khách hàng từ ngày 1/7 đến 30/9/2026 cho thấy, pháp lý dự án là yếu tố được ưu tiên hàng đầu, với 74% người tham gia lựa chọn. Uy tín chủ đầu tư và giá bán cùng đạt 72%, trong khi vị trí và khả năng kết nối đạt 67%.
Đáng chú ý, có tới 76% khách hàng được khảo sát cần ít nhất 3 tháng để cân nhắc trước khi quyết định giao dịch. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng và xu hướng ưu tiên khả năng chi trả, giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Trước sự thay đổi của thị trường, các chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách bán hàng thông qua chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng.
Quý IV: Nguồn cung dồi dào, sức cầu phân hóa
 |
Đơn vị nghiên cứu đưa ra các kịch bản cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm. Nguồn DXS-FERI. |
Theo dự báo của DXS-FERI, trong 3 tháng cuối năm 2026, thị trường có thể đón hơn 30 dự án với khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm dự kiến vượt 140.000 sản phẩm. Căn hộ tiếp tục là loại hình chủ đạo.
Miền Nam được dự báo dẫn đầu nguồn cung mới với khoảng 16.900 sản phẩm, chiếm 56% tổng lượng hàng quý IV. Miền Bắc có khoảng 8.000 sản phẩm, tương đương 26%; miền Trung và miền Tây mỗi khu vực khoảng 2.700 sản phẩm, cùng chiếm 9%.
Nguồn cung tập trung tại TP.HCM và khu vực mở rộng, Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, cùng các địa bàn như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Đà Nẵng và Khánh Hòa.
Tuy nhiên, nguồn hàng dồi dào trong khi sức mua chưa phục hồi tương ứng sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án. DXS-FERI dự báo nhu cầu tiếp tục tập trung vào người mua ở thực và một bộ phận nhà đầu tư trung, dài hạn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, giá bán phù hợp và phương án thanh toán linh hoạt được kỳ vọng có khả năng hấp thụ tốt hơn.
Ngược lại, sản phẩm có giá bán vượt khả năng chi trả, phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.
Về giá bán, DXS-FERI dự báo giá sơ cấp trong quý IV có thể điều chỉnh nhẹ, trong khi giá thứ cấp chịu áp lực lớn hơn, đặc biệt tại những tài sản có chi phí lãi vay cao hoặc khả năng khai thác không đạt kỳ vọng. Việc điều chỉnh có thể diễn ra thông qua giảm giá trực tiếp, chiết khấu hoặc các chính sách hỗ trợ tài chính.
Ở kịch bản kỳ vọng, đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn cung tăng 20–30%, giá bán cơ bản đi ngang, lãi suất thả nổi ở mức 12–14%/năm và tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–35%.
Bên cạnh những thách thức về lãi suất và sức mua, đầu tư công và phát triển hạ tầng tiếp tục được xem là yếu tố hỗ trợ thị trường. Theo báo cáo, đến hết tháng 9/2026, cả nước giải ngân khoảng 643.000 tỷ đồng vốn đầu tư công, tương đương 62,6% kế hoạch, tăng khoảng 46% so với cùng kỳ.
Các dự án giao thông như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, mở rộng Quốc lộ 13 và đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành được kỳ vọng cải thiện kết nối liên vùng, mở rộng không gian phát triển đô thị. Tuy nhiên, khả năng hưởng lợi của bất động sản vẫn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, pháp lý và nhu cầu thực tế.
Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) cũng góp phần thúc đẩy quá trình tái cơ cấu thị trường. Trong tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được DXS-FERI thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương 13.000 tỷ đồng.
Nhìn chung, thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 được dự báo không thiếu nguồn cung, nhưng khả năng tiêu thụ tiếp tục là thách thức lớn đối với doanh nghiệp. Khi người mua ngày càng thận trọng, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những dự án có pháp lý minh bạch, giá bán phù hợp, chủ đầu tư đủ năng lực và chính sách tài chính đáp ứng khả năng chi trả.
Thay vì phục hồi đồng loạt, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa, với dòng tiền ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững.
