Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2021 đến 2023, thị trường bất động sản phục hồi mạnh trong năm 2025 với hơn 150.000 sản phẩm mới được chào bán. Tuy nhiên, bước sang nửa đầu năm 2026, đà tăng trưởng đã chậm lại. Nguồn cung mới đạt khoảng 60.000 sản phẩm nhưng chỉ ghi nhận hơn 35.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Thị trường cũng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, trong khi tỷ trọng căn hộ trung cấp tiếp tục thu hẹp. Ngược lại, phân khúc cao cấp trở thành động lực chính của thị trường. Ở chiều ngược lại, đất nền tại nhiều khu vực từng tăng trưởng nhờ thông tin quy hoạch hoặc tâm lý đầu cơ tiếp tục giảm thanh khoản, thậm chí xuất hiện làn sóng cắt lỗ ở một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo các chuyên gia, đây là quá trình điều chỉnh tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đồng thời phản ánh sự thay đổi trong cách vận động của dòng tiền.
Ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, cho rằng điều đáng quan tâm hiện nay không phải dòng tiền có rời khỏi bất động sản hay không, mà là dòng tiền đang tìm kiếm những tài sản như thế nào.
Theo ông, lượng tiền gửi của người dân trong hệ thống ngân hàng đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, tín dụng vẫn tăng trưởng và quy mô vốn trên thị trường tài chính tiếp tục mở rộng. Điều đó cho thấy nguồn vốn trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào. Tuy nhiên, thời kỳ dòng tiền dễ dàng chảy vào đất nền vùng ven hay các khu vực chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch đã kết thúc.
"Nhà đầu tư hiện nay không còn hỏi khu vực sắp mở đường hay chưa mà quan tâm dự án có tạo ra việc làm, có nhu cầu ở thực hay không, khả năng khai thác như thế nào và ai sẽ là người sử dụng cuối cùng", ông Huấn nhận định.
Không chỉ nhà đầu tư, tiêu chí lựa chọn của người mua nhà cũng thay đổi đáng kể.
Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, thị trường không còn là cuộc chơi của những lời hứa. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư, quy hoạch, tiến độ triển khai cũng như khả năng vận hành sau khi bàn giao. Chính những yếu tố này mới quyết định thanh khoản và khả năng gia tăng giá trị của bất động sản trong dài hạn.
Sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư cũng khiến dòng tiền có xu hướng tập trung vào những khu vực sở hữu nền tảng phát triển thực chất.
 |
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. |
Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ nay đến năm 2030, quá trình mở rộng không gian đô thị, đầu tư công và phát triển hạ tầng sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng mới. Dòng vốn vì vậy sẽ ưu tiên các khu vực được hưởng lợi từ hệ thống giao thông kết nối, có khả năng hình thành các đại đô thị, thu hút dân cư và tạo ra hoạt động kinh tế thực.
Đồng quan điểm, ông Ngô Thành Huấn cho rằng các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc ở phía Bắc hay Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn nhờ chuỗi phát triển dựa trên FDI, việc làm, dịch vụ và gia tăng dân số cơ học.
Ở góc độ sản phẩm, các chuyên gia đều cho rằng phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản. Theo bà Đỗ Thị Hương, căn hộ hạng B và hạng C hiện chiếm gần như toàn bộ nguồn cung mới trên thị trường và vẫn là lựa chọn của phần lớn người mua nhà, đặc biệt là tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.
Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính sẽ tiếp tục tìm đến các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ sinh thái hoàn chỉnh và được vận hành bởi các chủ đầu tư uy tín nhằm bảo toàn giá trị tài sản và phục vụ mục tiêu tích sản dài hạn.
Theo ông Trung, cách nhìn về thị trường cũng đang thay đổi. Nếu trước đây người mua quan tâm khoảng cách đến trung tâm thì nay yếu tố quyết định là thời gian kết nối. Khi các tuyến metro, đường vành đai và hạ tầng giao thông hoàn thiện, mô hình đô thị đa trung tâm sẽ phát triển mạnh, mở ra dư địa tăng trưởng cho nhiều khu vực vệ tinh.
Bên cạnh những chuyển động nội tại, thị trường nửa cuối năm còn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố vĩ mô tích cực. Lượng tiền gửi trong hệ thống ngân hàng tiếp tục duy trì ở mức cao, vốn FDI tăng trưởng ổn định, trong khi đầu tư công và các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ. Đây được xem là nền tảng tạo thêm nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ tại các trung tâm phát triển mới.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường sẽ phục hồi theo hướng có chọn lọc thay vì tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước.
TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng nhà đầu tư cá nhân cần chuyển từ tư duy "lướt sóng" sang quản trị tài sản dài hạn. Với những người có thu nhập ổn định, việc sở hữu thêm một bất động sản tạo dòng tiền có thể là chiến lược tích lũy phù hợp. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ nên ở mức an toàn và luôn phải duy trì nguồn tiền dự phòng để tránh rủi ro đứt gãy dòng tiền trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Có thể thấy, nửa cuối năm 2026 không còn là cuộc chơi của những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, nguồn cung được cải thiện và người mua trở nên thận trọng hơn, dòng tiền sẽ tiếp tục tìm đến những bất động sản có giá trị khai thác thực, được hỗ trợ bởi hạ tầng, quy hoạch và năng lực của chủ đầu tư. Đây cũng được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành, nơi giá trị thực sẽ thay thế tâm lý đầu cơ để trở thành yếu tố dẫn dắt dòng vốn.
