Mặc dù được quảng bá rầm rộ với những mỹ từ "thiên đường nghỉ dưỡng", "viên ngọc quý" và phối cảnh xa hoa, thực tế dự án và các vấn đề pháp lý liên quan đang đặt ra dấu hỏi lớn về tính khả quan và tiềm năng đầu tư. Liệu đây có phải là một dự án gọi vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro?
 |
Vị trí dự án. |
Khoảng cách giữa "mơ" và "thực"
Từ những hình ảnh quảng cáo lộng lẫy về biệt thự sang trọng, bến du thuyền quốc tế, quảng trường sầm uất và tiện ích "all-in-one", chủ đầu tư đã vẽ ra viễn cảnh một "biểu tượng mới của Vũng Tàu". Thế nhưng, ghi nhận thực tế tại hiện trường dự án vào cuối năm 2024 và giữa năm 2025 lại vẽ nên một bức tranh hoàn toàn khác biệt. Thay vì một khu đô thị sôi động, Gold Coast Vũng Tàu vẫn chỉ là bãi đất trống và ruộng muối mênh mông.
Dự án được cho là mới khởi công vào tháng 12/2024, và hạ tầng cơ bản vẫn đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng. Hình ảnh công nhân cùng xe máy múc đất thi công, chỉ mới tập trung vào một phần nhỏ của dự án, hoàn toàn trái ngược với quy mô và tầm vóc được quảng bá. Các tiện ích "khổng lồ" mà chủ đầu tư Eco Pearl City (thuộc Gold Coast Holdings) hứa hẹn: từ công viên Elysium đến bến du thuyền đẳng cấp, tất cả vẫn chỉ mới nằm trên bản vẽ quy hoạch.
Ngay cả quãng đường di chuyển cũng bị "thổi phồng". Dù quảng cáo chỉ mất khoảng 1 giờ từ TP.HCM, thực tế cho thấy hành trình bằng ô tô kéo dài hơn 2 tiếng, gây ra sự hụt hẫng không nhỏ cho những ai đặt niềm tin vào lời giới thiệu.
Theo nguồn thông tin có được, các đại lý F1 khẳng định dự án này đã có đủ pháp lý về mở bán và giấy phép xây dựng, cùng với Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (ban hành ngày 21/01/2025) và thông báo thuế đất. Tuy nhiên, hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City, lại tồn tại những "vết sẹo" đáng ngờ.
Cụ thể, vào tháng 9/2024, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra quyết định phạt Eco Pearl City 320 triệu đồng vì hành vi xây dựng dự án không có giấy phép môi trường. Nghiêm trọng hơn, công ty đã từng bị đình chỉ hoạt động do nguồn phát sinh chất thải trong 4 đến 5 tháng. Đây là một trong những hành vi vi phạm nghiêm trọng về môi trường và quy định xây dựng, cho thấy sự thiếu tuân thủ của chủ đầu tư.
 |
| Hình ảnh san lấp mặt bằng |
Chưa dừng lại ở đó, vào tháng 4/2024, chỉ một tháng sau khi nhận quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Eco Pearl City còn bị Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cưỡng chế thuế gần 190 triệu đồng do nợ thuế quá hạn. Tình trạng nợ thuế và vi phạm môi trường kể trên đặt ra câu hỏi lớn về năng lực tài chính và trách nhiệm pháp lý của một chủ đầu tư đang triển khai dự án nghìn tỷ.
Chưa hết, nếu xét theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, thấy rằng dự án Gold Coast Vũng Tàu có thể chưa đủ điều kiện để huy động vốn (bao gồm nhận cọc giữ chỗ). Theo luật, dự án phải hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, hoặc có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, và phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện mới được phép bán. Trong khi đó, thực tế dự án vẫn phần lớn là bãi đất trống. Điều này khiến những hoạt động "booking" hay "đặt cọc" hiện tại trở nên rủi ro cao cho nhà đầu tư.
Theo Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TPHCM), việc đặt chỗ trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh được coi là hình thức “huy động vốn trái phép” nếu không hoàn thành các thủ tục pháp lý theo luật định. Hiện nay, vẫn chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ người đặt chỗ nếu dự án không được thực hiện đúng cam kết, hoặc chủ đầu tư không tiếp tục mở bán, thay đổi giá, bất động sản được bàn giao không đúng với cam kết ban đầu,..
Tiềm năng sinh lời hay...?
Trong vai một khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về dự án, phóng viên được nhân viên kinh doanh của một công ty có tiếng cho biết, mức giá tham khảo đất nền dao động từ 54 triệu đến 60 triệu/m², như vậy giá cho một căn nhà phố diện tích 108m² có thể lên tới 9 tỷ đồng.
Khi tham khảo một số chuyên gia bất động sản, đánh giá đây là mức giá "khá cao" so với hiện trạng khu vực chưa có tiện ích gì đáng kể.
 |
Hình ảnh một phần mặt bằng dự án |
Khi phóng viên đặt tỏ ra sự e dè vì chủ đầu tư đứng sau là một cái tên quá mới, tiềm lực tài chính chưa chính minh thì nhân viên bán hàng cũng thừa nhận rằng nhiều khách cũng có tâm lý e dè tương tự và đang quan sát tiến độ giai đoạn một, đồng thời người bán này cũng khéo léo chuyển hướng quan tâm của phóng viên đối với một tập đoàn rất có tiếng, cũng đang triển khai một dự án tầm cỡ tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu..
Không khó để tìm kiếm quảng cáo về dự án Gold Coast Vũng Tàu, xuất hiện dày đặc trên các phương tiện truyền thông, rằng dự án này cam kết tiềm năng sinh lời cao thông qua cho thuê hoặc chuyển nhượng, dựa trên công suất khai thác phòng và lợi ích từ hạ tầng giao thông tương lai. Tuy nhiên, thực tế về tiến độ thi công, hạng mục tiện ích chưa hình thành, cùng các vấn đề pháp lý của chủ đầu tư, đều làm giảm đi đáng kể tính chắc chắn của những cam kết này. Một dự án chỉ "trên giấy" thì khó lòng mang lại dòng tiền hoặc giá trị gia tăng như kỳ vọng.
Thực tế, việc chủ đầu tư Eco Pearl City được nhìn nhận là "mới" trong việc triển khai các dự án quy mô lớn cũng là một yếu tố khiến nhiều khách hàng e dè. Sự "phô trương" trong quảng cáo và thiếu thực tế về tiến độ sẽ gây tổn hại lớn đến uy tín của chủ đầu tư và dự án về lâu dài.
Ngôn ngữ quảng cáo cường điệu
Theo dữ liệu có được từ trang thông tin của Cục thuế Việt Nam, Công ty Cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City được thành lập vào ngày 07/07/2020. Một công ty bất động sản thành lập chưa đầy 5 năm (tính đến giữa năm 2025) thì để triển khai một dự án quy mô "nghìn hecta" và tổng vốn đầu tư giai đoạn 1 lên tới 4.269 tỷ đồng, đây là một khoảng thời gian khá ngắn để tích lũy kinh nghiệm và xây dựng hồ sơ năng lực vững chắc trong ngành bất động sản, đặc biệt đối với các dự án lớn.
Đáng nói, Gold Coast Holdings là tập đoàn mẹ, cũng chỉ mới có ngày thành lập gần đây (04/07/2024). Sự "non trẻ" của cả tập đoàn mẹ và công ty con trong vai trò phát triển dự án quy mô này đang là một dấu hỏi khá lớn?
 |
Phối cảnh tổng quan dự án được quảng cáo |
Mặc dù Gold Coast Holdings có công bố một danh mục các dự án đang hoặc dự kiến triển khai như Lake View City Đồng Nai, Khu du lịch sinh thái Việt Eco Hòa Bình, các dự án tại Hà Nội, Nhơn Trạch..., nhưng hầu hết các dự án này đều chưa có thông tin về việc đã hoàn thành và đi vào vận hành ổn định để chứng minh năng lực triển khai thực tế. Nhiều dự án vẫn ở giai đoạn chủ trương đầu tư hoặc quy hoạch. Điều này càng củng cố nhận định về sự "mới" và chưa có nhiều "sản phẩm" thực tế trên thị trường của chủ đầu tư dự án.
Trên rất nhiều trang thông tin uy tín, dự án này được quảng bá rầm rộ bằng các mỹ từ "thiên đường nghỉ dưỡng", “viên ngọc quý”, “biểu tượng mới của Vũng Tàu”, “đẳng cấp thượng lưu”, “kiến tạo cuộc sống hoàn hảo”, “khu đô thị all-in-one”. Chưa nói đến việc kiểm duyệt từ ngữ cho phép trong quảng cáo thì những miêu tả vượt lên cả hoàn hảo như trên có đang mang tính "thổi phồng" giá trị và tiềm năng thật sự mà dự án này mang lại?
Thêm vào đó, quảng cáo sử dụng các phối cảnh đồ họa ấn tượng về các khối biệt thự sang trọng, bến du thuyền quốc tế, công viên, quảng trường sầm uất sẽ “xuất hiện trong tương lai”. Tuy nhiên, không có ghi chú rõ ràng là “minh họa dự kiến” có thể gây hiểu lầm nghiêm trọng cho khách hàng về hiện trạng và tính khả thi mà chủ đầu tư có thể theo đuổi đến cùng.
Dựa trên những phân tích trên, dự án Gold Coast Vũng Tàu thực sự đặt ra những hoài nghi đáng kể về tính khả quan và thực tế. Liệu các hoạt động mở bán rầm rộ và tiến độ thi công như hiện nay có tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về huy động vốn hay không?
Nhà đầu tư, người dân cần thận trọng, cần tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin pháp lý gốc và đến tận nơi để kiểm chứng tiến độ thực tế, không chỉ dựa vào những hình ảnh phối cảnh và lời quảng cáo hoa mỹ. Sự minh bạch từ phía chủ đầu tư về tiến độ xây dựng, lộ trình hoàn thiện tiện ích và các vấn đề pháp lý là yếu tố then chốt để xây dựng niềm tin trên thị trường.
