Cần công khai các quy hoạch về quỹ đất
Cụ thể, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đề xuất quy định Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước; việc phát triển quỹ đất được thực hiện theo dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư phải đúng mục đích, công khai, minh bạch, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; quy định đất đưa vào để tạo quỹ đất. Các hình thức phát triển quỹ đất thông qua thực hiện dự án thu hồi đất vùng phụ cận của các dự án, công trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc dự án lấn biển bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước.
Tại Điều 113, dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định Quỹ phát triển đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập để ứng vốn cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện dự án tạo quỹ đất... đồng thời, quy định rõ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất.
Chính phủ quy định cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ, và cơ chế hoạt động của Quỹ phát triển đất…
Ông Ngô Tấn Trung, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, Dự thảo Luật Đất đai đã bổ sung Chương VIII nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất, bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ đất đai theo quy hoạch, chủ động quỹ đất điều tiết thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất để tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Tại Dự thảo cũng xác định rõ 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (gọi chung là các dự án nhà ở).
Cụ thể, đối với quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.
Đối với quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi đất mà nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Nếu áp dụng theo quy định này, việc tạo lập quỹ đất đã cho người dân quyền chủ động hơn.
Tuy nhiên, theo ông Trung, vì nhiều nguyên nhân, trên thực tế không phải là lúc nào nhà đầu tư cũng thỏa thuận được với người có quyền sử dụng đất và khi không thỏa thuận được sẽ khiến cho dự án kéo dài, không thực hiện được quy hoạch và gây lãng phí đất đai.
"Vì vậy, cần nghiên cứu bổ sung thêm các giải pháp cho các trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng người có quyền sử dụng đất vẫn không đồng ý thì nên quy định với tỷ lệ đất ở bị ảnh hưởng của dự án đô thị là bao nhiêu phần trăm; quy mô dự án là bao nhiêu héc ta thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất ở bị ảnh hưởng để thực hiện dự án", ông Trung đề xuất.
Trong trường hợp này, giá Nhà nước bồi thường cho người dân đã được xác định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xấp xỉ với giá nhà đầu tư thỏa thuận chi trả trong trường hợp tự thỏa thuận.
“Như vậy, chúng ta sẽ vừa bảo đảm quyền lợi cho người có đất bị ảnh hưởng, vừa triển khai được dự án theo quy hoạch, tránh lãng phí đất đai, tranh thủ thêm nguồn lực cho ngân sách để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Ngô Tấn Trung cho biết.
Còn ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, dự thảo Luật Đất đai đề xuất những quy định mạnh mẽ, thực chất hơn về nhiệm vụ phát triển quỹ đất của Nhà nước, giúp Nhà nước khai thác “chênh lệch địa tô” để tăng thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Đây là điểm mới về tư duy, lý luận, được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển biến đột phá trong chính sách đất đai thời kỳ tới và đã được một số quốc gia áp dụng thành công.
Tuy nhiên, quy định về thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất cần phải được nghiên cứu, đánh giá thận trọng, khách quan. Dự thảo cần đề ra nguyên tắc, tiêu chí rõ ràng khi triển khai các dự án đầu tư phát triển quỹ đất bằng vốn ngân sách, nếu không có bộ tiêu chí rõ ràng sẽ dễ dẫn đến lạm quyền, thu hồi đất tràn lan, xâm phạm quyền lợi của người sử dụng đất, quyền tài sản được Hiến pháp, pháp luật bảo vệ.
Cùng với đó, để triển khai chính sách mới một cách hiệu quả thì không chỉ gói gọn trong quy định của Luật Đất đai mà còn liên quan Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước… Việc triển khai tràn lan các dự án phát triển quỹ đất dưới hình thức đầu tư công cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ thất thoát, lãng phí, chậm tiến độ, “cha chung không ai khóc”… Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai cần gắn với sửa đổi đồng bộ các luật có liên quan để tạo khung khổ pháp lý cho triển khai thực hiện.
Quy định cụ thể, rõ ràng sẽ giúp hạn chế tình trạng “2 giá”
Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, UBND cấp tỉnh phải bố trí tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm cho Quỹ Phát triển đất. Với quy định này, chắc chắn, Quỹ Phát triển đất sẽ hoạt động hiệu quả.
Theo ông Cường, quỹ phát triển đất sẽ do tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ chịu trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng cho các dự án khác; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý, khai thác quỹ đất...
Tất cả những hoạt động này đều tạo ra lợi nhuận. Trong cơ chế thị trường, mọi hoạt động có thể tạo ra lợi nhuận đều hấp dẫn, đều phát triển, kể cả tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, trên thực tế, giao dịch bất động sản đều có 2 giá, giá thanh toán thực tế giữa bên mua và bên bán bao giờ cũng cao hơn giá ghi trong hợp đồng, thậm chí còn cao hơn gấp nhiều lần, khiến ngân sách nhà nước thất thu.
Điều này ai cũng biết, đặc biệt là cơ quan thuế, nhưng không làm gì được, vì giá giao dịch bất động sản không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Đây là giao dịch dân sự, quan hệ kinh tế, rất khó để dùng mệnh lệnh hành chính buộc các bên mua bán phải ghi đúng giá trị giao dịch.
Khi có quỹ phát triển đất, nếu thấy trường hợp nào ghi giá trị giao dịch trên hợp đồng quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường, thì tổ chức phát triển quỹ đất sẽ lấy nguồn từ quỹ phát triển đất mua theo đúng giá trị trong hợp đồng, sau đó đưa vào quỹ phát triển đất hoặc tổ chức đấu giá, thu tiền về cho quỹ.
Theo ông Cường, với quy định này, chắc chắn sẽ hạn chế tình trạng “2 giá”, ngân sách nhà nước sẽ không còn lo thất thu trong giao dịch bất động sản, giảm áp lực cho địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải sát giá thị trường, vì giá thị trường đã được xác định khá chính xác trong các hợp đồng giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để làm được như vậy, theo ông Cường, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, nghị định hướng dẫn phải quy định cụ thể, đối với những trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường, thì tổ chức phát triển quỹ đất được ưu tiên mua trước.
