Đất thương mại dịch vụ có vai trò rất quan trọng đến phát triển kinh tế, xã hội
Chia sẻ tại Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phát chính sách” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ khẳng định: tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ (TMDV) được nhìn nhận qua 4 góc độ: phát triển đô thị hiện đại; kinh tế; pháp lý và quản trị đô thị và thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng.
Trong đó, đáng lưu ý, đất TMDV không chỉ là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội, mà còn là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.
Đồng quan điểm này, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh: xét từ góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV đóng vai trò rất quan trọng. “Những khu đất có vị trí đẹp và hạ tầng tốt nên được ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ”, PGS. TS. Hoàng Văn Cường nói.
Ở góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, trong thập kỷ qua, diện tích đất TMDV trên toàn quốc đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000ha vào năm 2015 lên gần 50.000ha hiện nay. Con số này khẳng định đây là một phân khúc hấp dẫn, thu hút đáng kể các doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trên đất TMDV, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO chia sẻ: “Các dự án TMDV như dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác. Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này”.
Bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding cũng nhận định, ưu điểm vượt trội của bất động sản trên đất thương mại dịch vụ chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường. Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất thương mại dịch vụ, chúng ta có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều.
Bà Nga cho rằng: “Các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất thương mại dịch vụ giúp chúng ta tạo ra nhiều giá trị hơn trên cùng một diện tích.”
 |
Các rào cản pháp lý và điểm nghẽn trong phát triển
Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần nhìn nhận về đất TMDV một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn chứ không theo cảm tính chủ quan. “Đất TMDV đang là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn, nhưng trong nhận thức chung vẫn chưa được đánh giá đúng mức”, ông Cường nhận định.
Khẳng định “đất TMDV rất có tiềm năng và sức hấp dẫn”, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, khi xem xét phát triển bất động sản trên đất TMDV, cần có cái nhìn tổng thể xuyên suốt từ công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cho đến mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của nhà nước liên quan.
Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực - Tập đoàn Novaland, cho biết trong quá trình triển khai dự án bất động sản trên đất TMDV, doanh nghiệp này nhận thấy có 3 vướng mắc lớn, gồm: gia hạn thời gian thuê đất; định giá đất thiếu thông số đầu vào và vấn đề Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp với các số liệu không bám sát thị trường và không tham chiếu ý kiến của các doanh nghiệp thực hiện các dự án thực tế nên mang tính chất một chiều, thiếu minh bạch trong xác định số liệu và không bám sát thị trường, dễ dẫn đến yếu tố cung cầu cũng như giá trị bất động sản đến tay người tiêu dùng sẽ không sát với thực tế.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng cho biết, thực tế, không ít trường hợp dù đã đã xây dựng xong dự án, nhưng không thể bán được sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân nằm ở việc không thể tách sổ cho khách hàng, đây cũng là một trở ngại lớn với các dự án thấp tầng. Có dự án xây dựng cả trăm căn nhà, nhưng khi triển khai lại không thể tách sổ, khiến sản phẩm bị tắc ngay từ khâu giao dịch đầu tiên.
Tìm giải pháp đột phá để khơi thông nguồn lực đất đai
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLaw có 3 vấn đề “cốt lõi” cần sửa đổi để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển bất động sản trên đất TMDV, nhằm khơi thông nguồn lực đất đai.
Thứ nhất, đối với đất thương mại dịch vụ, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả hằng năm. Cần có sự rà soát, thống nhất trong thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư.
Thứ hai, cần xem xét khả năng miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhằm tránh chồng chéo và tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp.
Thứ ba, doanh nghiệp kiến nghị được trả tiền thuê đất một lần để thuận lợi hơn trong huy động vốn cho dự án.
Bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO đề xuất: “sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở”.
Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland nêu 3 kiến nghị: cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại; Nhà nước nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ; các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.
“Việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ, động lực chính cho tăng trưởng trong giai đoạn tới. Đất TMDV nếu có chính sách phát triển rõ ràng, sử dụng minh bạch và vận hành theo cơ chế thị trường sẽ trở thành “đòn bẩy tài chính” và “nền tảng hạ tầng mềm” cho hàng loạt ngành kinh tế mới, từ logistics, du lịch, tài chính, công nghệ đến các loại hình dịch vụ đô thị hiện đại”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.
 |
Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội. |
TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết trong thời gian tới, Hiệp hội sẽ tiếp tục tổng hợp đầy đủ các ý kiến đóng góp xoay quanh nội dung các điều khoản trong Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 cũng như Nghị định 87/2025 về giảm tiền thuê đất năm 2024.
Cụ thể, về hình thức trả tiền sử dụng đất, Hiệp hội kiến nghị nên để doanh nghiệp chủ động đề xuất. Quan trọng là cần có cơ chế linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Việc thế chấp với những dự án hình thành trên đất TMDV là phù hợp với nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải có quy định rõ ràng trong pháp luật, để các ngân hàng có cơ sở pháp lý vững chắc khi thẩm định và cho vay.
Việc gia hạn thời gian thuê đất. Để hài hòa lợi ích, Hiệp hội kiến nghị nên tính thời gian thuê đất kể từ thời điểm bắt đầu xây dựng công trình. Cách làm này sẽ tạo áp lực để nhà đầu tư chủ động đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa dự án vào khai thác và sử dụng hiệu quả.
Liên quan đến chính sách miễn tiền sử dụng đất cần xem xét hai điểm: Một là cần cân nhắc khả năng mở rộng đối tượng được hưởng chính sách miễn giảm. Hai là trong bối cảnh hiện nay khi Bộ ngành đang tập trung rà soát, sửa đổi các luật và quy định liên quan thì cần tiếp tục gia hạn chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho các năm 2025 và 2026. Mức miễn giảm có thể điều chỉnh linh hoạt, chẳng hạn, năm 2025 giảm 20%, năm 2026 giảm 10%, tùy theo tình hình thực tế.
Ông Khôi nhấn mạnh thêm, hiện tại, cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mua sản phẩm trên đất TMDV đều còn băn khoăn về việc sẽ ra sao khi hết thời hạn sử dụng đất. Để làm rõ vấn đề này và giúp mọi người yên tâm đầu tư, Hiệp hội sẽ kiến nghị bổ sung thêm cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, và đặc biệt là phải có quy định cụ thể trong hợp đồng giữa nhà đầu tư và khách hàng.
