Mỏi mòn trông ngóng Khu Liên hợp TDTT Rạch Chiếc - Bài 2: Dự án Saigon Sports City chưa giao đất cho chủ đầu tư

Khu Liên hợp Thể dục Thể thao (TDTT) Rạch Chiếc (TP.HCM) được quy hoạch với diện tích 466ha từ 30 năm trước nhưng đến nay chỉ còn lại chưa tới một nửa và chưa xây dựng. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ì ạch làm cuộc sống người dân vô cùng khổ sở.

Dự án Saigon Sport City là một thành phần của Khu Liên hợp TDTT Rạch Chiếc, được chủ đầu tư là Keppel Land quảng cáo với những lời hoa mỹ. Nhưng 6 năm sau khi có trong tay dự án, Keppel Land không triển khai và mới đây đã chuyển nhượng 70% cổ phần cho 2 doanh nghiệp mới toanh, dự kiến thu về tối đa 7.440 tỷ đồng.

Dự án chưa được triển khai

Khu Liên hợp thể dục thể thao Rạch Chiếc (P.An Phú, TP.Thủ Đức) có chủ trương đầu tư từ năm 1994 với tổng diện tích ban đầu 466ha. Sau nhiều lần điều chỉnh, Khu liên hợp hiện nay chỉ còn lại khoảng 212ha, trong đó có 187ha dự kiến xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích 26ha (Khu 1) thuộc phạm vi quy hoạch Khu Saigon Sports City.

Năm 2018, thông qua công ty con là Oil (Asia) Pte, Tập đoàn Keppel Land (Singapore) đã mua lại 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited tại dự án Saigon Sport City với giá khoảng 11,4 triệu USD, chính thức sở hữu toàn bộ cổ phần của Jencity Limited - đơn vị phát triển dự án, đồng nghĩa với việc sở hữu toàn bộ dự án Saigon Sport City. Theo thông tin công bố trên website của Keppel Land, khu phức hợp Saigon Sports City bao gồm các khu căn hộ, thể thao… khuôn viên diện tích lên tới 64ha thuộc khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, tổng mức đầu tư hơn 500 triệu USD.

Dự án có 2 phân khu, trong đó, phân khu chức năng gồm các công trình trung tâm huấn luyện, bãi tập thể dục thể thao, dịch vụ thể thao, các nhà thi đấu trong nhà và ngoài trời, khu trường học, thương mại và công viên; phân khu nhà ở diện tích khoảng 38ha gồm các hạng mục trung tâm thương mại, khu căn hộ, khách sạn – căn hộ cho thuê, trung tâm hội nghị, bệnh viện và cao ốc văn phòng.

Tại buổi làm việc với Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong vào tháng 4/2018, ông Loh Chin Hua - Giám đốc Điều hành Tập đoàn Keppel Land Limited giới thiệu, dự kiến sẽ hợp tác cùng Tập đoàn Microsoft xây dựng Saigon Sport City trở thành một khu đô thị thông minh và kết nối điển hình của châu Á. Dự án được xây dựng trên cơ sở kết hợp khoa học công nghệ với các ứng dụng quản trị công nghệ thông minh vào an ninh, thương mại, phát triển nguồn năng lượng tái tạo, đặc biệt là ứng dụng giải pháp xanh trong phát triển đô thị.

Ngày 4/9/2019, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 3748/QĐ-UBND về duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án Saigon Sports City. Đến ngày 8/11/2019, Keppel Land đã tổ chức lễ động thổ dự án Saigon Sport City với sự tham dự của Chủ tịch UBND TP.HCM khi đó là ông Nguyễn Thành Phong.

Sau 6 năm với những lời giới thiệu hoa mỹ, nhưng dự án Saigon Sport City mới chỉ xây dựng khu nhà mẫu.

Theo thông tin công bố tại lễ động thổ, dự án Saigon Sports City dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường bất động sản TP.HCM 4.300 căn hộ cao cấp, bên cạnh tổ hợp thể thao, trung tâm giải trí và phong cách sống đầu tiên của Việt Nam. Dự kiến dự án chính thức xây dựng năm 2020 và hoàn thành vào năm 2027.

Tuy nhiên, trái ngược với những lời hứa hẹn, quảng cáo hoành tráng từ Keppel Land, sau khi động thổ, chủ đầu tư chỉ xây dựng khu nhà mẫu, còn lại toàn bộ dự án không được triển khai. Thời điểm hiện tại, dự án được quây tôn kín mít, phần lớn diện tích đất bên trong bỏ hoang, cỏ dại mọc um tùm.

Chưa giao đất cho chủ đầu tư

Trong kế hoạch sử dụng đất năm 2024 của UBND TP.Thủ Đức, dự án Saigon Sport City đã hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ và thu hồi mặt bằng; chủ đầu tư đang thực hiện các thủ tục xin giao đất để tiến hành đầu tư xây dựng dự án.

Trong thông cáo ngày 30/9 của Jencity Limited - công ty con của Keppel Land sẽ chuyển nhượng 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sports City, đơn vị phát triển dự án Saigon Sport City. Theo kế hoạch, Jencity sẽ bán 35% vốn điều lệ của Saigon Sports City cho Công ty TNHH HTV Đại Phước, đợt 1 bán 5% và đợt 2 bán 30%. Đồng thời, Jencity cũng sẽ bán 35% vốn điều lệ của Saigon Sports City cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Vinobly. Sau khi hoàn tất các thương vụ này, Jencity Limited còn giữ 30% vốn điều lệ tại Saigon Sports City.

Theo đó, Công ty HTV Đại Phước sẽ chi khoảng 320 tỷ đồng cho 5% vốn đầu tiên và khoảng 2.879 - 3.290 tỷ đồng cho 30% vốn còn lại. Phần 35% vốn chuyển nhượng cho Vinobly, giá trị ước tính 3.359 tỷ đồng - 3.839 tỷ đồng. Như vậy, sau khi hoàn tất 2 thương vụ này, Keppel Land dự kiến sẽ thu về tối đa 7.440 tỷ đồng.

Công ty TNHH HTV Đại Phước có trụ sở tại đường Nguyễn Ái Quốc TP.Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai), được thành lập ngày 25/12/2023, ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp này có vốn điều lệ 200 tỷ đồng, trong đó ông Trịnh Mạnh Thành - Giám đốc kiêm đại diện pháp luật nắm giữ 95% vốn điều lệ, 5% còn lại thuộc sở hữu của ông Hồ Minh Thành.

Còn Công ty CP Đầu tư Bất động sản Vinobly được thành lập ngày 20/12/2023, địa chỉ P.Long Bình, TP.Thủ Đức, ngành nghề kinh doanh chính là dịch vụ tài chính. Doanh nghiệp này có vốn điều lệ 120 tỷ đồng, ông Nguyễn Thanh Hoài - Chủ tịch HĐQT kiêm đại diện pháp luật nắm giữ 91%, còn lại 2 ông Nguyễn Hải Quân và Lương Hoàng nắm giữ mỗi người 4.5%.

Điều khiến dư luận băn khoăn là 2 doanh nghiệp kể trên khá non trẻ, tổng vốn điều lệ khiêm tốn là 320 tỷ đồng, chưa có hoạt động kinh doanh nào đáng kể thì xoay sở thế nào với khoản tài chính lên tới 6.558 tỷ đồng – 7.440 tỷ đồng để mua và triển khai dự án? Và đặt trong bối cảnh, Saigon Sport City chưa được bàn giao đất thì việc chuyển nhượng cổ phần này phải chăng là hình thức đi tắt đón đầu để thâu tóm công sản như một loạt sai phạm đã được cơ quan điều tra phanh phui thời gian qua?

Bên trong dự án Saigon Sport City bỏ hoang, không có hoạt động thi công.

Cần phải đấu thầu khi giao đất sạch cho doanh nghiệp

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân nhận xét, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở thương mại thường không qua đấu giá mà thông qua việc thực hiện hình thức, thủ tục giới thiệu địa điểm, đăng ký đầu tư, thanh toán đối ứng cho dự án BOT, mua cổ phần doanh nghiệp hoặc đấu thầu thực hiện dự án…

Xin được phân tích thêm, BOT có 3 loại, gồm: Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT), Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh (BTO), Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Tất cả đều theo phương thức công ty tư nhân bỏ vốn xúc tiến rồi chuyển giao lại cho chính quyền. Khác nhau là hoạt động của công ty sau khi khởi công, có kinh doanh thu phí hay không.

Đối với các dự án giao đất sạch, nhà nước có thể kêu gọi các công ty tư nhân bỏ vốn xây dựng trước thông qua đấu thầu, sau đó khai thác vận hành một thời gian và sau cùng là chuyển giao lại cho nhà nước.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, vấn đề xác định năng lực, điều kiện của nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần xác định đúng với khả năng thực tế. Nhiều nhà đầu tư tại thời điểm giao đất chưa được thẩm định năng lực phù hợp hay chưa đảm bảo năng lực, đặc biệt là năng lực về vốn chủ sở hữu thực tế huy động cho thực hiện dự án.

Theo kế hoạch triển khai dự án Saigon Sport City, Tập đoàn Keppel Land Limited dự kiến sẽ hợp tác cùng Tập đoàn Microsoft xây dựng Saigon Sport City trở thành một khu đô thị thông minh và kết nối điển hình của châu Á. Tập đoàn Keppel Land Limited được giao thực hiện dự án cũng cần phải thẩm định năng lực, mức ký quỹ để đảm bảo cho dự án được tiến hành theo đúng tiến độ.

Doanh nghiệp không đủ năng lực sẽ dễ dẫn đến dự án được “bán” lại cho doanh nghiệp khác dẫn tới dự án đầu tư kéo dài, chậm đưa đất đai vào sử dụng, huy động vốn trái pháp luật; bán chuyển nhượng dự án, bán chuyển nhượng bất động sản khi chưa đủ điều kiện.

Vì vậy, điều quan trọng nhất là cần minh bạch hóa việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng cường khả năng tiếp cận đất đai của các chủ thể. Trong đó, quy định cụ thể và thống nhất các trường hợp giao đất, cho thuê phục vụ mục đích kinh doanh không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần có quy định về việc xác định giá trị quyền được giao đất trả tiền hằng năm trong định giá DN cổ phần hóa.

Luật sư Phương Văn Thêm – Đoàn luật sư TP.HCM đặt câu hỏi, UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất sạch cho doanh nghiệp để thực hiện dự án thương mại không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất liệu có phù hợp quy định của pháp luật hiện hành hay không?

Cụ thể, theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, việc chỉ định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã có sẵn đất ở. Do đó, địa phương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án này của các doanh nghiệp không có sẵn đất ở, đồng thời cho phép các doanh nghiệp ứng tiền cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất của tỉnh để giải phóng mặt bằng và sau đó giao đất sạch không qua đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp là trái quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Mặc khác, theo thông tin công bố trên website của Keppel Land, khu phức hợp Saigon Sports City bao gồm các khu căn hộ, thể thao,… khuôn viên diện tích lên tới 64ha thuộc khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, tổng mức đầu tư hơn 500 triệu USD. Dự án có 2 phân khu, trong đó phân khu chức năng gồm các công trình trung tâm huấn luyện, bãi tập thể dục thể thao, dịch vụ thể thao, các nhà thi đấu trong nhà và ngoài trời, khu trường học, thương mại và công viên; phân khu nhà ở diện tích khoảng 38ha gồm các hạng mục trung tâm thương mại, khu căn hộ, khách sạn – căn hộ cho thuê, trung tâm hội nghị, bệnh viện và cao ốc văn phòng.

Luật sư Thêm phân tích, việc giao đất sạch không qua đấu giá có dấu hiệu trái với quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013. Nhà nước giao đất thông qua đấu giá để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, hạ tầng, thương mại theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai cần phải được thực hiện đầy đủ.