Đó là nhận định của luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng Luật Lê Trung Phát (TP.HCM) trong cuộc trao đổi với Ngày Nay.
PV: Trong bản án phúc thẩm số 78/2019/DS-PT ngày 25/7/2019 của TAND tỉnh Lâm Đồng do Chủ tọa phiên tòa Huỳnh Châu Thạch ký, sau khi đưa ra những phân tích, TAND tỉnh Lâm Đồng có nhận định: “Từ những phân tích trên có căn cứ khẳng định vợ chồng ông Lân, bà Luận chỉ đồng ý chuyển nhượng diện tích 1.000 m2 theo giấy biên nhận đặt cọc ngày 2/6/2009”.
Tuy nhiên, lấy lí do quy định diện tích tối thiểu là 500 m2 mới được tách thửa đối với thửa đất 137, TAND tỉnh Lâm Đồng lại đưa ra nhận định tiếp theo là “do đó, cần công nhận toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 4008, quyển số 08-TP/CC-SCC-HĐGD lập ngày 28/12/2010 tại Văn phòng công chứng Minh Tâm”.
Từ đó, TAND tỉnh Lâm Đồng tuyên xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 4008, quyển số 08-TP/CC-SCC-HĐGD lập ngày 28/12/2010 tại Văn phòng công chứng Minh Tâm; giao cho vợ chồng ông Loan, bà Nhị quản lí sử dụng toàn bộ diện tích hơn 1.254 m2 của thửa đất số 137 cùng tài sản gắn liền; buộc vợ chồng ông Loan, bà Nhị thanh toán cho gia đình ông Lân, bà Luận số tiền hơn 2 tỉ 543 triệu đồng của phần diện tích 254 m2 đất ở trên.
Tòa tuyên vậy là đúng hay sai? Xin luật sư nói thêm về vấn đề này!
Luật sư Lê Trung Phát: Như chúng ta đã biết, người sử dụng đất có các quyền theo quy định của Luật Đất đai, trong những quyền đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Khi chuyển nhượng, họ tự thỏa thuận giá chuyển nhượng (thông thường giá dựa trên giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng). Thế nhưng việc áp dụng giá còn tùy thuộc vào tình hình thực tế của khu đất được chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng chỉ thành công khi các bên thống nhất với nhau về giá chuyển nhượng. Vì vậy, nếu dựa trên nguyên tắc này, thì tôi cho rằng việc tòa án áp đặt giá mà phía bị đơn phải trả cho nguyên đơn là không khách quan, và không tuân thủ theo nguyên tắc này.
Hơn nữa, phần đất 254 m2 nêu trên là phần đất ở, có nhà ở trên đó. Vì vậy, tòa nói không thể tách thửa là không hợp lý. Dù các địa phương khác nhau có quy định về diện tích tách thửa khác nhau, nhưng trong các nguyên tắc ấy, vẫn ưu tiên cho việc khi tách thửa mà phần đất có nhà trên đất, trong khi diện tích này quá lớn để tách thửa độc lập cho phần đất ở.
 Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng Luật Lê Trung Phát (TP.HCM). Ảnh: Nhân vật cung cấp |
PV: Ông Lân bà Nhị chỉ mua 1.000 m2 đất vườn, nhưng khi đi làm giấy chuyển nhượng thì sang tên luôn phần diện tích 254 m2 đất ở. Trong các cuộc hòa giải, chính bà Nhị cũng thừa nhận chỉ mua 1.000 m2 đất vườn, có hứa trả lại 254 m2 đất ở, nhưng không trả.
Vậy, phải chăng có dấu hiệu lừa đảo ở đây, thưa luật sư?
Luật sư Lê Trung Phát: Với những lời khai của bị đơn trong các phiên hòa giải và tại tòa, đều cho thấy rằng về ý thức chủ quan khi xác lập quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Nhị chỉ nhận chuyển nhượng 1.000 m2, bà Luận chuyển nhượng 1.000 m2 và các bên đã thống nhất về giá trong hợp đồng đặt cọc.
Các bên cũng không chứng minh được sau hợp đồng đặt cọc đến trước hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, các bên có thay đổi lại phần diện tích chuyển nhượng, giá chuyển nhượng. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào hợp đồng công chứng để cho rằng các bên thực tế chuyển nhượng 1.254 m2 đất là chưa khách quan.
Dẫu biết rằng hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý. Nhưng trong trường hợp này, vì bà Luận không biết chữ, tin tưởng và giao hồ sơ cho bà Nhị làm thủ tục công chứng. Nên ở đây có thể thấy rằng, hợp đồng chuyển nhượng này có yếu tố nhầm lẫn. Và như vậy, khi hợp đồng có yếu tố nhâm lẫn theo quy định tại Điều 126 Bộ Luật Dân sự 2015, tòa án nên tuyên huỷ một phần của hợp đồng chuyển nhượng và giải quyết hậu quả pháp lý của nó theo điều 130, 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015, tức trả lại phần đất 254 m2 cho nguyên đơn, là gia đình bà Luận.
| Căn nhà 34 m2 trên phần đất ở 254 m2 trước khi bị cưỡng chế thi hành án theo bản án 78/2019/DS-PT ngày 25/7/2019 của TAND tỉnh Lâm Đồng. Ảnh: Xuân Thọ |
PV: Hồ sơ bản hợp đồng chuyển nhượng đất số 4008, có phần lăn tay của ông Lân, bà Luận vì hai người này không biết chữ. Người nhà ông Lân, bà Luận cho rằng có sự đánh tráo, làm giả dấu vân tay nên đã đến gặp công an yêu cầu giám định nhưng công an nói tòa giải quyết dân sự nên công an công thiệp vào. Điều này đúng hay sai, xin luật sư giải thích thêm! Luật sư Lê Trung Phát: Việc trưng cầu giám định, cụ thể là dấu vân tay, trong trường hợp này chỉ được thực hiện và có giá trị trong khi vụ việc đang được thụ lý theo trình tự thủ tục của tố tụng. Có nghĩa là trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp, các bên vẫn có quyền trưng cầu giám định. Nó không được tách rời ra khỏi vụ án đang được tòa án thụ lý giải quyết.
Lúc này, đương sự sẽ có đơn yêu cầu, để tòa án ra quyết định trưng cầu và gửi cho cơ quan có chức năng trưng cầu. Nếu họ làm đúng theo thủ tục này thì Cơ quan trưng cầu không được từ chối, còn nếu họ làm theo thủ tục độc lập, thì cơ quan công an có quyền không thực hiện.
Trong trường hợp này, nếu cho rằng dấu lăn tay kia là sai, dù bản án phúc thẩm đã có hiệu lực. Thì người nhà của đương sự vẫn có thể tự mình làm thủ tục trưng cầu giám định độc lập, từ đó nếu xác định dấu vân tay là sai, thì họ sẽ bổ sung tài liệu này cùng với bản án, để đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm vì có tình tiết mới.
PV: Tạm thời bỏ qua việc sang tên 254 m2 là đúng hay sai. Nhưng tại sao đã sang tên qua cho ông Loan, bà Nhị rồi mà mười mấy năm qua gia đình ông Lân, bà Luận vẫn phải đóng thuế đất ở đây, thưa luật sư?
Luật sư Lê Trung Phát: Để làm rõ việc này, chúng ta cần xem xét sổ được cập nhật năm bao nhiêu, và việc cập nhật thông tin đó có cập nhật cùng với danh sách người đang sử dụng đất ở địa phương để đóng thuế sử dụng đất. Việc nộp thuế trong trường hợp này không thay đổi được bản chất của việc có hay không có việc chuyển nhượng, vì rất có thể thông tin chưa được cập nhật. Trường hợp nhà bà Luận đã đóng tiền sử dụng đất trong suốt hơn 10 năm qua, thì có quyền khiếu nại lên UBND xã/ phường để họ xem hồ sơ và có thể hoàn trả lại tiền cho gia đình bà vì đã thu sai đối tượng nộp thuế.
PV: Từ bản án số 78/2019/DS-PT ngày 25/7/2019 của TAND tỉnh Lâm Đồng do Chủ tọa phiên tòa Huỳnh Châu Thạch ký, luật sư có thể chia sẻ thêm điều gì không?
Luật sư Lê Trung Phát: Hiện nay, pháp luật đã có những quy định rất rõ ràng về các giao dịch giả cách, giao dịch nhầm lẫn, lừa dối... Các chế định này ban hành là nhằm bảo vệ được các bên thiếu hiểu biết, hay là chống lại các bên lợi dụng sự hiểu biết của mình để lừa đảo người khác, chiếm tài sản của người khác hoặc cố tình che dấu bản chất của một giao dịch khác.
Tình trạng này diễn ra khá nhiều, vì vậy, khi tòa án tiến hành xem xét các giao dịch có yếu tố như thế này, cần đánh giá tổng quát sự việc. Điều quan trọng nhất là phải xem xét đến ý chí chủ quan của họ, không thể vì một chứng cứ mà phủ nhận các chứng cứ khác. Có như vậy mới bảo vệ được quyền lợi của các bên bị yếu thế trong xã hội.
Như Ngày Nay đã thông tin, tháng 6/2009 vợ chồng ông Phan Văn Lân và bà Phạm Thị Luận (đều đã mất, ở phường 3, TP.Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng) có thỏa thuận bán cho bà Tưởng Thị Nhị (ở phường 1, TP.Đà Lạt) 1.000 m2 đất vườn với giá 680 triệu đồng. Diện tích đất này nằm trong thửa đất số 137, bản đồ số 29 tại 29Đ đường 3/4, phường 3 (TP.Đà Lạt). Thửa đất số 137 có tổng diện tích hơn 1.254 m2, trong đó có hơn 954 m2 đất trồng cây lâu năm, 300 m2 đất ở đô thị.
Hai bên tiến hành viết giấy đặt cọc, theo đó bà Nhị đặt cọc cho vợ chồng ông Lân 80 triệu đồng, số tiền còn lại được thanh toán nhiều lần với tổng số tiền là 630 triệu đồng. Tức bà Nhị còn nợ gia đình ông Lân, bà Luận 50 triệu đồng.
Ngày 28/12/2010, hai bên ra Văn phòng công chứng Minh Tâm (phường 6, TP.Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng) ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4008, quyển 08-TP/CC-SCC-HĐGD. Do già cả, không am hiểu lại không biết chữ, nên ông Lân, bà Luận giao hết cho bà Nhị để làm thủ tục sang tên, tách sổ. Gia đình ông Lân, bà Luận tiếp tục sinh sống trong căn nhà 34 m2 nằm trên phần diện tích đất ở 254 m2.
Mãi cho đến đầu tháng 2/2015, bà Nhị xuống bảo gia đình ông Lân, bà Luận dọn nhà đi chỗ khác, vì bà Nhị đã đứng tên giấy tờ sở hữu toàn bộ diện tích khu đất số 137. Gia đình đình ông Lân, bà Luận mới cho rằng mình bị lừa. Bà Nhị cũng thừa nhận “tôi không có lấy đất của ông bà (ông Lân, bà Luận - PV), tôi mua 1.000 m2 thì tôi sử dụng 1.000 m2”, đồng thời bà Nhị cũng khẳng định “tôi vẫn trả lại cho ông bà 250 m2, đất của tôi còn lại 1.000 m2”.
Tuy nhiên bà Nhị đã không thực hiện. Gia đình ông Lân, bà Luận đã làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy 1 phần hợp đồng chuyển nhượng và 1 phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho vợ chồng bà Nhị.
Xuân Thọ thực hiện
