Dự án TT Genesis do CTCP Bất động sản Phúc Long – Phước Kiển làm chủ đầu tư, với sự tham gia của liên doanh gồm: CTCP Đầu tư TT Capital, Vietmax Capital, Cosmos Initia, Hinokiya Group và Koterasu Group được giới thiệu là đơn vị phát triển dự án. Công trình tọa lạc tại mặt tiền đường rộng 30 m, thuộc Khu dân cư Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè (cũ), TP.HCM.
Theo thông tin công bố, TT Genesis có quy mô gần 1,9 ha, gồm hai tháp căn hộ cao 30 tầng và hai tầng hầm. Dự án được chia thành hai phân khu The Lucis và The Maris, cung cấp tổng cộng 1.438 sản phẩm, bao gồm căn hộ Studio, căn hộ từ một đến ba phòng ngủ, shophouse, officetel và duplex. Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 6.000 tỷ đồng, thời gian bàn giao vào giai đoạn 2028–2029. Mức giá tham khảo được giới thiệu từ khoảng 70 triệu đồng/m².
Theo thông tin được công bố, dự án đã có một số hồ sơ pháp lý nền tảng như quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến thời điểm ghi nhận, chưa có thông tin công khai về việc dự án được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như việc hoàn tất các điều kiện liên quan đến bảo lãnh ngân hàng theo quy định.
 |
Máy móc và công nhân đang thi công dưới bùn lầy. |
Ghi nhận thực tế vào cuối tháng 10/2026 cho thấy, công trường dự án mới triển khai những hạng mục đầu tiên liên quan đến nền móng, cọc và các công đoạn thi công ban đầu trên khu đất có địa hình nền bùn lầy.
Mặc dù vậy, hoạt động giới thiệu và nhận đăng ký sản phẩm từ khách hàng đã được triển khai trước đó.
Đáng chú ý, khoảng tháng 9/2026, khi nhà mẫu được khai trương, một số đơn vị tự giới thiệu là tổ chức tư vấn, phân phối đã tiến hành tiếp nhận tiền từ khách hàng. Mức tiền được yêu cầu dao động từ 10–100 triệu đồng, với lý do đăng ký nguyện vọng hoặc giữ chỗ để được ưu tiên lựa chọn sản phẩm tại dự án.
  |
Các đơn vị đã thu của khách hàng từ 10 – 100 triệu đồng với mục đích giữ chỗ mua sản phẩm tại dự án TT Genesis. |
Điều đáng nói là, khi dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, các đơn vị này đang thu tiền của khách hàng dựa trên cơ sở nào? Đây là khoản phí dịch vụ, tiền đăng ký nguyện vọng hay thực chất là một hình thức nhận tiền trước để bảo đảm quyền mua sản phẩm?
Xét về tiến độ thực tế, TT Genesis vẫn đang ở giai đoạn đầu triển khai thi công, chưa hình thành các điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở theo quy định. Trong khi đó, việc các đơn vị trung gian tiếp nhận tiền của khách hàng đặt ra yêu cầu phải làm rõ bản chất giao dịch, thẩm quyền thu tiền và mối quan hệ pháp lý giữa các bên với chủ đầu tư.
Đặc biệt, theo thông tin giao dịch, tiền của khách hàng không chỉ được chuyển vào một đầu mối mà còn được tiếp nhận qua nhiều tài khoản khác nhau, gồm CTCP Bất động sản Big One Holdings Việt Nam, CTCP Đầu tư Công nghệ Bất động sản Địa Lộc và CTCP Tập đoàn Phương Nam Việt...
Việc xuất hiện nhiều pháp nhân cùng tham gia tiếp nhận tiền khiến vấn đề minh bạch dòng tiền trở nên đáng quan tâm. Các doanh nghiệp này có quan hệ hợp tác như thế nào với chủ đầu tư? Có được ủy quyền chính thức để tiếp nhận tiền hay không? Khoản tiền khách hàng chuyển được quản lý, sử dụng và hoàn trả theo cơ chế nào? Đây đều là những vấn đề cần được các bên liên quan làm rõ, nhất là trong bối cảnh dự án chưa được công bố đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên thực tế, việc thu tiền giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể đẩy khách hàng vào thế bất lợi. Khi tiến độ xây dựng, thời điểm ký hợp đồng mua bán và các điều kiện pháp lý chưa được xác lập đầy đủ, người mua khó có cơ sở chắc chắn để bảo vệ quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp. Đặc biệt, nếu khoản tiền được chuyển cho một đơn vị trung gian không có thẩm quyền tiếp nhận, việc yêu cầu hoàn trả khi dự án chậm tiến độ hoặc thay đổi kế hoạch phát triển có thể trở nên phức tạp.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được kiểm tra, xác nhận việc đáp ứng điều kiện trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Bên cạnh đó, việc ký kết hợp đồng và thu tiền của khách hàng phải tuân thủ đúng loại hợp đồng, thời điểm và giới hạn thanh toán theo quy định.
Đáng lưu ý, trên thị trường, nhiều giao dịch thường được đặt tên là "đăng ký nguyện vọng", "giữ chỗ", "đặt chỗ" hoặc "thỏa thuận ưu tiên". Tuy nhiên, tên gọi của văn bản không phải yếu tố duy nhất quyết định tính hợp pháp của giao dịch. Cơ quan chức năng có thể xem xét bản chất thực tế của việc thu tiền, mục đích sử dụng khoản tiền và quyền, nghĩa vụ mà các bên xác lập. Nếu giao dịch thực chất nhằm huy động vốn hoặc thực hiện việc bán nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, các bên liên quan có thể phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi kinh doanh bất động sản hoặc huy động vốn không đúng quy định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, kèm theo các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với tính chất, mức độ vi phạm. Trong đó, việc buộc hoàn trả khoản tiền huy động không đúng quy định có thể được áp dụng đối với những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh của nghị định.
Trước những vấn đề trên, phóng viên Tạp chí Ngày Nay đã liên hệ với Ban lãnh đạo CTCP Bất động sản Phúc Long – Phước Kiển cùng các đơn vị liên quan để tìm hiểu về cơ sở thu tiền, vai trò của từng doanh nghiệp trong hoạt động tư vấn, phân phối và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm bài viết được đăng tải, phía các doanh nghiệp vẫn chưa có phản hồi.
Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin…
