Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp tháng 10/2026, SSI Research nhận định triển vọng lợi nhuận năm 2027 được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhu cầu thuê đất phục hồi và nguồn cung khu công nghiệp tiếp tục mở rộng.
Theo đó, trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Riêng vốn đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, trong đó lĩnh vực sản xuất chiếm 45,8%. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5% tổng vốn đăng ký mới.
Dòng vốn FDI tích cực góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp. Trong quý II/2026, diện tích hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt 217 ha, tăng so với 134 ha của quý trước và là mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, diện tích hấp thụ đạt 67 ha, cao hơn mức 57 ha trong quý trước và 10 ha cùng kỳ năm 2025.
Giá chào thuê đất khu công nghiệp cũng tăng nhẹ, đạt bình quân 143 USD/m² cho cả chu kỳ thuê tại miền Bắc, tăng 2,9% so với cùng kỳ; trong khi miền Nam đạt 185 USD/m², tăng 3,7%.
Trên cơ sở nhu cầu phục hồi, SSI Research dự báo tổng diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000ha trong năm 2027, tăng 18,6% so với năm 2026. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp FDI của Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông, tập trung tại những khu công nghiệp thuộc khu vực cấp 2 (tier 2).
Ở phía nguồn cung, khoảng 1.347 ha đất khu công nghiệp mới dự kiến được đưa ra thị trường trong quý IV/2026 và năm 2027, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam. Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng có thể khiến cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gay gắt hơn. SSI Research dự báo giá thuê đất công nghiệp năm 2027 nhìn chung đi ngang khi các khu công nghiệp mới áp dụng mức giá cạnh tranh nhằm thu hút khách thuê và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.
Dù nhu cầu thuê đất có dấu hiệu cải thiện, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp khu công nghiệp trong nửa đầu năm 2026 vẫn suy giảm. Doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp được theo dõi giảm 20,2% so với cùng kỳ, xuống 38.000 tỷ đồng; lợi nhuận ròng giảm 40%, còn khoảng 4.000 tỷ đồng.
Theo SSI Research, BCM, KBC và D2D ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh do không phát sinh các giao dịch bán đất quy mô lớn, trong khi chi phí lãi vay tăng. SZC và SNZ chịu ảnh hưởng từ việc chuyển sang phương pháp ghi nhận doanh thu phân bổ đều. Ngược lại, IDC và VGC ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận nhờ diện tích đất được hấp thụ cải thiện và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.
Bước sang năm 2027, áp lực chi phí tiếp tục là yếu tố đáng chú ý. Những khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cùng giá vật liệu xây dựng tăng đang làm gia tăng chi phí phát triển khu công nghiệp mới. Theo báo cáo, giá các loại vật liệu chủ yếu như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ.
SSI Research ước tính biên lợi nhuận tại các dự án khu công nghiệp mới có thể giảm xuống còn 30–35%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.
Bên cạnh đó, những bất định từ chính sách thuế và thương mại của Mỹ có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê đất, đặc biệt ở các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may, da giày và sản phẩm gỗ. Một bộ phận khách thuê cũng có xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn hoặc mở rộng sản xuất ở quy mô nhỏ hơn, có thể tác động đến tiến độ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư.
Về triển vọng từng doanh nghiệp, SSI Research dự báo lợi nhuận năm 2027 của Tổng công ty Viglacera (VGC) tăng 29%, nhờ đóng góp từ các khu công nghiệp mới như Sông Công II, Trấn Yên và các dự án hiện hữu.
Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 29,9% trong năm 2027, sau mức giảm 9,5% dự kiến của năm 2026. Tương tự, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) được kỳ vọng tăng trưởng 11,6%, sau khi giảm 34,1% trong năm 2026.
Trong khi đó, Tổng công ty IDICO (IDC) được SSI Research đánh giá tích cực nhờ định giá hấp dẫn và dòng tiền kinh doanh hỗ trợ khả năng duy trì cổ tức tiền mặt, dù lợi nhuận năm 2027 chỉ được dự báo tăng 1,4%.
Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất chuyển đổi, lợi nhuận năm 2027 của Cao su Phước Hòa (PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) được dự báo lần lượt tăng khoảng 12,5% và 10,3%, nhờ kỳ vọng tiếp tục ghi nhận thu nhập đền bù từ chuyển đổi đất cao su.
Riêng Cao su Đồng Phú (DPR) được dự báo lợi nhuận giảm 17,1% trong năm 2027, sau mức tăng 121% của năm 2026. Dù vậy, SSI Research vẫn đánh giá tích cực đối với DPR và PHR nhờ triển vọng chuyển đổi đất và tỷ suất cổ tức tiền mặt dự kiến khoảng 8–11%.
Nhìn chung, triển vọng lợi nhuận năm 2027 của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu thuê đất và dòng vốn FDI duy trì tích cực. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, giá thuê dự báo đi ngang và chi phí đầu tư tiếp tục tăng, khả năng khai thác quỹ đất, thu hút khách thuê và kiểm soát chi phí sẽ quyết định mức độ tăng trưởng lợi nhuận của từng doanh nghiệp.
