2024: BĐS phục hồi, nguồn cung tăng trưởng, giá bán sơ cấp tăng mạnh ở các đô thị lớn
BHS Group, đơn vị tư vấn phát triển BĐS và quản lý bán hàng giàu kinh nghiệm tại Việt Nam vừa công bố bản Báo cáo hết sức giá trị về thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo xu hướng bất động sản năm 2025.
Báo cáo cho biết năm 20204, nguồn cung BĐS có sự tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt phân khúc chung cư có sự bùng nổ mạnh mẽ về cả lượng cung lẫn lượng giao dịch. Tín hiệu nhu cầu BĐS phục hồi ở cả 4 phân khúc. Hàng loạt dự án lớn ra hàng trong năm đều ghi nhận có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đáng chú ý là phân khúc căn hộ hạng A và hạng Sang; Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng ở phân khúc căn hộ, và bắt đầu mở rộng ra các loại hình khác. Tuy nhiên chủ yếu vẫn tập trung tại các vùng thị trường chính tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và các đô thị vệ tinh xung quanh; Niềm tin thị trường đã có sự chuyển biến tích cực song tâm lý khách hàng vẫn còn khá e dè, hạn chế đầu tư dàn trải, ai ở đâu thì mua tài sản ở đó, lựa chọn những sản phẩm an toàn, pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín.
Cụ thể, phân khúc căn hộ cao tầng nguồn cung năm 2024 tăng trưởng mạnh, đặc biệt trong quý 2 và quý 4. Trong năm có sự xuất hiện của 13 dự án mới và nhiều dự án cũ triển khai mở bán lại, còn lại đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. oTrong quý 4 với sự ra mắt của 2 dự án tiêu biểu Masterise Grand Avenue (1,640 căn), Masterise Grand View (666 căn), đồng thời các đại đô thị Vinhomes cũng liên tục mở bán các phân khu mới.
Tỷ lệ hấp thụ chung cả năm 2024 đạt 87% tổng nguồn cung (Riêng Q4 đạt 73%, cao nhất trong 3 năm gần đây), trong đó thị trường Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch cao gấp 4 lần TP.HCM, đạt 30,300 căn. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này một phần bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý khiến TP.HCM hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Với việc lãi suất vay vẫn đang duy trì ở mức thấp cùng nhiều chính sách thanh toán đa dạng khiến các các dự án mới ra hàng đều đạt tỷ lệ hấp thụ rất tốt (>80%); Giá bán sơ cấp thị trường Q4/2024 tăng từ 2 – 7% so với Q3/2024. Lũy kế cả năm 2024, thị trường Hà Nội có xu hướng tăng giá 13 – 25%, TP. HCM có xu hướng tăng nhẹ hơn ~8 – 16%. Phần lớn lượng giao dịch và nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ hạng A và hạng Sang, mức giá trung bình ghi nhận trong Q4/2024 ~78 tr/m2.
Đến cuối Q4/2024, thị trường tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nhiều dự án có động thái rumor và nhận booking. Đặc biệt, thị trường phía Nam đã dần thu hút sự quan tâm hơn khi những vướng mắc về vấn đề pháp lý của các dự án cũ đang dần được tháo gỡ. Dự kiến sang năm 2025, nguồn cung và sức cầu có thể tăng vượt bậc.
Phân khúc nhà ở thấp tầng có xu hướng tăng mạnh về nguồn cung và lượng giao dịch so với năm trước và tập trung chủ yếu tại thị trường miền Bắc. Trong Q4/2024 có 10 dự án mở bán mới đều đến từ phân khúc LK – BT – SH, lũy kế cả năm 2024 thị trường có 29 dự án mới, còn lại đa phần nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn.
Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung cả năm 2024 đạt 80% tổng nguồn cung. Trong đó, sản phẩm LK – BT – SH chiếm đến 89% lượng giao dịch và chiếm 86% nguồn cung thấp tầng nhà ở cả nước (chủ yếu đến từ các đại dự án của Vingroup); Bên cạnh đó sản phẩm đất nền lượng hấp thụ ~11%.
Giá bán các sản phẩm Q4/2024 có xu hướng tăng từ 2 - 7% so với quý trước, tính chung cả năm giá bán tăng 10 – 20%; → Có thể thấy thị trường thấp tầng đã có khởi sắc trong các tháng cuối năm khi nhiều dự án ra hàng có tỷ lệ hấp thụ tốt. Tâm lý khách hàng vẫn thiên về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các DA có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và được phát triển bởi các CĐT uy tín.
 |
| Libera Nha Trang một trong những dự án nổi bật trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng 2024. |
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, sản phẩm cao tầng nguồn cung gần như không thay đổi thì lượng giao dịch lại giảm đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chung toàn phân khúc đạt khoảng 36.4%. Nguồn cung năm 2024 nhiều gấp đôi năm 2023, đáng chú ý là nguồn cung và lượng giao dịch năm 2024 tăng rõ rệt nhất trong Q2/2024 trong khi Q1/2024 có nguồn cung và lượng giao dịch là thấp nhất. Nguyên nhân từ dự án Libera Nha Trang góp phần lớn nguồn cung và lượng giao dịch đột biến trong Q2/2024.
Trong Q4/2024, thị trường ghi nhận 02 dự án mở bán mới (Polaris Tower và Lagoona Bình Châu - Wyndham Grand Hotel – BR – VT). Nguồn cung và lượng hấp thụ tập trung chủ yếu tại các thị trường Quảng Ninh, Hòa Bình, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Trong năm 2024 góp mặt 05 dự án nghỉ dưỡng mới đến từ thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu và miễn Trung, còn lại đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu; Mặt bằng giá Q4/2024 hầu hết không tăng, một số dự án tăng khoảng 4 - 5% so với quý trước.
Tính chung cả năm 2024, mức giá có ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản nghĩ dưỡng nổi bật (Quảng Ninh tăng 11.5 – 18%, Khánh Hòa tăng 6%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 7.5 – 9%). → Thị trường trong những tháng cuối năm vẫn còn ảm đạm dù lượng khách du lịch quốc tế tăng mạnh khi nhiều dự án phân khúc này có pháp lý chưa hoàn thiện và chưa đi vào vận hành khiến niềm tin khách hàng bị giảm sút.
Phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng Thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng trong Q4/2024 đã có khởi sắc hơn khi ghi nhận gia tăng ở cả nguồn cung và lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đã tốt hơn Q3/2024 (26.8%). Lũy kế cả năm 2024, nguồn cung sơ cấp giảm 10.5% so với năm 2023, trong đó nguồn cung và lượng giao dịch sôi nổi nhất vào Q4/2024, ngược lại, thị trường cung cấp ít căn và ghi nhận lượng giao dịch thấp nhất vào Q1/2024.
Trong Q4/2024, thị trường ghi nhận 01 dự án mở bán mới và 01 dự án mở bán lại đều ở Hòa Bình (Shoshin Bình Thanh WorldHotels Spa & Resort và Legacy Hills), lượng giao dịch chủ yếu ở thị trường miền Bắc (Hòa Bình và Phú Thọ).
Trong năm 2024, 05 dự án mới đã được đưa ra thị trường ghi nhận ở cả 3 miền, còn lại là các dự án đã triển khai từ năm 2023. Mức giá Q4/2024 có sự biến động so với quý trước phụ thuộc vào chính sách bán hàng, đặc biệt ở thị trường miền Bắc (Flamingo Golden Hill – Hà Nam giảm 2 - 15%, Paracea Hill Mộc Châu – Sơn La tăng 9 – 11% và Grand Meliá Nha Trang – Khánh Hòa tăng 2 – 3%); → Phân khúc này tuy có dấu hiệu tích cực nhưng vẫn còn gặp nhiều vấn đề từ việc giá trị cao, khó thanh khoản.
Hai kịch bản cho thị trường 2025
Trên cơ sở phân tích và dự báo thực tế thị trường, BHS Group đưa ra hai kịch bản dự báo thị trường 2025. Kịch bản thứ nhất, nếu kinh tế phát triển mạnh mẽ, lãi suất ổn định hoặc giảm nhẹ thì thị trường BĐS 2025 sẽ phát triển bùng nổ. Kịch bản thứ hai, nếu kinh tế thế giới có nhiều biến động, kinh tế trong nước bị ảnh hưởng, lãi suất có xu hướng tăng thì thị trường BĐS sẽ chỉ duy trì trạng thái như năm 2024, có tín hiệu tích cực song chưa thể bùng nổ mạnh mẽ.
Cụ thể, phân khúc căn hộ thấp tầng năm 2025 dự kiến có khoảng gần 42,200 căn hộ sẽ ra mắt thị trường trong năm 2025, tập trung tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP. HCM song có xu hướng lan dần sang các đô thị vệ tinh khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng Sang tiếp tục dẫn đầu thị trường. Đặc biệt, thị trường sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi phần lớn sản phẩm đều thuộc sở hữu của các CĐT lớn như MIK, Masterise, Vingroup, Sungroup.
Nhu cầu nhà ở tại nội đô HN và TP.HCM vẫn còn khá lớn, đặc biệt là phân khúc trung cấp, tuy nhiên khách hàng đang dần chuyển hướng sang khu vực ngọai thành, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các CĐT lớn.
Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ các giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực và CĐT nhất định. Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả 3 hạng, trong đó hạng A dự báo sẽ tăng mạnh nhất, giá bán phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường; → Luật mới ban hành sẽ hạn chế việc phân lô bán nền ở các đô thị loại 1,2. Vì vậy để có thể mua được BĐS tại thành phố để ở và sinh sống thì chung cư là sự lựa chọn hợp lý nhất vì giá cả dễ tiếp cận hơn → Chung cư sẽ là xu hướng được phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28,800 sản phẩm, chủ yếu ở Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An. Đất nền là các sản phẩm vẫn được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản. Tuy nhiên 2023 - 2024 là thời điểm sàng lọc các dự án đất nền, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô – tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng. Ngược lại, đất nền mang giá trị thực: nằm tại trung tâm các địa phương, có sổ đỏ, đã hoàn thiện hạ tầng và có tổng giá trị dưới 3 tỷ mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản; o Sản phẩm thấp tầng xây sẵn ra mắt thị trường trong năm 2025 có xu hướng gia tăng mạnh so với năm trước khi hàng loạt các CĐT lớn có động thái ra hàng như Vingroup, Sungroup, Eco Park.
 |
Nhu cầu nhà ở tại nội đô HN và TP.HCM vẫn còn khá lớn, đặc biệt là phân khúc trung cấp. |
Nhu cầu sở hữu loại hình BĐS đất nền, LK, SH, BT của khách hàng vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản của người dân tăng cao. Tâm lý khách hàng vẫn thiên về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các DA có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng và được phát triển bởi các CĐT uy tín. Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 2 – 5%.
Với phân khúc cao tầng, trong năm 2025, dự kiến thị trường sẽ ra mắt ~6,953 căn hộ nghỉ dưỡng. Các sản phẩm tập trung ở thị trường Quảng Ninh, Hải Phòng (miền Bắc) – tâm điểm là các đại dự án của Sun Group và Bà Rịa – Vũng Tàu (miền Nam). Niềm tin của nhà đầu tư đối với condotel bị ảnh hưởng vì các vấn đề liên quan đến pháp lý, vận hành dự án,… nên trong ngắn hạn, sự phục hồi nhu cầu phân khúc này sẽ còn hạn chế.
Điểm sáng là năm 2025 dự đoán ngành du lịch phát triển mạnh sẽ khiến nhu cầu nghỉ dưỡng ở các khu du lịch tăng. Giá bán căn hộ nghỉ dưỡng dự kiến sẽ tăng nhẹ từ 1-3% hoặc không tăng vì phân khúc này vẫn đang hồi phục dần.
Về thanh khoản, vấn đề pháp lý, đặc biệt là thời hạn sử dụng vẫn là điểm cản trở khả năng thanh khoản các dự án condotel. Giao dịch sẽ vẫn có ở các dự án có vị trí thực sự tốt, nằm tại các địa điểm du lịch nổi bật và có giá bán dễ tiếp cận
Trong năm 2025, phân khúc thấp tầng dự báo sẽ có nguồn cung ~5,400 căn. Hai thị trường Hoà Bình (miền Bắc) và Khánh Hoà (miền Trung) chiếm phần lớn. Một số dự án nổi bật có thể triển khai ra hàng như: Sun Group Cát Bà, Sun Group Quảng Ninh,…
Những yếu tố về pháp lý, khả năng vận hành khai thác vẫn là những tồn tại làm ảnh hưởng đến niềm tin nhà đầu tư. Điểm sáng là năm 2025 dự đoán ngành du lịch phát triển mạnh sẽ khiến nhu cầu nghỉ dưỡng ở các khu du lịch tăng.
BHS Group nhận định, thị trường vẫn còn nhiều thách thức, và cần thời gian hồi phục nên dự báo trong ngắn hạn giá bán loại hình nghỉ dưỡng thấp tầng sẽ khó có thể tăng. Dự báo thanh khoản của loại hình này trong năm 2025 sẽ còn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý, thời hạn sở hữu và tổng giá trị sản phẩm. Các thị trường nghỉ dưỡng truyền thống (Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Vũng Tàu) sẽ là những địa điểm được khách hàng lựa chọn đầu tư trước vì lợi thế về khai thác du lịch đã được chứng minh.
