Thị trường tăng nhiệt
Báo cáo của VARS nêu rõ: Thị trường BĐS Việt Nam năm 2024 đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nhiều kết quả phục hồi tích cực và vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Chính phủ đã đặc biệt chú trọng vào việc giải quyết các vướng mắc trong việc triển khai các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng thiếu hụt nguồn cung mà còn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
Nguồn cung về nhà ở tại Việt Nam năm 2024 đã tăng 8,6% so với năm 2023, đánh dấu một tín hiệu tích cực trong việc cải thiện tình hình nhà ở trên cả nước. Các dự án mới đã được khởi công, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, sẽ đóng góp lớn vào việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng.
Đặc biệt, cả nước đã có 644 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án này đã hoàn thành 57.000 căn hộ và dự kiến sẽ tiếp tục được triển khai mạnh mẽ trong những năm tới.
Đây là kết quả của sự quyết tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan bộ ngành; sự cố gắng, nỗ lực của các doanh nghiệp BĐS; sự hỗ trợ, đồng hành từ hệ thống ngân hàng.
 |
Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường 2025 với dự báo giá tăng chậm lại nhưng không giảm. |
Dự báo thị trường 2025, VARS nhận định: “nhiệt thị trường” sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực; trong đó, khu vực Miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.
Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành “tâm điểm" thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở mức cao. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.
Phân khúc BĐS công nghiệp đón nhận nhiều tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều “gã khổng lồ” trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là “bến đậu”. Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ. Phân khúc BĐS thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định….
Tại phân khúc BĐS nhà ở, nguồn cung tăng trưởng, chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven; trog đó, nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP.Hồ Chí Minh và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Nguồn cung BĐS giảm bớt sự phân hóa theo khu vực và cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang.
“Năm 2025 phân khúc BĐS nhà ở vẫn dẫn dắt tiến trình phục hồi; song, còn nhiều yếu tố chưa tích cực như: Nguồn cung yếu, cục bộ, giá bán tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng cao mới; thiếu trầm trọng nhà ở giá bình dân…Thị trường BĐS thương mại vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định với trợ lực quan trọng từ nhu cầu của dòng vốn đầu tư ngoại, đang không ngừng gia tăng theo hướng có chọn lọc...”.
Dự báo về giá BĐS, VARS cho rằng, trong năm 2025, giá bán sơ cấp tiếp tục “neo” cao dù nguồn cung phục hồi mạnh. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng chậm lại.
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng. Giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở xu hướng tăng. Trong khi tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở tiếp tục đi ngang.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, giá nhà ở Việt Nam đã gấp khoảng 60 năm. Tốc độ tăng giá BĐS chóng mặt có 2 lý do. Một là, do nguồn cung quá hạn hẹp. Hai là, tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng cao hơn cả GDP cộng với lạm phát, tức là tổng GDP và lạm phát khoảng 10%, nhưng tổng cung tiền đã tăng tới 14-15%. Một lượng tiền lớn đã đi vào BĐS khiến giá BĐS tăng cao.
Liên quan việc liệu giá nhà Việt Nam có giảm hay không, các chuyên gia cho biết đã khảo sát rất nhiều chuyên gia, một nửa trong số đó nhận định giá nhà khó giảm, thậm chí vẫn tăng. Và nếu nguồn cung tăng, trong đó có nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm.
 |
Các chuyên gia nhận định: Thị trường BĐS 2025 sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. |
Tiếp tục tháo gỡ khó khăn, hướng tới phát triển bền vững
“2024 được đánh giá là năm bản lề của thị trường BĐS Việt Nam, nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành. Đây không chỉ là nền tảng quan trọng để tháo gỡ khó khăn hiện tại mà còn đánh dấu sự mở đầu giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ và bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới, với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng” - TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định.
Một trong những điểm nhấn quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là sự thông qua của Quốc hội đối với 4 đạo luật quan trọng, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng. Những đạo luật này đã giúp tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và giao dịch BĐS.
Ngoài ra, các quy định pháp luật hiện hành cũng đã được điều chỉnh, tăng cường phân cấp, phân quyền cho các địa phương để đơn giản hóa thủ tục hành chính. Điều này giúp doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận dễ dàng hơn các dịch vụ liên quan đến bất động sản, đồng thời giảm thiểu các khó khăn trong quá trình triển khai dự án.
 |
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường BĐS vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ để thị trường có thể vươn mình phát triển bền vững. “Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn phát triển tương đối chậm chạp và phải đối mặt với các thách thức về pháp lý, niềm tin của nhà đầu tư. BĐS công nghiệp vẫn được coi là ngôi sao triển vọng của thị trường. Bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường BĐS vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ để thị trường có thể vươn mình phát triển bền vững”, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS dự báo.
Tại Diễn đàn, các chuyên gia đã chỉ ra những nút thắt hiện hữu còn tồn tại của thị trường đang cản trở sự phát triển bền vững như: nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất; các dự án có quy mô vừa và nhỏ đang phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng; việc đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng; việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn gặp nhiều khó khăn…
“Vấn đề tính tiền sử dụng đất, tôi cho rằng cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch BĐS; xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý. Bên cạnh đó cần có các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
 |
Thiết kế NOXH của cty Hoà Bình với giá dự kiến dưới 20 triệu đồng/m2. |
Về vấn đề NƠXH, nên thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc. Đồng thời đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Đặc biệt là việc xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá) và xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu …”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch VARS kiến nghị.
Cũng theo ông Thanh, các vấn đề còn tồn tại liên quan đến NƠXH, phân bổ quỹ đất cần phải quyết liệt trong công tác lập quy hoạch. Cụ thể, yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH; áp dụng các quy định cần thiết để đánh giá sự phù hợp dự án khi thẩm định thông qua đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phân khu hoạch quy hoạch chung. Khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng. Đồng thời tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án NƠXH và phát triển quỹ đất sạch cho NƠXH.
